De certa maneira é sabido que todo imóvel com o passar dos anos necessita de uma reforma, há também aqueles locatários que precisam fazer uma benfeitoria no imóvel alugado para satisfazer as necessidades do seu dia a dia ou até mesmo quando a finalidade daquele imóvel é de uso comercial. Mas são recorrentes os dilemas entre LOCADOR e LOCATÁRIO quanto ao cabimento de quem é a responsabilidade de arcar com os valores gastos nessas benfeitorias.
Antes de adentrar no mérito da questão é imprescindível esclarecer o que são as benfeitorias e os tipos de benfeitorias existentes no nosso ordenamento jurídico previstas na Lei do Inquilinato e no Código Civil.
As benfeitorias são os acréscimos ou melhoramentos feitos no imóvel por meio da ação do LOCADOR ou do LOCATÁRIO. Sendo elas dividas em três tipos:
Benfeitorias necessárias que tem como finalidade a conservação do bem para que o mesmo não deteriore;
Benfeitorias úteis que são realizadas para facilitar o uso do bem, ou até mesmo aumentar o imóvel;
Benfeitorias voluptuárias tidas como mero deleite ou recreio, tornando o bem mais agradável e de com um alto valor.
Neste diapasão, revela-se extremamente importante o inquilino atentar para as diferenças das benfeitorias, com o objetivo de garantir seus direitos, principalmente no momento em que for realizar a assinatura do contrato.
Agora vejamos atentamente que a Lei de Inquilinato em seu artigo 35 aduz que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição em contrário no contrato de locação.
O nosso Código Civil aduz em seu Artigo 578, que:
Salvo disposição em contrário, o LOCATÁRIO goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do LOCADOR.
Portanto, pode observar que os artigos colacionados acima tanto da lei de inquilinato quanto do código civil asseveram que é legal o LOCADOR e LOCATÁRIO pactuarem no contrato de locação sobre a responsabilidade do pagamento quanto as benfeitorias, bem como o direito de retenção, onde é possível o LOCATÁRIO dispensar o seu direito.
Ademais, corroborando com o posicionamento doutrinário o STJ já pacificou o assunto na Súmula 335 dispondo que:
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Sendo assim para evitar desentendimentos, é fundamental que estejam no contrato cláusulas específicas sobre as benfeitorias.
Entretanto, é importante também constar no contrato o valor a ser debitado do aluguel em casos em que esteja previsto no contrato esse abatimento. Ou seja, o valor a ser debitado do aluguel via de regra, não poderá ultrapassar 30% (trinta por cento) da quantia paga pelo aluguel mensal.
No que condiz sobre as benfeitorias voluptuárias o artigo 36 da Lei de inquilinato traz que tais benfeitorias não são indenizadas pelo LOCADOR. Porém, é possível o locatário retirá-las ao fim do contrato, desde que não provoque danos à estrutura.
A título de esclarecimento, importante ressaltar que a nossa Lei do Inquilinato, em seu artigo 26 diz que: “Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao LOCADOR, o LOCATÁRIO é obrigado a consenti – los”.
Desta feita, resta claro que quanto aos reparos estruturais, tidas também como benfeitorias necessárias a responsabilidade é do LOCADOR.
A Lei do Inquilinato em seu artigo 22, I, IV e V, atribui obrigações ao LOCADOR quanto as benfeitorias e ao bem estado de servir a que se destina o imóvel alugado, impondo ainda a possibilidade de responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação.
Sendo assim as benfeitorias dispostas no artigo 22 e 26 da Lei de Inquilinato, ou seja aquelas que são de responsabilidade do LOCADOR, caso esse não as execute, a Lei não o exime de suas reais obrigações, podendo futuramente inclusive o LOCATÁRIO ingressar com ações pertinentes para o ressarcimento de perdas e danos ocasionadas pelo mau desempenho do imóvel.
Insta salientar que LOCADOR e LOCATÁRIO tenham ciência que, deverá está celebrado no contrato todas as cláusulas contendo os direitos e deveres de cada um e especificadas quanto à responsabilidade e a forma de pagamento sobre as benfeitorias.