Quando falamos sobre condomínio, um dos principais pontos em destaque é a missão desafiadora de controlar os orçamentos dos profissionais administradores ou síndicos que lidam com a inadimplência recorrente.
A sustentabilidade do condomínio, o que é indispensável para o seu desenvolvimento, depende diretamente da saúde financeira de seus balanços. Ressalvadas outras classificações doutrinárias fundamentadas no Código Civil, existem duas espécies de condomínios: condomínio geral; condomínio edilício.
Sendo um ou outro, de acordo com o art. 1.315 do Código civilista, os condôminos concorrem, na proporção da sua parte, para as despesas com a conservação da coisa.
A legislação atual que rege a matéria está disposta no Código Civil em seu art. 1.348, senão vejamos:
Art. 1.348. Compete ao síndico: […] VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
Com o advento do Código de Processo Civil/2015, a ação para cobrança das taxas condominiais segue o procedimento de execução de título extrajudicial, nos termos do art. 784, X. Versa o dispositivo:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: […] X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Ressalta-se, portanto, que a via executiva é uma opção do condomínio credor, que pode propor ação de conhecimento, pelo procedimento comum dos arts. 319 e seguintes para obter título executivo judicial (art. 785).
Nessa seara, a opção pela ação de conhecimento, pelo procedimento comum, prevista nos arts. 318 e ss. e art. 323 do Código de Processo Civil, pode representar vantagem, já que o foco será constituir um título judicial, e, em tese, na ação executiva, há interpretação jurisprudencial que negue a possibilidade de inclusão de parcelas vincendas. Isso porque a execução deve referir-se a título líquido, certo e exigível (Código de Processo Civil, art. 783).
Além disso, na ação de conhecimento, há possibilidade de condenação sucumbencial do devedor para pagamento de honorários mais atrativos, sendo uma opção vantajosa para o profissional.
Tanto na ação de execução de despesas de condomínio, quanto na ação de conhecimento pelo procedimento comum, a petição inicial deverá ser acompanhada de alguns documentos. Se a opção for pela execução, o art. 784, X, do Código de Processo Civil exige que as contribuições sejam documentalmente comprovadas.
Entende-se indispensável a ata da assembleia geral que deliberou a respeito da despesa, ou seja, a assembleia que aprovou o orçamento. Quanto às despesas extraordinárias, é necessário apresentar a ata da assembleia geral extraordinária (AGE) que discutiu e aprovou regularmente a matéria. Os demais documentos consistem no comprovante da eleição do síndico, procuração, cópia da matrícula atualizada do imóvel devedor, demonstrativo do débito, orçamento aprovado por assembleia geral ordinária ou extraordinária.
Este conteúdo foi produzido por Jéssika Chielle Silva, advogada no estado de Santa Catarina, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.
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