Posso negociar o reajuste do aluguel quando recebo o aviso do proprietário?

Toda vez que os aluguéis sobem mais do que a inflação, recebo a mesma pergunta, ora de inquilinos, ora de proprietários: dá para negociar esse reajuste? A resposta curta é sim, desde que os dois lados concordem. A resposta completa depende do contrato, do tempo de locação e do que cada parte tem a perder.

O tema voltou com força porque, segundo o Índice FipeZAP, o aluguel residencial subiu 9,13% nos 12 meses encerrados em setembro de 2026, bem acima da inflação oficial. Neste artigo, explico como eu analiso essa situação quando um cliente chega com o aviso de reajuste nas mãos.

Primeiro, eu leio a cláusula de reajuste do aluguel

A primeira coisa que faço é localizar a cláusula de reajuste e conferir três dados: qual índice foi escolhido, qual é a data base e se a periodicidade é anual. A lei não permite reajuste em intervalo menor que 12 meses, e o índice aplicado precisa ser o que está escrito.

É comum o aviso chegar com um percentual que não bate com o índice do contrato. Às vezes, a imobiliária aplicou outro indicador por engano. Outras vezes, o proprietário quer repassar a alta do mercado e apresenta isso como se fosse o reajuste contratual. São coisas diferentes, e separar uma da outra é o ponto de partida de qualquer negociação.

O que a lei permite negociar

A Lei do Inquilinato é clara ao dar espaço para o acordo. O art. 18 da Lei 8.245/91 permite que locador e locatário fixem, de comum acordo, um novo valor de aluguel e também incluam ou troquem a cláusula de reajuste. Isso significa que é possível, por exemplo, trocar o IGP-M pelo IPCA, combinar um desconto temporário ou ajustar o valor ao mercado.

O que a lei não permite é a imposição. Durante o prazo do contrato, nenhum dos dois pode alterar sozinho o valor ou o índice. Quando converso com um proprietário, costumo lembrar que um inquilino que paga em dia tem valor, e que um imóvel vazio também custa. Quando converso com um inquilino, lembro que a mudança tem custo: frete, multa, caução nova e, muitas vezes, um aluguel de entrada mais alto em outro lugar.

Quando o acordo não sai

Se as partes não chegam a um acordo, o caminho previsto na lei é a ação revisional, que só pode ser proposta depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, como determina o art. 19. A revisão serve para aproximar o aluguel do preço de mercado, tanto para cima quanto para baixo. Escrevi sobre esse tema no artigo Posso entrar com ação revisional de aluguel?.

Para o inquilino, há ainda a saída antecipada. Nesse caso, entra a multa prevista no contrato, reduzida na proporção do tempo já cumprido, conforme o art. 4º da lei. Fazer essa conta antes de decidir muda a negociação, porque mostra quanto cada lado ganha ou perde. Se você quer entender esse cálculo, veja como calcular a multa contratual por rescisão antecipada em locações.

Como eu preparo uma negociação de reajuste

Antes de qualquer conversa com a outra parte, eu organizo os fatos. Confiro o índice e a data base, calculo o reajuste correto, verifico se o contrato está dentro do prazo ou já virou indeterminado, calculo a multa do dia e reviso a garantia. Com isso, o cliente sabe exatamente qual é o piso e o teto da conversa.

Também recomendo que qualquer acordo seja formalizado por escrito, em um aditivo ao contrato, com o novo valor, o índice escolhido e a data do próximo reajuste. Acordo de boca sobre aluguel costuma gerar dúvida justamente no ano seguinte.

Outro cuidado é com o fiador. Quando o acordo muda o valor do aluguel, o ideal é que o fiador também assine o aditivo, para que não haja discussão depois sobre o alcance da garantia. Esse detalhe costuma passar despercebido em negociações rápidas e pode pesar justamente quando o contrato precisa ser cobrado.

O que eu sugiro antes de responder ao aviso

Não responda ao aviso de reajuste no impulso, nem aceite nem recuse. Separe o contrato, o aviso recebido e os últimos recibos. Com esses três documentos, uma análise jurídica mostra se o percentual está correto, o que pode ser negociado e qual seria o custo de cada alternativa.

Essa análise vale para os dois lados. O proprietário evita cobrar um valor que não se sustenta, e o inquilino evita aceitar um aumento que o contrato não autoriza ou sair pagando uma multa maior do que a devida.

Se você recebeu um aviso de reajuste, ou quer atualizar o aluguel do seu imóvel, posso analisar o seu contrato e mostrar o que ele permite antes de você responder. Preencha o formulário logo abaixo, conte a sua situação e receba atendimento sobre o seu contrato de locação.