O instituto da Evicção e seus efeitos em um contrato de compra e venda.


Recentemente, fui indagado sobre a possibilidade de um terceiro não participante de um ato de compra e venda de imóvel, possuir direitos sobre o objeto do contrato e se porventura este direito impossibilitaria a resolução natural deste contrato. Sob este aspecto é evidente que estamos diante de um instituto que para o Direito Civil denomina-se de evicção.

Mas o que venha ser a Evicção?

A evicção ocorre quando o adquirente de um bem, vem a perder total ou parcialmente a sua posse e /ou propriedade em razão de sentença/ decisão judicial fundada em motivo jurídico anterior a aquisição da coisa.

Vamos entender Melhor?

Em um exemplo fictício, uma pessoa vende um imóvel para outra. Supondo que um terceiro apareça na história, afirma ser o proprietário da unidade vendida e solicita a posse da propriedade. Caso seja realmente comprovado, aquele que comprou a unidade sofrerá a evicção e perderá o imóvel Nessa situação, o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos causados ao comprador do imóvel, como consta no artigo 450 do código civil. Normalmente o evicto ( aquele que perdeu a coisa), nem sabe da ação que esta sendo movida. A responsabilidade do alienante independe do contrato, decorrente da lei. Quem vende tem que garantir quem compra. Assim, todo alienante é obrigado não só a entregar ao adquirente a coisa alienada, como também a garantir-lhe o uso e gozo. Para que se configure a responsabilidade do alienante pela evicção devem ser preenchidos os seguintes requisitos:

Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada. Para que se configure evicção, é necessário o recebimento da coisa pelo adquirente em condições de perfeito uso e sua posterior perda total ou parcial da posse ou do uso;Onerosidade da aquisição;Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa. Se a conhecia, presume-se ter assumido o risco de a decisão ser desfavorável ao alienante;Anterioridade do direito do evictor ( aquele terceiro alheio ao contrato). O alienante só responde pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação;Denunciação da lide ao alienante.

Com a publicação da Lei 13.097/2015, entre outras disposições, uma mudança de extrema relevância: a evicção só poderá ser reconhecida e atingir um comprador de imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matricula deste imóvel. Tal inovação legislativa proporciona mais segurança ao comprador no que tange à possibilidade de perda da unidade por motivo preexistente. Portanto, com a certidão atualizada da matrícula do imóvel, o comprador já terá condições de analisar se há ou não riscos da negociação imobiliária, caso concluída, ser atingida por uma ação jurídica anterior e ocorrer a evicção. Mas é importante ter prudência e solicitar todas as certidões obrigatórias numa negociação imobiliária, já que trata-se de um período de transição.

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