Venda de imóvel em duplicidade: quais são os direitos de quem efetuou a compra?



Imagine a seguinte situação: João está há anos juntando dinheiro para realizar uma grande meta, a compra de um imóvel. Ele pesquisa vários imóveis, até que encontra o imóvel dos sonhos. O valor do imóvel está dentro de seu orçamento, a localização é ótima e o tamanho é perfeito para sua família. Então, ele decide entrar em contato com a construtora e fechar o negócio, efetuando o pagamento do bem à vista. Depois desse dia, João começa a sonhar em como será a vida no imóvel novo e já faz vários planos com a família. Porém, alguns dias após a compra, João recebe uma ligação informando que o imóvel foi vendido para outra pessoa. Logo, não será mais dele.

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

A Lei nº 8.078/90 trata sobre a proteção ao consumidor e estabelece o conceito de consumidor e fornecedor.


Consumidor:

É toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Além disso, equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. (art. 2º do CDC).


Fornecedor:

Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (art. 3º do CDC).

O produto se trata de qualquer bem, móvel ou imóvel.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica nesse caso?

SIM, a relação existente entre as partes é de consumo. Em nosso exemplo, o Sr. João se encaixa no conceito de consumidor, e a construtora que efetuou a venda em duplicidade se enquadra no conceito de fornecedor.

Então, quais são os direitos do consumidor/comprador na situação narrada?

Em casos de venda em duplicidade, claramente não houve o cumprimento da oferta por parte da construtora e, portanto, socorrem o consumidor, alternativamente e à sua escolha, as opções previstas no artigo 35 do CDC:


Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.


  • Escolha de um outro imóvel com valor equivalente: nesse caso, o comprador lesado com a venda do imóvel em duplicidade poderá escolher outro imóvel similar, com valor equivalente.


  • Substituição por perdas e danos: essa alternativa é aplicada para os casos em que o comprador escolhe a primeira opção (outro imóvel com valor equivalente), mas a construtora, por qualquer motivo, não consegue cumprir a alternativa escolhida.


  • Resolução do contrato, com a devolução do valor pago: caso o comprador escolha essa alternativa, as partes voltarão ao chamado status a quo ante (as partes voltam à situação anterior).


  • Danos morais, se for o caso


Em relação aos danos morais, salienta-se que não é em todo e qualquer caso que a indenização será devida. Isso porque, a despeito de se tratar de um erro que acarreta graves dissabores ao comprador, o entendimento da jurisprudência tem sido no sentido de que o simples inadimplemento contratual por parte da construtora não é causa suficiente para gerar indenização.


Perceba que negociações fazem parte do cotidiano da sociedade e, consequentemente, haverá hipóteses de descumprimento de contrato. Por tal motivo, o entendimento da jurisprudência tem caminhado no sentido de não permitir que todo e qualquer inadimplemento contratual resulte em indenização, pois não é qualquer frustração do dia a dia que é capaz de afetar algum direito da personalidade do indivíduo.


Isso significa dizer que, para que o dano moral fique caracterizado, será necessário demonstrar que o erro da construtora, consistente em vender o imóvel em duplicidade, gerou alguma ofensa aos direitos da personalidade do comprador, como dor, angústia, frustração, entre outros.


Veja o entendimento da jurisprudência:


RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. QUESTÕES DEVIDAMENTE ANALISADAS PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. VENDA EM DUPLICIDADE DE UNIDADE HABITACIONAL. ERRO RECONHECIDO PELAS RECORRIDAS, COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DE TODOS OS VALORES PAGOS PELO RECORRENTE, OFERECENDO-LHE, AINDA, A OPORTUNIDADE DE AQUISIÇÃO DE APARTAMENTO SIMILAR, NO MESMO EDIFÍCIO. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, SEM REPERCUSSÃO NOS DIREITOS DA PERSONALIDADE DO AUTOR. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. (...) 3. Embora não se tenha dúvida de que o erro das recorridas em vender a unidade habitacional em duplicidade acarretou graves dissabores ao recorrente, na linha do que decidido pelas instâncias ordinárias, não é possível vislumbrar a ocorrência de dano moral, apto a ensejar a indenização pretendida, porquanto não houve demonstração de que o fato tenha extrapolado o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual, atingindo de forma significativa algum direito da personalidade do comprador (bem extrapatrimonial). 4. Na hipótese, as recorridas assumiram o erro cometido, devolveram imediatamente todos os valores desembolsados ao recorrente e ofereceram-lhe a oportunidade de adquirir outra unidade habitacional similar, no mesmo edifício, não havendo que se falar, portanto, em "frustração do sonho da casa própria", como alegado nas razões recursais. 5. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1745429 SP 2018/0109858-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 18/09/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2018).


É importante ressaltar que, no caso acima , a construtora, ao constatar o erro, ofereceu uma solução ao comprador, ou seja, realizou a devolução da quantia paga e, além disso, disponibilizou uma outra unidade imobiliária, com as mesmas características, na mesma localidade. Porém, não é sempre que isso acontece.


Assim, apesar do entendimento exposto acima, há diversos tribunais que entendem que o erro da construtora em efetuar a venda do mesmo imóvel para duas pessoas distintas é causa suficiente para gerar indenização, na medida em que as expectativas do consumidor com a aquisição da casa própria foram frustradas por falha da construtora.


Por isso, recomenda-se que o comprador procure um profissional qualificado e especializado no assunto, para que o seu caso seja analisado com detalhes e para que seus direitos sejam devidamente respeitados.


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