A regularização de imóveis é um ponto que precisa de atenção no Brasil. Isto porque estudos recentes demonstraram que cerca de 50% dos imóveis possuem algum tipo de irregularidade, abrangendo todas as classes sociais. São diversos fatores que levaram à irregularidade de imóveis no país, sendo um problema histórico proveniente de invasão; loteamentos feitos sem observância da Lei; terrenos e imóveis vendidos de forma ilegal e construções sem projeto aprovado pela Prefeitura Municipal, dentre outros. Ainda, a burocracia e o custo de uma regularização imobiliária também surgem como fatores que levam à informalidade dos imóveis no país.
Além disso, pouco se discute entre a população sobre o que de fato é um imóvel irregular e quais os benefícios de se proceder à regularização de um bem. É comum que as pessoas não entendam que estão diante de alguma irregularidade em seu imóvel, e, portanto, não verificam a necessidade de saná-lo.
Então, o que é um imóvel regularizado?
Um imóvel regularizado contém em sua matrícula todos os seus dados atualizados e condizentes com a realidade, possuindo toda sua documentação regular. A matrícula do imóvel é o seu documento oficial, e é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde está situado aquele bem. Neste documento deverão constar todas as informações referentes ao imóvel, como quem figura como proprietário, a descrição completa do bem (exatamente como ele se encontra na realidade), sua localização, metragem, número de inscrição imobiliária, entre outros.
Segundo o art. 176 da Lei de Registros Públicos:
Art. 176 (...) II – São requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo. (grifos nossos)
Porém, exatamente neste ponto se iniciam os problemas de regularização de imóveis. Isto porque é muito comum que, ao se analisar a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel para verificar se as informações condizem com a realidade, percebe- se que, muitas vezes o proprietário tabular não é o que se encontra na posse do bem. Identifica-se também que foram realizadas reformas no bem sem o projeto aprovado pelo Município, e sem suas devidas averbações. Existem, ainda, muitos casos em que o bem não possui a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
E quais são as causas que geram irregularidade nos imóveis?
Vamos te dar alguns dos principais exemplos práticos:
a) Compra e Venda feita por contrato de gaveta ou recibo, não sendo lavrada Escritura Pública para ser registrada na matrícula do imóvel, transferindo a propriedade do vendedor ao comprador;
b) O imóvel não possui Habite-se, documento entregue pelo Poder Municipal quando a obra construída está em conformidade com o Projeto e exigências da Região;
c) Realização de obras e reformas no imóvel, sem apresentação de projeto na Prefeitura, e/ou não averbação destas na matrícula do imóvel.
Mas, por que é tão importante regularizar o imóvel?
Imóveis regulares, ou seja, aqueles com sua certidão de inteiro teor atualizada e com as informações corretas trazem segurança jurídica em qualquer transação que fizer parte. Permitem que a venda ocorra conforme previsão legal, através de Escritura Pública, título que será levado à registro, transferindo, de fato, a propriedade para o nome do comprador. Assim, possibilitam venda, transmissão de propriedade e até mesmo aluguel de forma segura, e por isso conseguem ser negociados em valores superiores a um imóvel irregular.
Ainda, imóveis regularizados permitem financiamento bancário e possibilitam sua utilização como garantia para concessão de empréstimo, trazendo assim mais lucros e benefícios ao seu proprietário. Ademais, para a sociedade, um imóvel regularizado permite recolhimento de impostos e gera circulação de dinheiro através de sua venda, auxiliando no desenvolvimento do país.
Por todas estas razões, regularizar é imprescindível e é muito importante que se consulte um profissional especializado na área para que ele lhe ajude a identificar o que fazer para regularizar seu bem!
Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.
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