Por Ana Beatriz Saraiva. O problema que mais assola os condomínios é sem dúvida o atraso dos pagamentos das taxas condominiais. Com a sistemática do novo Código de Processo Civil, essa questão está muito mais rigorosa e célere! Antes, a ação de cobrança começava na fase de conhecimento, tinha produção de provas, recurso, enfim, às vezes uma cobrança levava anos, agora, essa fase pode ser dispensada, agilizando assim o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso.
Vamos então ao procedimento de cobrança!
Primeiramente, é preciso decidir se o credor preferirá dar início a uma execução (art. 784, inciso X do CPC) ou se ajuizará ação de conhecimento (art. 785)
Preferindo pela execução, será preciso dar início a ação. Petição inicial conforme os requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil, comprovação documental da situação do devedor e da sua legitimação passiva e dos valores que se pretende cobrar, dentre outros.
Para dar início a execução será necessário para instruir a petição inicial:
O título de propriedade;
Ata de eleição do sindico;
Planilha da dívida que poderá incluir valor principal, juros, multa e correção monetária;
Ata contendo a previsão orçamentária com a devida fração e valor destinado a cada unidade e segunda via dos boletos em aberto;
Em suma, todos os documentos comprobatórios da dívida.
O credor, seja o sindico (que representa o condomínio) ou a administradora do condomínio, outorgando poderes ao advogado, já pode ingressar com a ação de execução, pois as dívidas referentes as cotas condominiais passaram a valer como titulo executivo extrajudicial.
Bem, muitas pessoas ficaram assustadas com a hipótese de ter que pagar a divida em apenas 3 dias, esse pagamento se dá após o devedor ser citado, como o rito é o da execução, somente a partir desse momento, por conta do artigo 784, X do CPC, é que o devedor terá apenas esses 3 dias para pagar a dívida ou nomear bens à penhora, caso não tenha condições de arcar com o montante ou, caso não indique bens dentro desse prazo é o bem que acarretou a dívida que será penhorado, ou seja, o próprio imóvel! E veja bem, mesmo que seja bem de família ou o único imóvel do devedor, este poderá sim ser penhorado! Para a ministra Nancy Andrighi, a possibilidade da execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a divida já é pacifico: “É firme entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais.”
Como ocorre?
Após a citação e já transcorrido os 3 dias, o oficial de justiça retorna ao imóvel do devedor a fim de lavrar a penhora do imóvel, em outras palavras, o oficial de justiça descreverá em termo próprio que o imóvel servirá para garantir o pagamento da dívida. Cabe lembrar que essa informação ficará inclusive na matrícula do imóvel. Esse termo é juntado ao processo e este terá continuidade almejando a cobrança da divida.
Salienta-se que o artigo 248, § 4 e o artigo 252, § único do CPC, autoriza a citação e a intimação pelo correio, sendo ambas válidas se, no ato da entrega do mandato ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento das correspondências, este a dar como recebido. Porém, cabe a recusa do ato citatório, caso o funcionário recusar e declarar por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário não se encontra no local.
Já na fase da intimação da penhora, o devedor então terá o prazo de 15 dias para oferecer embargos à execução, acerca de questões técnicas, como excesso de execução, erro na penhora etc.
Passado o prazo de embargos (15 dias), o juiz também poderá determinar que o CPF do devedor conste nos cadastros de proteção ao crédito, conforme aduz o art. 782, § 3º do CPC:
A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes”.
Como toda execução tem base um título executivo líquido, certo e exigível, é necessário e importante já determinar na inicial, os valores certos e atualizados do valor da dívida, justamente para que haja a garantia de penhora de bens, ou seja, a excussão forçada com o intuito de viabilizar a satisfação do credor, seja por adjudicação, alienação forçada, hasta pública, arrematação ou até mesmo alienação particular a ser promovida pelo próprio credor ou por instituição de frutos e rendimentos, enfim, meios de expropriação forçada previstas no CPC.
Outra questão a ser levantada é sobre o protesto das despesas condominiais, existe a possibilidade ou não? Conforme artigo 9º da Lei nº 9.492/97, a dívida condominial é perfeitamente passível de ser objeto de protesto. A jurisprudência também tem se manifestado a favor e no novo CPC, a sentença, inclusive, é passível de ser levada a protesto (art. 515).
Ademais, o STJ em recente entendimento, considerou que o Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir o condômino devedor, e sim, tão somente os meios expressamente previstos na lei. Pois é comum que se chegue ao judiciário, ações de condôminos que tiveram como penalidade, sanções diversas do que a lei estabelece, quais sejam, proibição de acesso a área comum do condomínio, proibição de utilização de equipamentos comuns (elevador, por exemplo), corte de serviços essenciais como gás, dentre outros. (REsp 1.564.030).
Por fim, cabe destacar que a obrigação de pagar despesas condominiais é de natureza “propter rem” (por causa da coisa) e decorre do mero vínculo de propriedade, é importante deixar claro que o locatário não responde perante o condomínio pelas verbas condominiais, pois a relação locatícia estabelece liame jurídico entre locador e locatário, mas não entre este e o condomínio.