A lei 8.245/1991 (que dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos), conhecida como lei de inquilinato, tratou de sanar muitas dúvidas e confusões entre Locador e Locatário quanto ao prazo nos contratos de locação.
O que era muito comum de acontecer era o fato que o Locador como proprietário dos imóveis condicionavam os prazos e a qualquer momento requeriam a posse do imóvel sem motivo algum, deixando muitas vezes o Locatário desamparado sem saber como agir.
Após a supracitada lei, ou seja, a lei de inquilinato, o legislador tratou de limitar os poderes do Locador, estabelecendo particularidades para o Locador reaver o imóvel de acordo com o prazo estabelecido nos contratos de locação.
É de extrema importância ressaltar que pode o Locador e Locatário convencionar prazo menor que 30 meses no contrato de locação.
A lei em seu artigo 46 estabelece que:
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. §1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir –se –á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Exatamente no parágrafo primeiro do referido artigo o legislador deixou claro que, ocorrendo o vencimento do contrato e as partes ficarem silentes, caso o inquilino permaneça no imóvel por um período superior a 30 dias, nasce o efeito de prorrogação por tempo indeterminado e esta prorrogação será nas mesmas condições e cláusulas do contrato vencido.
Havendo a prorrogação por prazo indeterminado o artigo 46 § 2º faz a permissão para que o Locador requeira o imóvel a qualquer tempo, porém deverá conceder o prazo de trinta dias para que o Locatário desocupe o imóvel.
§2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Isso é o que chamamos de “denúncia vazia”, que é o pedido do imóvel por parte do Locador findo o prazo contratual, sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.
E se no contrato de locação por prazo indeterminado for convencionado prazo menor que 30 meses, vale a mesma regra do artigo 46?
Não, nos contratos de locação com prazo inferior a 30 meses ou contrato realizado verbalmente, o artigo 47 da Lei de inquilinato prevê que caso o Locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias, o Locador só poderá requerer o imóvel caso tenha algum motivo, vejamos:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I – Nos casos do art. 9º; II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (grifo nosso) §1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. §2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmos.
Atenção especial ao inciso V do artigo 47, como se verifica que nos contratos verbais ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, o locador poderá rescindir o contrato de locação depois de transcorrido cinco anos de vigência ou ocorridas alguma das hipóteses do artigo 47.
O artigo 6º da lei 8.245/91 também traz a hipótese do Locatário denunciar a locação por prazo indeterminado conforme:
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Como podemos perceber o Locatário pode rescindir o contrato a qualquer momento e independentemente de motivo só deverá comunicar ao Locador no prazo mínimo de 30 dias.
Em regra a Lei de inquilinato estabelece que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. No entanto vale dizer que o contrato poderá sim ser rescindido em período inferior por motivos de infração, quebra contratual e demais circunstâncias prevista na lei de inquilinato.
Portanto o que o Locador deve observar é que independentemente do prazo estabelecido no contrato de locação, findando o contrato caso o Locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias e estando silente o Locador o contrato estará prorrogado automaticamente por tempo indeterminado com as mesmas cláusulas e condições do contrato.
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