Pagou “quase tudo”? Você sabe o que é adimplemento substancial?


Imagine a seguinte situação: Em um contrato de compra e venda de imóvel, o comprador deixa de pagar as parcelas combinadas, mas já cumpriu boa parte do contrato. O vendedor, diante da inadimplência do comprador, o que deve fazer para receber o que falta?

Bom, preceitua o art. 475, do Código Civil que a parte lesada pelo inadimplemento contratual pode  pedir a resolução do contrato ou exigir o seu cumprimento, veja:

Código Civil. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Contudo, em se tratando de compromisso de compra e venda, essa regra não é absoluta, comportando uma peculiaridade que consiste no adimplemento substancial.

O que é Adimplemento Substancial?

Explico: Adimplemento substancial é quando o cumprimento da obrigação chega bem próximo ao resultado final, ou seja, quando o promitente comprador cumpre quase que integralmente com a sua obrigação contratual que é o pagamento das parcelas.

Nesse caso, havendo o adimplemento substancial, não poderá o promitente vendedor ingressar com ação de resolução do contrato, restando-lhe tão somente o cumprimento do contrato e assim buscar a satisfação do seu crédito em ação própria, qual seja, ação de cobrança.

Mas, e se em sede uma ação de cobrança, o vendedor se deparar com uma execução frustrada?

Bom, aqui compartilho com vocês alguns preciosos “pulos do gato”:

  • Pulo do gato 1: Fazer pedidos cumulados, quais sejam: a resolução do contrato e, alternativamente, se o magistrado entender que há o adimplemento substancial, o cumprimento da obrigação.

Mas é só isso: Não!!! Veja o complemento:

  • Pulo do gato 2- Pede-se também a penhora dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda.

E no que isso implica? Implica que nesse caso, o devedor não poderá sequer alegar bem de família, pois uma das exceções do bem de família é justamente a execução de dívida que decorre de financiamento do próprio imóvel.

Assim, se você representa o promitente comprador, fique atento, pois caso o promitente vendedor ingresse com ação de resolução simplesmente, sem as devidas cautelas de análise do caso, conforme explicitamos acima,  poderá ter seu pleito indeferido, sob o argumento de que parte considerável do contrato já foi cumprido, restando uma sentença favorável ao comprador, ainda que inadimplente. E, se não tiver o pedido alternativo do cumprimento do contrato.

Por outro lado, se você representa o promitente vendedor, acautele-se fazendo o pedido cumulativo, pois caso tenha decisão favorável ao comprador, em observância ao adimplemento substancial, ainda assim poderá executá-lo nos próprios autos, em atendimento ao pedido alternativo do cumprimento do contrato e aí não se esqueça dos “pulos do gato” acima compartilhados.

Se você não sabia o que é adimplemento substancial, esse texto é um bom começo para conhecer o instituto e oferecer ao seu cliente, comprador ou vendedor, uma boa economia processual e financeira.


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