Os perigos da suboficialização: Por que declarar o valor real do imóvel na escritura é a sua única segurança.

A aquisição de um bem imóvel é, para a maioria dos brasileiros, a concretização de um sonho ou um investimento estratégico de alto valor. No entanto, uma prática enraizada no mercado imobiliário nacional coloca em risco todo esse patrimônio: a simulação de valores.

Muitas vezes, por orientação de corretores mal informados ou por iniciativa das próprias partes, decide-se registrar a transação por um montante inferior ao que foi efetivamente pago.

Embora pareça uma "economia inteligente" de impostos à primeira vista, essa conduta configura crime e gera vulnerabilidades jurídicas severas. Neste guia completo, exploraremos as razões pelas quais declarar o valor real do imóvel na escritura não é apenas uma obrigação legal, mas a estratégia mais segura para proteger seu capital.

O que é a simulação de valor real do imóvel na escritura e por que ela ocorre?

A simulação, no contexto imobiliário, ocorre quando o comprador e o vendedor celebram um instrumento (público ou particular) declarando um preço fictício — menor que o real — com o intuito de reduzir a carga tributária.

Os tributos mais visados nessa prática são:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Imposto municipal pago pelo comprador.

• Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (Lucro Imobiliário): Pago pelo vendedor sobre a diferença entre o valor de compra e o de venda.

• Taxas Cartorárias: Que muitas vezes são calculadas sobre faixas de valor do imóvel.

No entanto, o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 167, é taxativo: é nulo o negócio jurídico simulado. A simulação ocorre quando o negócio jurídico aparenta conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas das a quem realmente se conferem, ou quando contiverem cláusulas, confissões, condições ou cláusulas não verdadeiras.

1. O Risco da Evicção: O prejuízo de receber menos do que pagou

Imagine o seguinte cenário: você adquire um apartamento por R$ 1.000.000,00, mas aceita registrar na escritura o valor de R$ 500.000,00 para economizar no ITBI.

Dois anos depois, você é surpreendido por uma decisão judicial que determina que o imóvel nunca pertenceu ao vendedor, mas sim a um herdeiro desconhecido ou a um credor antigo que anulou a venda anterior.

Este fenômeno jurídico chama-se evicção. Quando o comprador perde o bem por uma sentença judicial que reconhece um direito anterior de terceiro, ele tem o direito de ser indenizado pelo vendedor.

O "Tiro no Pé" da Suboficialização

O Código Civil garante ao evicto (quem perdeu o imóvel) a restituição integral do preço pago. Contudo, em uma disputa judicial, o Judiciário baseia-se fortemente nas provas documentais. Se a escritura pública — que possui fé pública — declara que o imóvel custou R$ 500.000,00, este será o valor base para a sua restituição.

Mesmo que você consiga provar por transferências bancárias que pagou o dobro, você terá admitido a prática de um ilícito (simulação e sonegação), o que pode dificultar a recuperação do valor excedente ou até gerar sanções criminais para você. Ao declarar o valor real do imóvel na escritura, você garante que sua apólice de seguro jurídica (a evicção) cubra 100% do seu investimento.

2. Direito de Preferência: O inquilino como um terceiro interessado

Muitos proprietários esquecem que, se o imóvel está alugado, o locatário tem preferência legal para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros (Art. 33 da Lei 8.245/91).

Se você oferece o imóvel ao inquilino por R$ 1.000.000,00 e ele declina por não ter o recurso, e logo em seguida você vende para um terceiro registrando na escritura o valor de R$ 600.000,00, você criou um problema jurídico de proporções catastróficas.

A Adjudicação Compulsória pelo Inquilino

Ao tomar conhecimento de que o imóvel foi vendido por um valor inferior ao que lhe foi oferecido, o inquilino pode, no prazo de 6 meses, depositar judicialmente o valor registrado na escritura (os R$ 600.000,00) e tomar o imóvel para si.

Nesta situação:

1. O comprador perde o imóvel.

2. O vendedor terá que devolver o "valor por fora" ao comprador (se este conseguir provar).

3. O inquilino torna-se o novo proprietário por um valor muito abaixo do mercado.

A única forma de evitar esse risco é garantir que a notificação ao inquilino e o valor real do imóvel na escritura sejam idênticos.

3. A Armadilha do Lucro Imobiliário (Imposto de Renda)

Este é, talvez, o ponto onde a "economia" inicial se transforma no maior prejuízo financeiro. O ganho de capital é tributado quando você vende um imóvel por um valor superior ao que adquiriu.

Suponha que Mariana comprou o imóvel por R$ 1.000.000,00, mas escriturou por R$ 500.000,00. Anos depois, ela decide vender o bem por R$ 1.500.000,00.

• Cenário A (Escritura Real): Lucro de R$ 500.000,00. O imposto de 15% incidiria sobre esse montante.

• Cenário B (Escritura Simulada): Para a Receita Federal, o lucro de Mariana foi de R$ 1.000.000,00 (1,5 milhão menos os 500 mil declarados na compra).

Neste caso, Mariana pagará imposto sobre um "lucro" que nunca existiu. Ela pagará 15% sobre os R$ 500.000,00 que ela omitiu na compra. O valor economizado no ITBI anos atrás costuma ser ínfimo perto da "mordida" do Leão no momento da venda futura. Além disso, o comprador atual pode se recusar terminantemente a aceitar uma nova simulação, especialmente se for utilizar financiamento bancário, o que obriga a declaração do valor total.

4. Consequências criminais e administrativas

Não podemos ignorar que a simulação de valores é um ato ilícito com repercussões em diversas esferas:

• Esfera Tributária: Multas que podem chegar a 150% do valor do imposto sonegado, além da cobrança do tributo corrigido.

• Esfera Penal: Pode configurar crime de sonegação fiscal (Lei 4.729/65) e falsidade ideológica (Art. 299 do Código Penal), uma vez que se inseriu declaração falsa em documento público.

• Compliance e Lavagem de Dinheiro: Com o endurecimento das normas do COAF, cartórios são obrigados a reportar transações imobiliárias que apresentem indícios de irregularidades ou valores flagrantemente abaixo do mercado.

Como proceder se você já cometeu esse erro?

Se você já possui um imóvel registrado por valor inferior ao real, a correção não é simples, mas é possível através da retificação de escritura ou, mais comumente, pelo ajuste nas declarações de Imposto de Renda, arcando com as multas e diferenças tributárias devidas. No entanto, cada caso exige uma análise documental minuciosa.

A assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário é a única ferramenta capaz de blindar o patrimônio contra essas intempéries. O advogado atua na análise das certidões, na redação de contratos que reflitam a realidade e na conferência da escritura pública, garantindo que o valor real do imóvel na escritura seja respeitado.

Conclusão: A segurança vale mais que a "Economia"

A simulação de valores no mercado imobiliário é uma herança cultural de tempos de menor fiscalização digital. Hoje, com o cruzamento de dados bancários (DIMOB, DOI) e o rigor dos tribunais, os riscos superam — e muito — os benefícios. Declarar o valor real é proteger-se contra a evicção, evitar a perda do bem para inquilinos e, principalmente, garantir que você não pagará impostos indevidos no futuro.

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