Muito mais comum do que imaginamos é o fato de que o preço do aluguel, com o passar dos anos de vigência do contrato de locação, torna-se defasado ou acima do praticado no mercado em relação a imóveis similares localizados num mesmo bairro ou região.
Aliado a isso, há fatores externos ao contrato de locação que podem alterar significativamente, o valor do aluguel.
Desta forma sempre que isso ocorrer é necessário que o Locador e o Locatário iniciem uma negociação para ajustar o preço do aluguel. Porém muitas vezes estas negociações não levam a um acordo.
Sempre que isso ocorrer, o prejudicado poderá ajuizar ação judicial com a finalidade de revisar o contrato de locação, para majorar ou reduzir o valor do aluguel, conforme o caso.
A lei 8.245/91 dispõe em seu artigo 19 esta possibilidade, vejamos:
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Como podemos perceber, a ação revisional de aluguéis poderá ser ajuizada pelo Locador ou pelo Locatário, conforme o interesse, e existem dois requisitos essenciais à propositura dessa ação.
O primeiro requisito é que o valor aluguel esteja fora da realidade do mercado, estando em um preço muito inferior ou muito superior ao que realmente vale.
O segundo requisito impõe que o contrato esteja vigorando há, pelo menos, três anos, ou após três anos contados do último acordo de reajuste do aluguel realizado entre as partes, a fim de adequá-lo ao valor de mercado. Isso porque a referida ação tem como finalidade ajustar uma situação econômica que se revela injusta nas locações.
Em resumo,
São requisitos da ação revisional:
Valor do aluguel fora da realidade do mercado;
Contrato de locação vigente há mais de 3 anos;
Vale ressaltar que o autor deverá comprovar através de prova técnica o real valor do imóvel e requerer que o juiz, no início da ação judicial, arbitre o aluguel provisório que deverá ser pago pelo Locatário no curso do processo, até que seja apurado o valor definitivo do aluguel.
O artigo 68, inciso II da Lei nº 8.245/91 estabelece que se a ação for proposta pelo locador, “o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido”, e se a ação for proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
A ação poderá abranger locações residenciais e comerciais, sendo a prova exclusivamente documental e técnica, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante sua fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento (pela observância do prazo trienal de que trata o art. 19 da Lei nº 8.245/1991) e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes.” (REsp 1566231/PE, STJ, Terceira Turma, REl. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01/03/2016).
Importante frisar que a prova técnica é constituída por laudos e avaliações de profissionais habilitados quanto ao valor do mercado de locação do imóvel objeto da ação.
Após a instrução, o juiz proferirá a sentença fixando o valor do aluguel que vigorará desde a citação do locador ou do locatário na ação revisional. Assim, o depósito de valor inferior ou superior ao valor final definido por sentença deverá ser ressarcido ao prejudicado, conforme se depreende do artigo 69 da Lei de Locações:
O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
E o Superior Tribunal de Justiça entende que: “a condenação da ré nos valores retroativos à data da citação deve observar, em seu cálculo, a diferença entre ‘os alugueres provisórios satisfeitos’ e o arbitrado judicialmente.”
A lei também traz a possibilidade de que o juiz poderá homologar acordo de desocupação, na ação de revisão do aluguel, sendo assim será expedido o mandado de despejo.
Sendo uma ação que visa findar a injustiça acerca de um aluguel, o papel do Judiciário é estabelecer uma relação equilibrada entre as partes, podendo a ação ser procedente ou improcedente.
Portanto, sendo procedente a ação revisional, além do arbitramento do novo locativo condizente com o mercado imobiliário que vigorará desde a citação do réu, pode haver condenação ao pagamento de diferenças de aluguéis em prol do autor da ação, o que pode muitas vezes resultar em importância significativa a ser desembolsada com correção monetária e juros legais.
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