Consequências dos Vícios Redibitórios nos contratos de Compra e Venda.


A Boa Fé, é um dos princípios mais importantes em que se baseia o código civil, e também de forma especial o direito das obrigações e a teoria geral dos contratos. Sendo ela, aquela que recai na importância das intenções objetivas e subjetivas das partes contratantes.

No entanto, com o passar dos anos, e ou talvez com a evolução do homem, em alguns momentos este principio da boa fé, que é um dos pilares do direito civil, pode vir a não ser respeitado e sobre esta ótica, o direito civil se fez necessário regulamentar determinadas condutas, para com que este princípio viesse a ser respeitado desde a gênese do direito. Como por exemplo, os vícios redibitórios, elencados nos artigos 441 e seguintes do código civil de 2002.

Mas o que vem a ser vícios redibitórios?

Nada mais é do que uma espécie de defeito do negócio jurídico, são aqueles defeitos que se perfazem de forma oculta no contrato, diminuindo significativamente o valor da coisa objeto da pactuação ou que o torne impróprio para o uso, conforme o artigo 441 do Código civil. São defeitos imperceptíveis aos olhos do adquirente. Podemos citar como exemplo, um comprador de uma casa que desconheça um defeito grave na construção da mesma e que não possa ser este defeito percebido no ato da entrega, pois se houvesse sido percebido o adquirente talvez poderia não finalizar a compra do imóvel. Ora, mas a lei não garante que o comprador de um bem deve recebê-lo no estado em que se obriga o vendedor a entregá-lo? Não deve este bem ser adequado a sua finalidade precípua? Como forma de responder este questionamento, podemos citar as medidas que o adquirente pode e deve tomar caso este vício seja percebido. A mais importante é tentar um acordo com o vendedor e acertar a devolução do bem e o recebimento da quantia paga, ou ainda um desconto sobre o valor pago que corresponde a diminuição do valor do bem defeituoso, caso o adquirente queira ficar com a coisa objeto do contrato.

Cabe ressaltar que é muito importante nesses casos incentivar um acordo, evitando assim um desgaste emocional se ensejar de início um litígio judicial. Porém, se o alienante se recusar a reconhecer o direito do comprador em relação ao vício, este poderá ingressar com as denominadas ações edilícias, que podem ser:

Redibitória – onde o comprador rescinde o contrato de compra e venda e recebe de volta o valor que pagou corrigido monetariamente; Ou a Ação Estimatória – onde o adquirente continua com o bem mas obtendo o devido abatimento em seu preço, conforme o artigo 442 do código civil.

Código Civil. Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Fica evidenciado que a presença de vício oculto no contrato caracteriza prejuízo ao adquirente que o adquire para determinada finalidade, empregando os fins da função social do contrato. Por exemplo, o adquirente que adquire um imóvel com a intenção de o alugar, ou revender é sem duvida prejudicado neste caso. Ressalta-se que as ações possuem um prazo decadencial de 1 ano se for bem imóvel, e de 30 dias se a coisa for móvel a partir da entrega do bem ao adquirente. Se porventura o defeito ou vicio oculto não puder ser percebido na entrega do bem, conta se o prazo decadencial a partir do momento em que for conhecido o vício depois de decorrido 1 ano a contar da entrega dos bens imóveis e 180 dias da entrega de bens moveis.

O tema que concerne aos vícios redibitórios é muito interessante e de larga aplicação no Direito.

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