O direito de preferência na compra de imóvel em condomínio



Não é incomum encontrarmos imóveis urbanos e rurais que possuem uma única matrícula imobiliária e vários proprietários nela registrados.


Legalmente, esses vários proprietários de um mesmo imóvel em comum são chamados condôminos ou coproprietários .


Nesses casos, dizemos que existe um condomínio de fato, pois cada um dos proprietários tem a sua fração ideal do imóvel, ou seja, cada um é proprietário de uma parte menor dentro de um imóvel maior.


Isso pode acontecer, por exemplo, quando os herdeiros recebem um imóvel de herança, e ao registrar o formal de partilha, passam a ser proprietários do mesmo imóvel, cada um com a sua cota parte, gerando um condomínio, uma copropriedade


Ilustrativamente falando, a fim de facilitar a compreensão, digamos que um senhor agricultor, que era casado e pai de 2 filhos, proprietário de um imóvel rural com 50.000,00m², veio a óbito.


Com o seu falecimento e com a realização do inventário, ficou atribuída a sua esposa a propriedade de metade do imóvel, e a outra metade dividida entre os seus 2 filhos.


Assim, a esposa é proprietária da parte ideal de 50% do imóvel ou 25.000,00m², e os seus 2 filhos são proprietários de 25% do imóvel cada um, ou ainda 12.500,00m² cada um.


Visto isso, com a realização do inventário, formou-se um condomínio, pois há três proprietários de um mesmo imóvel, cada um com a sua cota parte.


Como no exemplo citado, quando se forma um condomínio de fato, a copropriedade pode ser facilmente resolvida e extinta com a divisão do imóvel de acordo com a parte ideal de cada um.


Desse modo, cada coproprietário ficaria com a sua matrícula imobiliária autônoma e individualizada, com as metragens, confrontações e demarcações bem estabelecidas, cessando a situação de copropriedade.


Mas tudo seria fácil, se não existissem os “poréns”...


Em casos desse tipo, o “porém” está nas metragens mínimas legalmente exigidas para abertura de matrículas autônomas, uma vez que, sejam rurais ou urbanos, os imóveis precisam ter uma metragem mínima para que possam ser desmembrados, parcelados, ou divididos, metragem esta que varia de acordo com cada região.


Se a parte ideal de cada condômino não atingir a metragem mínima, aquele imóvel não poderá ser dividido e a comunhão permanecerá. Diz-se que o imóvel é indivisível.


Pois bem... Já sabendo o que significa a copropriedade de um imóvel, surge a controvérsia sobre a venda da parte ideal do imóvel de um condômino...

Os demais proprietários têm o direito de preferência em comprar a parte do imóvel que está à venda, ou o condômino alienante pode vender o imóvel para quem ele quiser?


Existe, sim, o direito de preferência neste caso a ser exercido pelos demais coproprietários do imóvel. Somente se não exercido esse direito é que o coproprietário pode vender a sua parte do imóvel para um terceiro.


Isto porque, não pode o condômino vender a sua parte do imóvel a estranhos se um outro condômino tiver interesse e quiser comprar. É isso que ensina o art. 504 do Código Civil, vejamos:


Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.


Da leitura do citado artigo, denota-se que o coproprietário que pretende vender a sua parte do imóvel, antes de realizar o negócio com pessoa que não faz parte daquele condomínio deve:


  1. Comunicar previamente aos demais condôminos a intenção de vender o seu quinhão a terceiro, inclusive você pode encontrar modelo clicando neste link MODELO DE NOTIFICAÇÃO; e ainda

  2. Dar a preferência aos demais condôminos na aquisição da sua parte ideal, pelo mesmo valor que o terceiro ofereceu.

Assim, aquele coproprietário que quer vender a sua parte do imóvel somente se desonera da obrigação legal prevista no artigo supracitado, se notificar, devida e previamente os demais condôminos e não houver manifestação deles no prazo fixado pela lei ou houver o desinteresse na aquisição.


Em relação a essa notificação, ela deve ser, em regra, judicial ou extrajudicial, seja por meio do Cartório de Títulos e Documentos ou até mesmo por carta com aviso de recebimento, a fim de demonstrar que os demais coproprietários tiveram ciência inequívoca da intenção da venda.


Importante ponderar que a validade desta notificação também depende de nela constar informação expressa não só da venda da parte ideal do imóvel, mas também das condições do negócio ofertadas ao terceiro, como o preço, a forma e até o prazo para pagamento.


Fazendo isso, o condômino vendedor se protege de qualquer responsabilidade.


Caso um dos condôminos tenha interesse na compra daquela parte ideal do imóvel que está à venda, ele terá, sim, a preferência na compra. Contudo, para exercer esse direito deverá depositar o preço equivalente àquele ofertado ao terceiro, dentro do prazo de 180 dias.

Mas e se o condômino vender o imóvel sem notificar formalmente os demais coproprietários para que exerçam o direito de preferência?

A falta de comunicação da venda aos demais condôminos, de imediato, não acarreta na nulidade do negócio.


Contudo, o direito do terceiro, que adquiriu o imóvel, fica sob o regime de uma condição resolutiva. Isso significa que enquanto não ocorrer a manifestação da preferência por algum dos condôminos, o terceiro que comprou aquela parte do imóvel pode exercer plenamente o seu domínio e utilizá-lo como bem entender.


Enquanto isso, caberá ao condômino interessado na compra daquela parte do imóvel ajuizar ação para ver anulado aquele negócio e exercer o seu direito de preferência depositando o preço, dentro do prazo de 6 meses a contar da data em que a compra e venda foi registrada no Registro de Imóveis competente.


Neste passo, para o condômino fazer valer o direito de preferência, ele deve se igualar ao estranho no oferecimento não só do preço, mas também no respeito das condições da compra e venda, ou seja, deve respeitar e levar em conta o prazo, juros e outras vantagens daquele primitivo negócio.


Diante disso, a ausência de comunicação prévia aos demais coproprietários, pelo condômino alienante, acerca da venda do seu quinhão do imóvel comum indiviso ao terceiro estranho à relação condominial, é suprida pelo registro da escritura pública de compra e venda, iniciando-se, a partir daí, o transcurso do prazo decadencial do direito de preferência, porquanto presumida a ciência do negócio, nos limites das informações constantes do título levado a registro.


Não exercido o direito de preferência no prazo legal, a venda de parte do imóvel a terceiro que não é condômino se torna perfeita e acabada, não cabendo mais discussão com tal teor.


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