O que é arras ou sinal de negócio na compra e venda de imóveis?




Arras ou sinal de negócio é um instituto muito comum nos CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.


Previsto entre os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, objetiva a garantia de que um negócio (geralmente uma promessa) venha a ser fechado.


Dispõe o art. 417 do Código Civil:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Como bem prevê o artigo mencionado, as ARRAS podem ser pagas através de:

  1. DINHEIRO – forma mais comum nos contratos de compra e venda de imóveis; ou

  2. outro BEM MÓVEL – ou seja, é possível a utilização de um (ex.) carro como Arras.


Existem 2 tipos de Arras:

  1. ARRAS CONFIRMATÓRIAS;

  2. ARRAS PENITENCIAIS.



O que são arras confirmatórias?

Está prevista e regulamentada nos artigos 418 e 419 do Código Civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Observe então as seguintes características das Arras Confirmatórias:

  1. Previsão Legal: Arts. 418 e 419 do Código Civil;

  2. Não admite arrependimento do contrato;

  3. Admite indenização suplementar;



O que são arras penitenciais?

Está prevista e regulamentada no artigo 420 do Código Civil:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Observe então as seguintes características das Arras Penitenciais:

  1. Previsão Legal: Art. 420 do Código Civil;

  2. Admite arrependimento no contrato;

  3. Não admite indenização complementar.


Qual a diferença entre os dois tipos de arras?

Perceba que a maior diferença entre as Arras Confirmatórias e as Arras Penitenciais está em possibilitar ou não uma indenização além do valor fixado como Arras.


Nos dois casos teremos a retenção das Arras ou a restituição mais o equivalente, veja no exemplo abaixo:

O promitente comprador, verdadeiramente interessado em comprar determinado imóvel, entrega ao promitente vendedor o valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) a título de arras.

1ª Situação:

Vamos ver o que acontece quando o comprador desiste da venda do imóvel.

No momento da desistência o COMPRADOR perde o valor que entregou ao vendedor, atenção: apenas o valor que foi dado como arras.


Em resumo: Vendedor ficará com o valor de R$50.000,00 e não venderá mais o imóvel.





2ª Situação:

Vamos ver o que acontece quando o vendedor desiste da venda do imóvel.

No momento da desistência o vendedor precisa primeiramente devolver os R$50.000,00 para o comprador, afinal de contas: o valor recebido não é dele, visto que ele não quis continuar com o negócio.


Porém é necessário "penalizar" o vendedor por esta decisão, sendo assim a lei determina que o VENDEDOR pague ao COMPRADOR quantia equivalente ao que recebeu de arras.


No nosso exemplo, o VENDEDOR deverá devolver os R$50.000,00 ao comprador e acrescer a mesma quantia, somando então R$100.000,00.






Espero que a postagem tenha te ajudado de alguma forma!

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