Compra de imóvel em construção? O que preciso analisar?

Atualizado: 7 de Jul de 2019




Você que é advogada(o), corretor(a) de imóveis ou até mesmo empresário do mercado imobiliário, é frequentemente indagado sobre a segurança da compra de um imóvel em fase de construção. E aí? Você realmente sabe o que precisa ser analisado para que tal aquisição seja segura? Venha que vou te dar algumas dicas para o momento da análise:


A compra de imóveis em fase de construção causa em diversas pessoas um certo “arrepio” de medo. Muitos acabam preferindo comprar imóveis prontos, pagar um pouco mais caro, mas ter a segurança de que sua aquisição é segura.


Fato é que a aquisição de imóveis que ainda estão em fase de construção, também chamados de “imóveis na planta”, são quase sempre uma ótima oportunidade de bom negócio, seja pelo valor do investimento e até mesmo pelas condições de pagamento.


Acontece que no Brasil existe legislação vigente que normatiza a venda desse tipo de imóvel, não basta a construtora adquirir um lote, iniciar as obras e sair oferecendo um apartamento, é indispensável que ela faça o REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.


Mas o que é incorporação imobiliária?

Conforme dispõe o parágrafo único do art. 28 da Lei nº 4.591:

Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Oras, a partir do que dispõe o artigo acima, percebe-se que a incorporação imobiliária deve ocorrer sempre que haja interesse na venda total ou parcial da unidades que estão em fase de construção, conclui-se assim que se não houver qualquer intenção de venda das unidades enquanto do empreendimento estiver em obra: não há necessidade do registro da incorporação imobiliária.

Como é feito o registro da incorporação imobiliária? 

Ainda na Lei nº 4.591, há a previsão de como deve ser feito o registro da incorporação imobiliária:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: […]

Existe um rol enorme de documentos que devem ser arquivados no Cartório de Registro de Imóveis competente pelo imóvel, dentre os documentos que o artigo acima menciona estão:Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;Memorial descritivo das especificações da obra projetada;Diversas certidões de feitos ajuizados, negativa de tributos, …


Cabe ainda alertar que cada estado ainda poderá normatizar exigindo alguns documentos além do que está na lei federal acima mencionada, essas exigências “extras” poderão ser encontradas nos Códigos de Normas de cada estado.


E como faço para ter acesso ao conteúdo registrado? 

No primeiro momento é indispensável que você solicite a Matrícula atualizada que conste o registro da incorporação imobiliária, assim você terá as seguintes informações indispensáveis:

  • O cartório competente pelo imóvel;

  • Número da matrícula do imóvel;

  • Número do ato do registro da incorporação.

Veja aqui um exemplo:



Para saber em qual Cartório está registrada a incorporação imobiliária, basta atentar para o cabeçalho do documento acima mencionado, lá estará o cartório competente, veja:



Nesse exemplo acima você pode perceber que a matrícula que mencionamos é do 4º Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Belo Horizonte/MG.


Aqui está um primeiro detalhe imprescindível para a análise de segurança jurídica da compra de um imóvel em fase de construção, obviamente que a análise é complexa que demanda muito estudo e conhecimento da área específica.


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