Seu vizinho passa dos limites? Não respeita o sossego dos demais condôminos e as regras do condomínio? Em resumo: ele é extremamente antissocial? Saiba quais os seus direitos além das multas condominiais previstas na convenção de condomínio! Por Kleiton Serrão Franco
O direito de propriedade está previsto na atual Constituição da República, em seu artigo 5.º, XXII. A função social da propriedade vem logo em seguida, no inciso XXIII. Ademais, a propriedade é tida como um dos princípios gerais da atividade econômica (art. 170, III, CR/1988).
No Código Civil de 2.002 (em vigor desde 11/01/2003), a propriedade está disciplinada no livro “Do Direito das Coisas”, sendo certo classificá-la como um Direito Real, aliás, o principal deles. Vem positivada no artigo 1.228 e seguintes do CC/2002.
Os atributos do direito de propriedade são usar (jus utendi), gozar ou fruir (jus fruendi), dispor (jus disponendi) e reivindicar a coisa de quem injustamente a possua ou detenha (jus vindicandi).
O condomínio edilício é uma copropriedade que pode ser utilizada para fins residenciais ou não. Tem previsão na Lei Federal n.º 4.591/1964, norma esta que, para a doutrina majoritária, foi revogada na parte sobre condomínio edilício tacitamente com o advento do novo Código Civil, em consonância com os ditames inseridos na Lei de Introdução, onde se diz que lei posterior que trata inteiramente a matéria revoga a anterior (art. 2.º § 1º, LINDB). Frise-se que, no novel Código Civil, o condomínio edilício está previsto nos artigos 1.331 usque 1.358.
Via de regra, existem, nessas edificações, duas partes: as comuns e as exclusivas. Áreas exclusivas ou privativas são os apartamentos, flats, lojas e, em alguns casos, as vagas de garagem, podendo estas ter matrícula e registro próprios em cartório de imóveis, como aquelas. As comuns ou coletivas são distintas fisicamente das áreas exclusivas e não têm matrícula própria e registro individualizado. À guisa de ilustração, pode-se citar como área comum os corredores, hall de entrada, portaria, escadarias etc.
Para instituição de um edifício vertical, deve-se registrar a convenção em Cartório de Registro de Imóveis, de molde a ser oponível erga omnes. Nessa convenção, consta a discriminação das áreas, as frações ideais e a que fim se destina a sua utilização (residencial ou comercial). No mais, definem-se quóruns de deliberações, que podem ser diversos dos previstos em lei (TJ-SP – Ac. 0199802-58.2009.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Melo Bueno, v.u., j. 20.06.11), e sanções por descumprimento das normas, dentre outras cláusulas (arts. 1.332 a 1.334, do CC/2002).
De acordo com o Código Civil, o condômino que não pagar em dia as despesas condominiais sofre uma multa de até dois por cento sobre o quantum debeatur ( art. 1.336, § 1º), multa esta que outrora (antes de 11/01/2003) atingia até vinte por cento. Outrossim, o condômino que não cumprir com os demais deveres previstos em lei arcará com o pagamento de multa de até cinco vezes o valor das contribuições mensais, devendo, para tanto, tal pena ser deliberada em assembleia geral, por, no mínimo, dois terços dos condôminos restantes, caso não haja outro quórum previsto (art. 1.336, § 2º).
Se as condutas nocivas ao condomínio persistirem, poderá haver nova deliberação, só que agora com um quórum qualificado de três quartos dos demais condôminos, com o fito de multar o infrator no valor de até cinco vezes àquele das despesas condominiais ordinárias, a depender da gravidade e reiteração das faltas (art. 1.337, cabeça, CC/2002).
Em último lugar, cessadas as possiblidades de conversa e adequação às regras do condomínio, a legislação prevê multa de até o decuplo do valor das despesas condominiais ao condômino que perpetua condutas antissociais (art. 1.337, p.ú., CC/2002).
Para que sejam aplicadas essas sanções do art. 1.337, a doutrina defende ser imprescindível prévia comunicação ao infrator, assinalando-se prazo para justificar a conduta, exercendo o direito de defesa, de acordo com o Enunciado n. 92 do CJF/STJ (TARTUCE, Manual de Direito Civil, 2ª ed., 2012, p.944-5).
Mas se, depois de aplicadas todas as sanções administrativas/pecuniárias visando inibir novas práticas contrárias à lei e à convenção, as faltas persistirem, os condôminos irresignados podem deliberar em assembleia no sentido de mover ação judicial para exclusão do condômino nocivo, vez que assembleia não pode tratar do direito de propriedade.
Até então, a maioria da doutrina e jurisprudência tem entendido não ser possível a exclusão do condômino que comete reiteradas condutas antissociais por falta de amparo legal, eis que o Código Civil não dispõe sobre essa sanção, como se nota na ementa de venerando acórdão a seguir:
Ação de conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento antissocial da comunidade condominial. Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação (TJ/RJ – Ac. 0042255-53.2009.8.19.0001, 8ª Câmara Cível, Rel. Des. Ana Maria Oliveira, v.u., j. 28.09.10). (g.n.)
No entanto, recentemente, uma decisão inovadora do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná relativizou o direito de propriedade, ao ponderá-lo com outros direitos. Abaixo, segue ementa do julgado:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. Preliminar. Intempestividade. Inocorrência. Apelo pelo interposto antes da decisão dos embargos. Ratificação. Desnecessidade. Exclusão de condômino nocivo. Limitação do direito de uso/habitação, tão somente. Possibilidade, após esgotada a via administrativa. Assembleia geral realizada. Notificações com oportunização do contraditório. Quórum mínimo respeitado (3/4 dos condôminos). Multa referente ao décuplo do valor do condomínio. Medida insuficiente. Conduta antissocial contumaz reiterada. Graves indícios de crimes contra a liberdade sexual, redução à condição análoga a de escravo. Condômino que aliciava candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado, mantendo-as presas e incomunicáveis na unidade condominial. Alta rotatividade de funcionárias que, invariavelmente saiam do emprego noticiando maus tratos, agressões físicas e verbais, além de assédios sexuais entre outras acusações. Retenção de documentos. Escândalos reiterados dentro e fora do condomínio. Práticas que evoluíram para investida em moradora menor do condomínio, conduta antissocial inadmissível que impõe provimento jurisdicional efetivo. Cabimento. Cláusula geral. Função social da propriedade. Mitigação do direito de uso/habitação. Dano moral. Não conhecimento. Matéria não deduzida e tampouco apreciada. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Mantença. Peculiaridades do caso concreto. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ/PR – Ac. 957.743-1, 10ª Câmara Cível, Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas, v.u., j. 13.12.12). (g.n.)
Dessa forma, verifica-se que um dos atributos do direito à propriedade foi ceifado, qual seja, o de usar (residir no imóvel), por não estar atendendo a sua função social e por não ser este direito absoluto. Note-se que o direito à moradia (art. 6º, da CR/1988) não foi atingido na sua inteireza, vez que o proprietário-infrator pode alugar o imóvel a terceiro e, com os frutos, alugar outro imóvel, ou até mesmo vender o apartamento no condomínio em edificação do qual foi excluído e ir morar em outro lugar.
Por derradeiro, cumpre salientar também que a decisão em comento não desrespeita o estatuto jurídico do patrimônio mínimo de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CR/1988).
Texto de Kleiton Serrão Franco
Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie; especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito. Advogado do escritório Serrão Advocacia – kleitonfranco@adv.oabsp.org.br