Patrimônio de afetação: O que é e quais as vantagens para os Incorporadores?



Você sabe o que é Patrimônio de Afetação?


Sabe quais as vantagens que este instituto traz aos incorporadores?


Para entender o que é e qual a importância desse instituto é necessário falar sobre os acontecimentos que antecederam a sua criação.


Nos anos 90, muitas pessoas adquiriram imóveis na planta com a construtora ENCOL, pouco tempo depois se depararam com a falência da construtora e viram o tão almejado “sonho da casa própria” desmoronar diante dos seus próprios olhos.



Com a falência da ENCOL e a quantidade de pessoas prejudicadas, o poder Executivo identificou a existência de um risco no mercado imobiliário que afetava o direito à moradia dos adquirentes daquelas unidades.


Assim surgiu a Lei 10.931/04 que instituiu a figura do Patrimônio de Afetação, visando garantir maior segurança jurídica ao consumidor e que alterou a Lei 4.591/64 acrescentando o capítulo I-A, intitulado “Do Patrimônio de Afetação”.



O que é o Patrimônio de Afetação?


Trata-se de uma garantia que visa proteger o patrimônio que está sendo adquirido pelos consumidores, vejamos o Art. 31-A da Lei 4.591/64:


(...) regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Ou seja, os bens que compõem o patrimônio de afetação ficam vinculados a sua correspondente incorporação, o que garante a entrega das unidades em aos adquirentes diante da falência ou insolvência do incorporador.

Em qual momento posso constituí-lo?


De acordo com os Arts. 31-A, § 10 e art. 31-B, o patrimônio de afetação deve ser declarado e registrado no Memorial de Incorporação, porém, é possível constituí-lo em qualquer momento que anteceda a expedição do habite-se através de uma averbação no Registro de Imóveis de termo firmado pelo incorporador ou pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.


E quando ocorre sua extinção?


Segundo o art. 31-E, a extinção ocorrerá quando houver averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes; por extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; pela revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas; e por liquidação deliberada pela assembleia geral.


Quais as vantagens para o Incorporador?


Regime Especial de Tributação A opção pelo Patrimônio de Afetação passou a ter maior aceitação pelas incorporadoras diante da redução na alíquota de tributação que gerou economia tributária considerável.


Em cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora fica sujeita ao pagamento do percentual de 4% da receita mensal recebida, o que corresponde aos seguintes impostos e contribuições: 


  • 1,71% como Cofins; 

  • 0,37% como Contribuição para o PIS/Pasep; 

  • 1,26% como IRPJ; 

  • 0,66% como CSLL.


As incorporações que até 31 de dezembro de 2018 foram registradas no cartório de imóveis ou que tenham assinado contrato para construir imóveis residenciais de interesse social, efetuam o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal recebida, sendo distribuída da seguinte forma: 


  • 0,44% - como Cofins; 

  • 0,09% - como Contribuição para o PIS/Pasep; 

  • 0,31% - como IRPJ; 

  • 0,16% - como CSLL. 


Agregação de valor


A instauração de um Patrimônio de Afetação proporciona maior segurança jurídica e transparência aos investidores, fundos e instituições bancárias, isso agrega credibilidade ao incorporador demonstrando possuir um empreendimento que está em conformidade com a lei, utilizando um mecanismo que garante a eficácia daquele negócio jurídico. 


Devolução de valores diante da desistência por parte do adquirente:


O adquirente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem.

Neste caso, o prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias após o habite-se. 


A exclusão de alguns bens da composição do patrimônio de afetação


De acordo com o art. 31-A, §8º, os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão; os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção; e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração.


Por fim, cabe apontar que em caso de falência da Incorporadora, segundo o art. 119 da Lei 11.101/2005, os bens do patrimônio de afetação serão regidos por sua legislação específica (art. 31-F da Lei 4.591/64) e não pela Lei de recuperação de empresas e falências.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.


Advogada Bruna Gimenez

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