A incorporação imobiliária acontece quando é realizada uma atividade com o intuito de promover a construção, com fins de alienação (venda/negociação) total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. E durante esse processo de incorporação é que se enquadra o instituto da afetação. Mas o que significa patrimônio de afetação e como ele é constituído?
A partir da Lei 10.931/2004 em seu art. 53, nasceu no ordenamento jurídico o patrimônio de afetação, que veio para diferenciar o patrimônio do incorporador do patrimônio do empreendimento, uma vez que, o bem destinado passa a ter exclusividade para as obrigações relacionadas à incorporação, acrescentando assim o instituto do patrimônio de afetação na Lei 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.) em seus artigos 31-A ao 31-F.
Com isso ficam os direitos da construção incorporados no imóvel afetado desvinculando assim do patrimônio do incorporador, fazendo com que esse novo empreendimento tenha administração própria não sendo alcançado se por ventura o incorporador venha a decretar falência no decorrer do processo de construção. Ou seja, esse imóvel não servirá para sanar dívidas e obrigações feitas pelo incorporador.
Mas o que é afetação?
Afetar é dá destino exclusivo aos investimentos feito na coisa, ou seja, em uma incorporação imobiliária, o terreno, o qual será realizado a construção, será exclusivo daquela incorporação não se vinculando mais ao patrimônio do incorporador, bem como todo o capital auferido com as vendas das unidades.
E como se dá a sua constituição?
O patrimônio de afetação se constitui pela simples averbação do termo disponibilizado pelo incorporador e pelos titulares de direito aquisitivo sobre o terreno no Registro de Imóveis ou ainda através de uma declaração anexa no memorial de incorporação.
Tanto o termo como a declaração será feita de forma bem simples, o incorporador só deverá informar que a incorporação estará contida ao instituto de afetação disposto na Lei 4.591/64 nos seus artigos 31-A ao 31-F.
Sendo assim, dispõe os artigos 31-A e 31-B que:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Com isso, podemos observar que para se constituir o patrimônio de afetação é necessário que o incorporador ou quem tenha garantia real sobre o bem elabore o termo de forma expressa, não podendo ser deduzido de forma tácita, não sendo possível ainda, que terceiro que não tenha titularidade sobre o imóvel o faça.
Por fim, vale ressaltar que as incorporações que já estejam em andamento poderá se submeter ao patrimônio da afetação a qualquer momento, necessitando só que o termo seja elaborado e averbado na matrícula do imóvel.
Este conteúdo foi produzido por Déborah Zatti Falcão Barreiros, advogada no estado da Bahia, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.
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