Muitos negócios envolvendo imóveis são feitos através de procuração, onde o vendedor ou o comprador passam os poderes de negociação para a pessoa designada, visando a concretização da transação.
No entanto, em meio a tantas negociações, surge a preocupação de efetivá-las com segurança. E, por isso, são necessários alguns cuidados para não cair em armadilhas, os quais te explicaremos a seguir.
Porém, antes de mais nada, vamos falar da procuração.
O que é procuração?
Inicialmente, destacamos que a procuração é um instrumento de mandato – um tipo de contrato, assim tratada na legislação – no qual um indivíduo de confiança recebe a autorização de outro para agir em seu nome, ou seja, para representá-lo. Quem ganha este poder deve praticar os atos conforme os interesses da pessoa que lhe delegou esta função.
É importante ressaltar que o indivíduo de confiança que figurar na procuração não será o vendedor do imóvel, mas sim apenas um representante, visto que a finalidade deste documento é dar poderes para REPRESENTAR uma pessoa em determinada situação em que ela não pôde comparecer.
Mesmo existindo dois tipos de procuração (pública ou particular), a única que possuirá valor legal nas negociações imobiliárias será a PÚBLICA. Além disso, ela deve ser elaborada em tabelionato de notas, possuindo conteúdo específico para evitar transtornos.
Os cuidados que precisam ser tomados
Mesmo que aparentemente ela pareça original e em conformidade com a lei, você precisa verificar se a procuração é verdadeira e está formalmente em ordem.
Depois disso, é preciso tentar evitar os seguintes problemas:
procuração já extinta; e,
conflito de interesses.
Procuração já extinta? Como assim?
A mandato contido na procuração que foi apresentada a você pode já ter sido extinto. É o que acontece, por exemplo, pela morte do mandante, ou seja, por aquele que conferiu poderes a uma terceira pessoa para concretizar o negócio. Por isso, é muito importante entrar em contato com aquele que outorgou a procuração para saber se está tudo em ordem.
Além disso, outros exemplos de causas que fazem com que a procuração não tenha mais efeito podem ser encontradas no artigo 682 do Código Civil:
Art. 682. Cessa o mandato:
I - pela revogação ou pela renúncia;
II - pela morte ou interdição de uma das partes;
III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Ainda em razão da morte do mandante – aquele que outorgou a procuração – há uma exceção e nós te contamos qual é!
A exceção:
É possível, pelo Código Civil, o mandato em causa própria, ou seja, um mandato com poderes para que o próprio mandatário possa receber o direito ou bem do mandante.
Normalmente, é o que acontece quando o adquirente não deseja a outorga imediata da escritura e recebe essa procuração para que possa, a qualquer tempo, outorgar a si a escritura de compra e venda. Nesse caso, o mandato como exceção, é irrevogável e não se extingue sequer pela morte do mandante.
Isso é o que dispõe o artigo 685 do Código Civil, veja:
Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.
E o conflito de interesses? O que seria?
O outro problema que pode ocorrer na aquisição de imóveis com escritura outorgada por procurador, é o conflito de interesses, como mencionamos acima. Aliás, é o que o Código Civil determina:
Art. 119. É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou.
Podemos dizer que o artigo acima citado é a consagração da teoria da confiança e boa-fé quando há diferença entre a vontade e a declaração.
Sendo assim, se o adquirente sabia que o mandante não queria o negócio da forma que está sendo realizado, ainda que a procuração seja formalmente em ordem e com poderes expressos para a venda do imóvel, o negócio poderá ser anulado no prazo decadencial de seis meses.
Esse prazo deve ser contado da data do registro da escritura, tendo em vista que a conclusão do negócio com a aquisição do direito real, isto é, a propriedade, só ocorre com o competente registro da escritura junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária competente.
Desse modo, é mais do que fundamental verificar a veracidade de todo os documentos, analisar e conferir os limites dos poderes concedidos pelo outorgante na procuração e, ainda, não pular nenhuma etapa para garantir que o negócio tenha valor legal.
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