Imagine a seguinte situação: Você comprou um apartamento, porém, na entrega, você percebe que ele possui área menor do que a constante no contrato de compra e venda. E agora, o que fazer? Você sabe quais os seus direitos?
E agora? Como resolver esse problema?
Apesar de o Código Civil prever uma margem de tolerância de 5% para mais ou para menos (artigo 500, §1º), em casos que ocorra a entrega do imóvel com metragens diversas das contratadas, concomitantemente será aplicado o Código de Defesa do Consumidor, pois estamos diante de uma relação de consumo. Assim, nestes casos, a divergência de áreas do imóvel permite ao consumidor reclamar e receber indenização em caso de metragem menor que a prometida.
Esse percentual é considerado pequeno pelo mercado, todavia, o aumento ou redução influencia no valor dos imóveis cobrados pelo metro quadrado. Tomamos como exemplo um imóvel de 100 metros quadrados: a redução de 5% equivale a uma área útil de 2,2 metros por 2,2 metros – equivalente ao espaço de um banheiro/ lavabo ou até mesmo pela área ocupada por uma cama de casal.
Nestes casos, conforme dispõe o artigo 500 do Código Civil, o comprador de imóvel com disparidade de medidas pode exigir:
O complemento da área faltante;
Não sendo possível o complemento, solicitar a rescisão do contrato, se a falta é suficientemente grave para determinar a perda do seu interesse em manter o negócio; ou
Pedir o abatimento do preço, ou a restituição do seu equivalente, se já pago.
Código Civil. Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
E qual o prazo para o ingresso da ação?
Nos casos em que não seja possível a solução de forma extrajudicial, poderá o comprador ingressar com a ação competente (para complemento de área: ação ex empto ou ex vendito; para abatimento proporcional no preço: ação quanti minoris ou estimatória).
Por ora, analisando-se o problema no âmbito do Código Civil, o artigo 501 do referido diploma, menciona que o prazo será de apenas UM ANO, expressamente decadencial, cuja aplicação, entretanto, pela natureza (decadencial) só se aplica à ação de resolução do contrato, não para hipótese de indenização, tendo em vista a natureza condenatória da ação de reparação. Vejamos:
Código Civil. Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Já em relação ao Código de Defesa do Consumidor, o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em noventa dias, por se tratar de fornecimento de serviço e de produto durável (artigo 26, II, CDC). O início da contagem do prazo decadencial ocorre a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Ademais, importante mencionar que obstam a decadência (artigo 26, §2º, inciso I e III):
A reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;
A instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
E se isso ocorrer eu tenho direito a uma indenização?
Alguns tribunais têm entendido que, nesses casos, será aplicado o Código de Defesa do Consumidor, pois este traz um tratamento mais benéfico ao consumidor, reconhecendo o direito à indenização, ainda que a diferença seja menor que 5%, visto que a aquisição de um imóvel se caracteriza por ser, em regra, uma relação de consumo.
O argumento para indenização está no artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, no qual o fornecedor deve responder pelos vícios de quantidade do produto, pois “[…] havendo o vício, o consumidor pode optar por substituí-lo, que no caso de imóvel torna-se inviável, restituir a quantia paga, que seria a rescisão de contrato, ou o abatimento proporcional do preço, a indenização pela metragem faltante”.
Entretanto, mesmo com o amparo do Código de Defesa do Consumidor, nem sempre a indenização pelos danos sofridos está garantida.
Em recente decisão, o Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, ao analisar o caso de uma rescisão de contrato – haja vista o imóvel ter sido entregue com metragem inferior à contratada, bem como com atraso na entrega da obra – decidiu que as perdas e os danos, nos casos de imóvel com metragem menor, ficam delimitados ao plano material, pois qualquer pessoa, nos dias de hoje, pode se submeter a uma série de atrasos e inadimplementos contratuais, tratando-se de mero dissabor suportável pelo homem.
No mais, informou que, no caso, não houve abalo de ordem moral extraordinário excepcionalmente comprovado, visto que a questão circundava, com clareza e exclusividade, a seara do inadimplemento contratual e, por isso, não seria possível a indenização por dano moral.
Vejamos a ementa do caso mencionado:
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM INDENIZAÇÃO. PARCIAL PROCEDÊNCIA: APENAS ALUGUERES CONCEDIDOS NO PERÍODO DE ATRASO. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA, QUE OBJETIVA A RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA CONSTRUTORA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 8.078/90. Cabível a aplicação das normas previstas no CDC aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel quando o alienante enquadrar-se no conceito de fornecedor, conforme o art. 3º da Lei nº 8.078/90, e o adquirente figurar como destinatário final, nos termos do art. 2º do Microssistema. ATRASO JUSTIFICADO DA OBRA PELA CONSTRUTORA EM APROXIMADAMENTE 2 MESES. ENCHENTE NO MÊS DE ENTREGA NAQUELA CIDADE. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CULPA NÃO AVERIGUADA. Atraso injustificado de obra enseja, ao contratante que é pontual com o adimplemento de suas obrigações, a resolução da avença, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, na forma do art. 475 do CC, podendo-se fixar, em ambos os casos, perdas e danos. O excesso de chuva no período de construção, com decorrente enchente na cidade, se comprovado, caracteriza álea extraordinária, porque refoge da vontade, e das possibilidades de previsão, das partes contratantes, de modo que, acaso implementado, o risco é dividido entre os contratantes, para que não haja onerosidade excessiva de um em detrimento do outro. RESIDÊNCIA, PORÉM, CONSTRUÍDA EM DESCOMPASSO COM O CONTRATO. ÁREA A MENOR EDIFICADA. POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR TAL MOTIVO POR CULPA DA CONSTRUTORA. Em compromisso de compra e venda ainda na planta, a entrega de imóvel, pela construtora, em descompasso com o alinhavado no instrumento contratual firmado com o adquirente, como área nitidamente a menor (20%), enseja a este a resolução do contrato por culpa daquela. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE EM INTEGRALIDADE. Se a culpa pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de unidade habitacional/comercial é única e exclusivamente da construtora, que, portanto, encontra-se em mora, declarada a rescisão do contrato, os valores pagos pelo adquirente lhes devem ser restituídos, sob pena de enriquecimento ilícito da construtora. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA NÃO ENTREGA DO BEM, MESMO APÓS A CONCESSÃO TARDIA DO HABITE-SE, PERÍODO ESTE NO QUAL AINDA HAVIA JUSTIFICATIVA PLAUSÍVEL PARA O ATRASO (ENCHENTE), EM VIRTUDE DA SUA ALIENAÇÃO PARA TERCEIROS. Ainda que a construtora atrase a conclusão da obra e a expedição do habite-se de forma justificável, uma vez que em tal período houve, comprovadamente, chuvas excessivas e enchente, a conclusão de tal empreendimento em descompasso com o alinhavado no contrato (com área a menor), e, pior, sua posterior alienação para terceiros no curso da ação sem autorização do adquirente originário, enseja a este perdas e danos consistentes em alugueres que poderia dispor do bem desde a data de prorrogação da entrega até a declaração de resolução por culpa da construtora. DANO MORAL. MERO INCÔMODO, SUPORTÁVEL PELO HOMEM COMUM. As perdas e os danos, em rescisão de contrato por causas diversas, mas comuns, ficam delimitados ao plano material, pois qualquer pessoa, nos dias atuais, pode se submeter a uma série de atrasos e inadimplementos contratuais, resguardados, a toda evidência, as hipóteses nas quais há, de fato, prova de abalo moral extraordinário. SUCUMBÊNCIA DIMINUTA DOS AUTORES. Se a parte autora sucumbe em parte ínfima dos pedidos, a parte vencida em maior proporção arca com o ônus de sucumbência em integralidade. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. STATUS QUO ANTE, COM PERDAS E DANOS, DETERMINADO. (TJSC, Apelação n. 0001865-65.2012.8.24.0011, de Brusque, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 20-09-2016).
Assim, tratando-se de imóvel, a fim de se precaver a um possível transtorno, recomenda-se fazer uma vistoria do imóvel na presença de um engenheiro de confiança para averiguação da metragem.
No entanto, quando o bem é entregue em quantidade menor daquela declarada e o erro seja percebido tempos depois, desde que dentro do prazo estipulado em lei, o comprador pode acionar o vendedor pelo descumprimento do contrato, em razão da falta de parte do bem adquirido.