Em 18 de março de 2016 entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil e com ele diversas mudanças que afetam diretamente o mercado imobiliário brasileiro. Dentre tantas alterações, percebo que a mais significativa para o mercado imobiliário foi referente à FRAUDE À EXECUÇÃO, que através de uma grande mudança de paradigma passa a adotar o Princípio da Concentração dos atos na matrícula do imóvel, fazendo com que o mercado que compra e vende imóveis esteja cada vez mais protegido. Em 07 de outubro de 2014 a Medida Provisória nº 656, posteriormente convertida na Lei 13.097 de 2015, já trouxe o Princípio da Concentração, que pode ser compreendido como uma forma de concentrar todas as informações que alterem o registro, inclusive de natureza judicial ou administrativa na matrícula do imóvel, fazendo assim com que ocorra a ampla publicidade e diretamente garanta os interesses do adquirente de boa-fé. Com a entrada do Novo Código de Processo Civil, ficou ainda mais firme o posicionamento do legislativo em relação ao princípio da concentração quando trata da Fraude à Execução em seu artigo 792:
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; V – nos demais casos expressos em lei.
Note que o novo artigo traz de forma expressa a necessidade da averbação na matrícula do imóvel, ainda que o imóvel não esteja diretamente ligado ao fato discutido. Importante ainda trazer a súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Percebe-se com isso que há uma mudança no modo de operar do comprador de imóveis e do credor. Com as novas normas é importante que o credor compreenda que depende dele a publicidade do crédito que tem a receber, afastando assim qualquer adquirente de boa-fé. Com inúmeros casos, foi possível perceber que a emissão de determinadas certidões de feitos ajuizados junto a justiça comum e trabalhista não traziam a segurança jurídica necessária para o adquirente de boa-fé, sendo então invertida a obrigação para o credor. Em outras palavras, perceba o seguinte: se você é credor de determinada pessoa, é você quem deve buscar gravar na matrícula do imóvel do devedor as informações referentes à dívida. Porém, alguns detalhes devem ser cuidadosamente analisados: o parágrafo 2º do artigo 792 do Novo Código de Processo Civil traz que no caso de bens que não estejam sujeitos a registro, que poderiam ser considerados os bens móveis e também como sendo os bens imóveis que são negociados nos tradicionais “contratos de gaveta”. Nestas situações é importante perceber que o “adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem”. Evidente que o determinado no artigo 792 do Novo Código de Processo Civil poderá passar por diversas discussões e interpretações. No entanto, hoje é possível observar que a legislação brasileira percebe a necessidade de proteger um mercado econômico que compra imóveis, incitando assim, cada vez mais transações imobiliárias como uma forma de investimento seguro.