É possível desfazer a compra do apartamento na planta?

Imagine a seguinte situação: o cliente contrata você para auxiliar na compra do primeiro imóvel que, de acordo com a preferência, é um apartamento na planta. Você presta o serviço de forma impecável, por isso, o cliente adquire o imóvel que tanto deseja.

Poucos meses após a conclusão da venda, aquele cliente retorna e informa que precisa desfazer o negócio porque está com um problema pessoal e, por esta razão, quer uma orientação sobre como proceder.

As dúvidas mais frequentes, naquela situação – desfazer o negócio de compra de um imóvel na planta -, resumem-se à possibilidade de desfazer o negócio e ao percentual da multa a ser pago.

Como saber se há possibilidade de desfazer o negócio?

A Lei de Incorporação Imobiliária (n.º 4.591/64) prevê a possibilidade do adquirente, ou seja, do cliente, desfazer o negócio. As consequências desta ação dependem do momento em que o cliente deseja desfazer o negócio.

Naquela situação hipotética de compra de apartamento na planta, o imóvel ainda não foi entregue ao cliente. E, considerando que a intenção de desfazer o negócio foi manifestada poucos meses após a conclusão da venda, o cliente não possui o chamado Direito de Arrependimento.

Este Direito pode ser exercido em até 07 dias após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda entre a construtora e o cliente, somente se a decisão de compra foi tomada em um estande de vendas dos feirões de imóveis ou em local distinto ao da sede da construtora (Artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor; e Artigo 67-A, parágrafo 10.º, da Lei de Incorporação Imobiliária)

Portanto, o cliente poderá, sim, desfazer o contrato que assinou com a construtora, mediante distrato, e receber a restituição dos valores pagos, descontada a comissão do corretor de imóveis e descontado o percentual da multa (artigo 67-A, incisos I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária).

Uma possibilidade viável naquela situação, para evitar que o cliente pague o percentual da multa, é encontrar uma pessoa interessada em adquirir aquele imóvel e, especialmente, que possua condições financeiras de assumir a dívida.

Claro que esta possibilidade depende do consentimento da construtora, mas é uma alternativa que você pode oferecer.

E qual é o percentual de multa a ser pago?

Esse é um ponto um tanto delicado porque, via de regra, o cliente já fez uma pesquisa superficial sobre o assunto na internet e há diversas notícias afirmando que o percentual da multa é de até 25% do valor pago pelo apartamento.

Todavia, na verdade, esse percentual pode chegar até 50% do preço pago pela unidade.

Então, para verificar o percentual da multa exigido naquele contrato, especificamente, é importante que você localize o quadro-resumo do contrato de compra e venda pactuado.

Os contratos de promessa de compra e venda de apartamento na planta se iniciam com um quadro-resumo, no qual constam as informações mais importantes sobre o negócio, como, por exemplo, as consequências do desfazimento do contrato e as penalidades aplicáveis.

Ou seja, consta no quadro-resumo o percentual de multa aplicado em caso de desfazimento do contrato, conforme explica o artigo 35-A, inciso VI, da Lei de Incorporação Imobiliária:

Artigo 35-A.  Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; 

Na Lei de Incorporação Imobiliária, você também encontra os percentuais de multa que poderão ser aplicados, podendo variar entre 25% a até 50% do valor pago pela unidade.

Essa variação depende de um fator: saber se o empreendimento está submetido, ou não, ao regime de patrimônio de afetação:

1. Se o empreendimento não estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, poderá ser cobrado a título de multa até 25% do valor pago pela compra do apartamento (artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/64); e

2. Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, poderá ser cobrado até 50% do valor pago pela unidade (artigo 67-A, parágrafo 5.º, da Lei 4.591/64).

Estes percentuais são aplicáveis aos contratos assinados a partir de 27 de dezembro/2018, data na qual entrou em vigência a Lei dos Distratos (n.º 13.786/18), que visa nortear as regras da relação entre a construtora e o consumidor.

Os contratos assinados antes de 27 de dezembro/2018, não são atingidos pela nova lei, por isso, exigem uma análise ainda mais detalhada, para que se possa verificar qual o percentual correto de aplicação da multa.

E o que é o regime de patrimônio de afetação?

O regime de patrimônio de afetação está previsto nos artigos 31-A a 31-F, da Lei de Incorporação Imobiliária, e, basicamente, tem o objetivo de proteger os consumidores que adquirem um imóvel na planta de possíveis desvios financeiros por parte da construtora, garantindo, inclusive, que a possibilidade de falência não afete a obra. 

Então, se o empreendimento é submetido ao regime do patrimônio de afetação ele ficará totalmente incomunicável - estará protegido, por exemplo, de possíveis dívidas - e afastado do patrimônio da construtora.

Essa informação não consta no contrato de promessa de compra e venda. Você encontrará a informação somente na matrícula do empreendimento, que precisa ser devidamente analisada para confirmar se há, ou não, submissão ao regime de patrimônio de afetação.

Ou seja, com a matrícula atualizada do empreendimento em mãos, será possível confirmar se o valor da multa que consta no contrato está, ou não, de acordo com a legislação.

A partir destas explicações, você consegue auxiliar o cliente sobre como proceder naquela situação - desfazer o negócio de compra de um imóvel na planta.

Mas, cada situação é única e, considerando a existências de documentos que precisam ser analisados de maneira detalhada, é interessante que o seu cliente receba, também, o suporte de um profissional da área jurídica, para proceder com segurança.

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