7 questões importantes sobre locação de imóveis.

Seja você locador ou locatário é indispensável que você se atente à informações importantes sobre a relação de locação.

Veja os 07 questionamentos sobre LOCAÇÃO DE IMÓVEIS mais frequentes no dia a dia daquele que procura um imóvel para alugar, ou até mesmo pelo proprietário do imóvel que está pensando em locar seu imóvel!

Confira:

Qual o limite da responsabilidade do fiador?

O fiador é solitário nas obrigações advindas do contrato de locação.

Há decisões que entendem que o fiador não é responsável por valores advindos de acordos entre as partes a que não anuiu expressamente, nem por despesas processuais onde não foi parte.

Em resumo: O fiador é responsável por todas as obrigações que anuiu.

O aluguel pode ser cobrado de forma antecipada?

Conforme expõe o art. 42 da lei 8.245/91:

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Em resumo: Se houver garantia no contrato de locação, não poderá ser cobrado aluguel antecipado.

Quem pagará impostos (IPTU) e taxas do imóvel?

Dispõe o artigo 25 da lei 8.245/91, que o locador é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Mas abre a possibilidade de "salvo disposição expressa em contrário no contrato".

Em resumo: Se o contrato não fizer previsão, quem pagará é o locador.

Os locatários separaram? E agora?

No caso de separação (de fato ou legal) o locatário que permanecer no imóvel assume todas as obrigações contratadas.

Deverá comunicar o Locador e o Fiador (se houver). Art. 12:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. [...]

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Em resumo: Mantém o contrato de locação com o locatário que permanecer no imóvel.

Quais os tipos de garantia em um contrato de locação?

Prevê o artigo 37 da lei 8.245/91 como formas de garantia do contrato de locação de imóveis:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Perceba: O seu contrato de locação não pode de forma alguma ter mais do que um tipo das locações acima.

O locador está pedindo mais de um tipo de garantia. Pode?

Como vimos acima, no parágrafo único do artigo 37 da lei 8.245/91 é expressamente proibido cumular garantias, ou seja, apenas 1 garantia por contrato.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Em resumo: Não pode cumular garantias.

Posso sublocar ou emprestar o imóvel que aluguei?

Desde que seja expressamente autorizada pelo locador, o locatário poderá ceder, emprestar ou sublocar o imóvel, conforme art. 13 da lei 8.245/91

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Caso não haja autorização corre o risco de despejo pelos termos do artigo 9º, II.

Em resumo: Pode! Se houver autorização expressa do locador.