Quando as pessoas tem um imóvel para alugar ou até mesmo aquelas pessoas que moram de aluguel sem dúvida nenhuma o maior receio é passar pela desagradável situação de despejo. Por isso é muito importante que todas as pessoas estejam cientes de quais são os seus direitos e obrigações, uma vez que muitos contratos de locação por mais bem escritos e redigidos que estejam não trazem a segurança de que não haverá problema algum em relação ao aluguel. Desta forma o artigo de hoje vem explicar como o procedimento funciona e quais os motivos que podem gerar a tão temida ação de despejo.
O que é uma ação de despejo?
De acordo com o dicionário Aurélio despejo é o ato de desocupar, evacuar, deixar um prédio ou habitação. Sendo assim de modo mais claro ação de despejo é uma ação específica, onde o proprietário do imóvel, ou seja, o LOCADOR exige que o LOCATÁRIO desocupe do imóvel caso este descumpra alguma cláusula do contrato.
Quais os motivos que podem levar a ação de despejo?
É importante lembrar que esta ação é uma medida mais enérgica, apesar de vários motivos poderem levar a ação de despejo os casos estão disciplinados no artigo 59 da lei 8.245/91.
E os motivos são:
Falta de pagamento do aluguel
Caso o locatário não cumpra com os pagamentos do aluguel e acessórios de locação no vencimento é possível exigir seu despejo. Se não houver garantias a lei permite que o LOCADOR peça ao juiz uma liminar para que o LOCATÁRIO desocupe o imóvel.
Morte do locatário
A ação de despejo pode ser ajuizada vindo o LOCATÁRIO a falecer sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas que não tenham autorização para ter a propriedade do imóvel. Importante saber que sucessor legítimo conforme o artigo 11, inciso I, da lei do inquilinato assevera que:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.
Permanência do sublocatário
Quando o contrato encerra e o imóvel está sublocado, as obrigações passam a ser cumpridas pelo proprietário, podendo requerer a posse do imóvel. Caso o sublocatário se negue a sair do imóvel o LOCADOR pode ajuizar uma ação de despejo.
Fim do contrato por temporada
Encerrado o prazo da locação por temporada, se o LOCATÁRIO se recuse a sair do imóvel o LOCADOR pode propor em até 30 dias após o vencimento do contrato a ação de despejo.
Troca da garantia
O LOCADOR ao alugar seu imóvel pode exigir apresentação de garantia. Porém o artigo 40 da lei de inquilinato estabelece algumas hipóteses em que o LOCADOR pode exigir um novo fiador ou a troca da garantia. No entanto o LOCADOR deve notificar por escrito o LOCATÁRIO para que realize a troca no prazo de trinta dias. Decorrido este prazo e não havendo troca do fiador ou substituição da modalidade de garantia o LOCADOR pode entrar com uma ação de despejo.
Reparações urgentes no imóvel
Se o imóvel necessitar de reparações urgentes determinadas pelo poder público e tais reparações não permitir a presença do LOCATÁRIO na moradia ou se houver recusa para consentir a reparação pode o LOCADOR exigir o despejo.
Descumprimento do acordo mútuo
Havendo acordo escrito e assinado por duas testemunhas para que haja desocupação do imóvel no prazo de seis meses vindo o LOCATÁRIO não desocupar o imóvel, o LOCADOR pode ajuizar ação de despejo.
Rescisão do contrato de trabalho
Quando o contrato de locação for realizado pelo vínculo empregatício, conforme disposto no artigo 47, inciso II da lei de inquilinato, havendo a extinção do contrato de trabalho o imóvel pode ser retomado imediatamente.
Utilização do imóvel pelo proprietário
Conforme o artigo 47, inciso III, da lei 8.245/91, o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para uso do proprietário, ou em caso do término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
Quais são os direitos e deveres do locatário na ação de despejo?
A Lei 8.245 de 1991 traz todos os direitos e deveres do LOCATÁRIO. Muitas pessoas acham que quando se trata do contrato de aluguel o LOCATÁRIO só tem dever, mas estão completamente equivocadas quanto a isso, uma vez que possuem também direitos, sendo eles:
Não pode o inquilino ser despejado sem que nenhuma das condições apresentadas anteriormente aconteça sendo que mesmo acontecendo o prazo de desocupação normalmente é de 30 dias a partir da notificação.
O inquilino pode reverter a ação, por exemplo, se o motivo da ação for a falta de pagamento pode o mesmo fazer um depósito em juízo do valor devido dentro do prazo, revertendo assim a rescisão do contrato, esse direito é conhecido como purga ou emenda da mora que consiste na hipótese de realizar o depósito judicial no valor do débito atualizado. Mas atenção este direito só pode ser usado uma vez a cada 24 meses.
Quanto aos deveres do LOCATÁRIO, este tem a obrigação de cumprir todas as cláusulas contratuais celebrada com o LOCADOR. Por isso é muito importante que antes de assinar o contrato de aluguel o LOCATÁRIO procure um advogado para esclarecer todas as dúvidas.
Quais são os passos da ação de despejo?
Caso seja necessário ajuizar a ação de despejo a primeira atitude a ser tomada é procurar um advogado para ser o patrono da causa, é importante comunicar o corretor para que auxilie o LOCADOR.
Assim é preciso solicitar a liminar de despejo, apresentando ao juiz os argumentos e as provas quando houver para conseguir um parecer favorável, mas quanto a liminar é necessário que o LOCATÁRIO preste caução, que corresponde em garantir ao juízo com um depósito no valor de 3 meses de aluguel.
Nas situações em que a liminar é deferida o LOCATÁRIO é comunicado para que desocupe o imóvel. O importante é que LOCADOR e LOCATÁRIO estejam cientes de todos os deveres e direitos no contrato de locação de imóvel, é preciso ter tudo documentado e respeitar sempre a outra parte.