A compra de imóveis em construção possui várias vantagens, entre elas estão o preço mais acessível, a valorização posterior e a facilidade de pagamento. Por isso essa modalidade tem sido uma opção muito escolhida pelos brasileiros no momento de investir ou adquirir a casa própria.
No entanto, é comum que ocorra a seguinte pergunta: a construtora atrasou a entrega do imóvel, o que devo fazer? quais são as consequências caso isso ocorra? No conteúdo de hoje vamos tratar sobre esse assunto.
Imagine a seguinte situação hipotética:
Um casal adquire um imóvel “na planta”. No contrato, a construtora especificou a data de entrega das unidades. No entanto, houve atraso na entrega da obra. O casal, então, decide ingressar com uma ação judicial contra a construtora, requerendo o pagamento de indenização por dano material e moral.
Se a construtora atrasou a entrega do imóvel, É cabível danos morais ?
Em regra, não é cabível indenização por dano moral pelo simples atraso na entrega do imóvel.
De acordo com a jurisprudência, a condenação por danos morais em virtude de atraso na entrega de imóvel ocorre apenas em situações excepcionais, comprovadas pelos compradores. Os Tribunais têm evoluído para não aceitar condenações “automáticas” por danos morais. Isso significa que, é necessário demonstrar grave ofensa aos direitos de personalidade para que o dano fique configurado (Min. Nancy Andrighi).
Nota-se que, além do atraso, é necessário que o comprador demonstre uma situação concreta, como dor, angústia, revolta, entre outros que abalem a honra e dignidade do adquirente.
Abaixo estão dois exemplos em que as situações excepcionais foram reconhecidas para fins de concessão da indenização por dano moral:
Exemplo 1: Suponha que um casal adquiriu um imóvel e a construtora fixou um prazo de entrega da unidade, porém, esse prazo não foi respeitado e a entrega aconteceu dois anos após o combinado. Perceba que, nesse caso específico, houve um atraso muito grande na entrega do imóvel, hipótese que se encaixa na situação excepcional exigida para a configuração da indenização por dano moral. É o que foi decidido pela 3ª Turma do STJ. (STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018).
Exemplo 2: Agora, imagine que um jovem casal, com a data de casamento marcada, realizou o sonho de adquirir um imóvel, com a intenção de residirem logo após o casamento. Entretanto, a construtora/incorporadora atrasou a entrega e, por conta disso, tiveram que adiar a festa de casamento. Essa foi outra hipótese de situação excepcional reconhecida pelo STJ. (STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017).
Em caso de atraso, os danos materiais são devidos?
Nessa hipótese, sim. A responsabilização da construtora/incorporadora se resumirá ao pagamento de: (i) dano emergente e; (ii) lucros cessantes.
O que são danos emergentes e lucros cessantes?
Os danos emergentes se resumem ao prejuízo sofrido pelo adquirente. Essa modalidade de dano precisa ser provada. Por sua vez, os lucros cessantes se resumem ao valor que o adquirente deixou de lucrar, um exemplo clássico é o aluguel que o adquirente precisa pagar pelo atraso na entrega do imóvel. Esses danos são presumidos, ou seja, não necessitam de comprovação.
Apesar de não ser o tema principal deste conteúdo, é importante falar rapidamente sobre a cláusula de tolerância: ela é válida?
Sim. A referida cláusula não é abusiva. Em outras palavras, pode haver cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, desde que a razoabilidade seja devidamente observada. Veja uma decisão do STJ a respeito do assunto:
No tocante à cláusula de tolerância para entrega de imóvel "na planta", é "firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional"(AgInt no REsp n. 1.737.415/SP, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/9/2019, DJe 30/9/2019).
A intenção deste conteúdo é esclarecer sobre as consequências do atraso na entrega do imóvel, bem como a importância de buscar a orientação de um profissional especialista no assunto durante todas as fases do empreendimento. Por isso, caso tenha ficado com alguma dúvida ou precise de ajuda, basta clicar no botão abaixo!