É Possível realizar rescisão do contrato de locação em meio a quarentena?



Em meio à pandemia na qual vivemos muitas imobiliárias e locatários seguem com uma dúvida: Posso realizar a rescisão e entrega das chaves do imóvel em plena quarentena?


O coronavírus gerou a decretação de estado de calamidade pública em território nacional por meio do Decreto Legislativo nº 06 de 20/03/2020 e acarretou grandes impactos nas relações imobiliárias. Uma delas é o crescimento de rescisões contratuais em razão do inquilino não poder mais arcar com o valor do aluguel.


A orientação principal é que, em caso de possibilidade de permanência no imóvel por mais tempo, essa rescisão seja estendida até o final da pandemia, e, se possível, seja negociado o valor da locação.


Ocorre que, muitas vezes mesmo com a redução do valor acordado a título de pagamento pela locação, o inquilino não tem mais condições de arcar com o aluguel e a melhor solução para este fim é a rescisão contratual.


Em razão da sede das empresas não estarem funcionando na maioria das cidades pode ocorrer a negativa em receber as chaves por parte da imobiliária, ou até mesmo do proprietário. E então? O que fazer?


Vamos desenhar uma situação:

João mora em um apartamento e paga R$3.000,00 (três mil reais) de aluguel. João trabalha como prestador de serviço e, em razão da COVID-19 e do fechamento da empresa onde trabalha por tempo indeterminado, decidiu por solicitar a rescisão unilateral do contrato de locação de sua residência para voltar a morar com seus pais pois não terá como arcar com grandes débitos neste período.


Ao entrar em contato com a imobiliária (ou proprietário) para solicitar a rescisão e vistoria para entrega das chaves do imóvel, ela informou que não seria possível pois, para que essa rescisão ocorra é necessário a realização da vistoria para entrega de chaves. Essa só poderia ser agendada quando o governo findasse o Estado de Calamidade e autorizasse o funcionamento da empresa.


Essa negativa é legítima? Não!

A imobiliária/proprietário deve realizar a rescisão contratual e a vistoria do imóvel se utilizando de todos os meios necessários para sua prevenção, ou do seu funcionário. Porém não é legítima essa negativa.


E se imobiliária/proprietário ainda assim se negar a receber as chaves? Nesse caso será necessária a busca do judiciário para entrega das chaves. 


Através da ação de consignação de chaves, o locatário poderá realizar o depósito da chave do imóvel e findar o contrato de locação.


Importante frisar que a data final do contrato é a data da propositura da ação.



E a multa contratual ? 

De acordo com o Código Civil, entende-se ser possível o não pagamento desta multa em razão da pandemia ser um acontecimento extraordinário. Isso ocorre pois o cancelamento do contrato não foi CULPA do locatário.


Art. 478 do Código Civil Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. (grifo nosso)

Este mesmo entendimento poderia se basear na Teoria da Imprevisão, “Força maior” ou “Caso fortuito”. O problema é que são teorias difíceis de provar e pouco utilizadas ainda no direito brasileiro.


Aconselhamos uma negociação entre as partes, levando em consideração o momento que estamos passando e sempre prevalecendo o bom senso.


Conteúdo produzido por Caroline Pio


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