Retificação de registros imobiliários

Atualizado: Abr 10




Já aconteceu com você? Ter um imóvel ou se interessar por um imóvel que no documento possui uma descrição, mas que na realidade o imóvel possui características diferentes?

Deixa eu ser ainda mais clara: Você tem um imóvel que na certidão de inteiro teor (matrícula do imóvel) consta que o terreno tem 300 m², mas na realidade o imóvel possui 200 m² .. E agora? O que fazer e como fazer para regularizar a situação?

Como retificar Registros Imobiliários? Qual a previsão legal? Quais as possibilidades de realizar a retificação de um registro pelo procedimento extrajudicial?


De suma importância falar de 4 princípios antes mesmo de entrar no assunto: Retificação de Registros.


Princípios são os pilares do direito, são a base interpretativa do texto legal.


Princípio da Continuidade:

Também chamado de princípio do Trato Sucessivo ou do Registro do título anterior, traz a imposição de um encadeamento subjetivo dos direitos e ônus reais.


  • “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta no registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet. ‘Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel nem, tampouco, onerá-‘lo ” [1]


 Observa-se o princípio da continuidade de forma expressa no artigo 195 da Lei 6.015/73:


  • Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. [2]


Princípio da Especialidade:

Preserva a ideia de que o registro de determinado imóvel e/ou pessoa deve ser o mais específico possível, não permitindo qualquer dúvida quando estiver se tratando dele.

“O Princípio da Especialidade tem por objetivo resguardar o Registro Imobiliário de possíveis equívocos e inexatidões que possam confundir a matrícula e o registro das propriedades imobiliárias, causando embaraços à segurança dos negócios jurídicos.” [3]


Tal princípio é dividido em especialidade objetiva e subjetiva, conforme quadro abaixo:


Princípio da Inscrição:

Significa dizer que a constituição, extinção e transmissão de direitos reais sobre imóveis por atos inter vivos só ocorreram mediante sua inscrição no registro.


Mesmo as partes negociem, entregando a posse do bem, pagando o valor devido, a transmissão da propriedade ou de outro direito real só consumará pela inscrição. Por meio desta, se exterioriza a terceiros.



Princípio da Segurança Jurídica:

Todos os princípios registrais buscam trazer a segurança jurídica necessária para atingir a estabilidade das relações jurídicas envolvendo o mercado imobiliário.


“ao aplicar qualquer princípio registrais específico, deve o Oficial Registrador ou outro profissional do direito sempre zelar pela segurança jurídica, que pode ser considerada o alicerce do Registro de Imóveis, pois sem ela os atos por ele praticados não serão revestidos da certeza e presunção de veracidade necessários. Os princípios registrais e a formalidade foram criados em benefício dos cidadãos e somente devem se sobrepor ao direito de propriedade garantido pela Constituição Federal quando a segurança jurídica estiver ameaçada.”[4]

RETIFICAÇÃO DE REGISTROS PÚBLICOS IMOBILIÁRIOS


Retificar é “TORNAR EXATO”, “CORRIGIR” a informação ausente ou divergente que conste no registro imobiliário. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação deverá ser feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente.


Possui previsão legal na Lei 6.015/73 em seus artigos 212 e 213 para o procedimento de Retificação Extrajudicial.


É importante observar que cada Estado possui seu Código de Normas, por exemplo, no Estado de Santa Catarina, o procedimento deve seguir o que dispõe os artigos 212 e 213 da Lei 6.015/73 respeitando também o que está disposto nos artigos 700 a 712 do Código de Normas.


O artigo 212 da Lei 6.015/73 traz a seguinte redação:


Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Quanto a omissão, imprecisão e a não expressão da verdade exposta na redação do artigo:

“Na OMISSÃO, falta elemento relevante, previsto em lei, seja porque não indicado no título, seja porque excluído ao ser feito o lançamento imobiliário; (…) Na IMPRECISÃO, o lançamento contém os dados essenciais, mas parte dele não caracteriza suficientemente o negócio jurídico ou os elementos objetivos e subjetivos relacionados ao direito real, exigidos em lei. (…) O conceito de VERDADE, ao qual o artigo se refere, não é jurídico. (…) É razoável entendê-la como a perfeita consonância entre o negócio jurídico declarado, a intenção de seus signatários e a realidade consubstanciada no respectivo instrumento. No momento do registro, a verdade se refere ao imóvel ou ao direito real pertinente, em perfeito ajuste com a exigência legal. Imperfeito o ajuste, falta a verdade.”[5]



Quanto a forma de retificação:





Os requisitos para a Retificação pelo procedimento administrativo estão dispostos no art. 213, II da Lei 6.015/73


O oficial retificará o registro ou a averbação:

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.


Conforme apresentado, os documentos indispensáveis para o requerimento de retificação de um registro público imobiliário são:


  • Requerimento do interessado;

  • Planta e Memorial descritivo do imóvel, assinado por um profissional habilitado;

  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);

  • Assinatura dos confrontantes do imóvel na planta. 


No caso de um ou mais dos confrontantes não serem encontrados para realizar a assinatura da planta, os parágrafos 2º ao 6º do inciso II do artigo 213 da Lei de Registros Públicos.


§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

[1] NETO, Narciso Orlandi. Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n.11, p.53

[2] LEI 6.0015/1973

[3] SANTOS, Francisco José Rezende dos.  Art. 176. Lei de Registros Públicos Comentada; coordenação José Manuel de Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Algusto Cambler. – Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 957.

[4] MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves Anotações sobre o Registro de Imóveis. Novo Direito Imobiliário e Registral. 2ª ed. São Paulo: Quartier Latin, 2010.

[5] Lei de Registros Públicos comentada. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. p. 461-462.



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