As locações de imóveis possuem regramento próprio, com normas específicas, consoante Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Existe uma peculiaridade interessante nas locações não residenciais, também chamadas de locações comerciais: a possibilidade de renovação da locação por igual prazo, sem a concordância do locador, caso preenchidos os requisitos legais.
Tal prerrogativa é disposta em lei em virtude da proteção ao comércio e à atividade comercial exercida pelo locatário. Tanto é, que nos casos que o locador não queira renovar a locação em virtude de proposta mais vantajosa, é indispensável que comprove que o próximo locatário não irá explorar o mesmo ramo de atividades do atual.
A proteção do ponto comercial é, então, o objetivo da ação renovatória de locação.
Os requisitos para que se renove a locação são:
a) que o locatário seja empresário;
b) que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
c) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos
d) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Além dos requisitos mencionados, na ação renovatória deve-se comprovar também o fiel cumprimento do contrato em curso, com a quitação de todos os débitos, a indicação precisa das condições oferecidas para a renovação da locação e a indicação expressa do fiador com a prova de que ele aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for.
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Ademais, é essencial que se observe o prazo para a propositura da ação renovatória, a qual deve ser ajuizada de 6 (seis) meses até 1 (um) ano antes do término da locação vigente. Por exemplo, se o contrato termina em 01/12/2017, a ação deve ser proposta entre 01/12/2016 e 01/06/2017.
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Outra garantia importante disposta em lei ao locatário, é o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel locado, para que, caso o proprietário venda o bem, o terceiro adquirente fique obrigado a cumprir o contrato em curso.
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Assim, verifica-se a importância da locação comercial, suas peculiaridades e os requisitos bastante específicos para que seja viável a propositura da ação renovatória.