Diante das várias hipóteses de aquisição da propriedade previstas na legislação brasileira, em especial a usucapião, este questionamento pode ser comum.
A usucapião é forma de aquisição de propriedade imóvel através da posse prolongada e ininterrupta durante prazo estabelecido em lei, que pode variar entre 5 a 20 anos. Dentre as diversas espécies previstas em lei, o artigo 1.240 do Código Civil traz a usucapião especial urbana como forma de aquisição de propriedade imóvel de até 250m² por aquele que a possui, para moradia própria ou familiar, pelo prazo ininterrupto de 5 anos.
Trata-se de proteção jurídica que visa garantir patrimônio mínimo ao grupo familiar, baseado no princípio da dignidade da pessoa humana. Diante disso, questiona-se:
O locatário do mesmo imóvel há mais de cinco anos teria o direito de tornar-se proprietário deste, de forma a retirar a propriedade do locador, atual dono do imóvel?
Afinal, o locatário estaria cumprindo os requisitos estabelecidos em lei – utilizar o imóvel para moradia própria ou sua família e estar na posse deste por cinco anos ininterruptos.
Porém, estes não são os únicos requisitos da usucapião, ordinária ou especial. Para que se caracterize a usucapião, é requisito essencial que aquele que pretenda adquirir a propriedade tenha animus domini, ou seja, possua a propriedade como se esta lhe pertencesse, atuando como dono, com o desejo de se se tornar titular do imóvel.
No contrato de locação, há duas posses distintas: a posse indireta, aquela detida pelo proprietário ou locador; e a posse direta, aquela detida pelo locatário ou inquilino.
Nesta relação contratual, o locatário não possui o imóvel como se este lhe pertencesse, com a intenção de se tornar dono, pois há o pagamento mensal de aluguel ao locador. Esta contra-prestação desconfigura o abandono do imóvel, a fim de impedir que o inquilino peça a usucapião.
Além disso, a relação locatícia possui caráter temporário que, ao seu término, exige a restituição do imóvel a seu proprietário – locador – ainda que o contrato perdure por cinco, dez, ou mais que trinta anos.
Ou seja, não há o requisito fundamental de animus domini para que se obtenha a usucapião, pois a posse direta exercida pelo locatário não afasta ou anula a posse indireta do locador, pois este terá o imóvel restituído ao final da relação contratual.
Portanto, ainda que o locatário realize reparos necessários ou melhorias no imóvel – os quais poderão ser indenizados a depender do convencionado pelas partes em contrato – tais atos não são suficientes a caracterizar sua intenção de se tornar dono do bem, tendo em vista o pagamento mensal de aluguel e o dever de restituição do imóvel ao término do contrato.
Sendo assim, não há possibilidade de se obter a usucapião advinda de uma relação locatícia.
Ao proprietário, recomenda-se a redação de contrato de locação, além do fornecimento de recibos em duas vias que comprovem o pagamento mensal de aluguel pelo inquilino.
Este conteúdo foi produzido por Laís Cavinato, advogada no estado de São Paulo, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.
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