Sendo o contrato um acordo de vontades que faz lei entre as partes, em se tratando da compra e venda de um imóvel, o cuidado na elaboração desse instrumento é de suma importância. Isso se dá porque a relação jurídica estabelecida entre as partes, no caso específico, o promitente vendedor e o promitente comprador, é única e enseja a elaboração de cláusulas específicas e peculiares adaptadas ao acordado concretamente, reduzindo ao máximo possível situações que possam trazer prejuízos às partes. E, quando se fala em prejuízos, há que se ter em mente que os mesmos podem ser de ordem material e também emocional, pois o desgaste e o tempo perdido, advindos de uma relação conflituosa devido a um contrato mal elaborado, ultrapassa os limites do valor palpável economicamente. E isso precisa ser pensado e valorado por todos aqueles que participam da efetivação de um negócio imobiliário, principalmente a compra e venda. Nesse sentido, um dos aspectos jurídico e prático que deve ser observado diz respeito aos requisitos para a validade do contrato, quais sejam:
A manifestação de vontade sem vício;
A capacidade dos contratantes;
A forma prescrita ou não defesa em lei;
Objeto lícito, possível, economicamente apreciável, determinado ou indeterminável e;
A legitimidade das partes.
A falta de qualquer um dos requisitos acima elencados, implica na existência de um vício que pode ocasionar a invalidade do negócio jurídico, tornando-o passível de ser considerado nulo ou anulável. Portanto, trata-se de requisitos cumulativos.
Em sendo nulo, é como se o negócio nunca tivesse existido juridicamente, devido a existência de um vício que não pode ser sanado. Nesse caso, a arguição desse vício não se sujeita a nenhum prazo de ordem decadencial ou prescricional, sendo, imprescritível. Por outro lado, em sendo anulável, tem-se que o negócio jurídico existiu, mas de forma maculada por um vício que pode ser consertado e, neste caso, sujeita-se a um prazo decadencial de 4 (quatro) anos – art. 178 do Código Civil-, ou de 2 (dois) anos, se a lei não estabelecer outro prazo, conforme dicção do art. 179, também do Código Civil. Em ambos os casos, trata-se de situações extremas que ensejam gastos inesperados, sem esquecer a insegurança jurídica que se instala em relação à propriedade do bem. Por isso, ao se lidar com compra ou venda de um imóvel, é imprescindível a elaboração de um bom contrato que resguarde de forma preventiva e mais abrangente possível os interesses das partes, para que o negócio entabulado projete seus efeitos na esfera jurídica e patrimonial dos interessados de forma válida e eficaz. Conte-me nos comentários se gostaram do conteúdo apresentado e se possuem interesse de que nos próximos “posts”, para uma melhor e mais abrangente compreensão, eu trate de cada um dos requisitos acima exposto, de forma separada.
Por Jaqueline Rezende Nogueira Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado.
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