Quadro-resumo do contrato de imóvel na planta: quais itens a lei exige e o que acontece se faltar algum?
Quando reviso o contrato de compra de imóvel na planta de uma incorporadora, a primeira página que leio com lupa é o quadro-resumo. É a parte do contrato que o comprador lê com mais atenção, a que a lei detalha item por item e também o lugar onde surgem muitos dos problemas que, mais tarde, se transformam em discussão de distrato.
O assunto ganhou mais peso em outubro. Em notícia de 8 de outubro de 2026, o STJ informou que vai uniformizar, em recursos repetitivos, os limites de retenção na rescisão de contratos de compra de imóveis (Temas 1.464 e 1.465). Enquanto essa tese não sai, o que dá previsibilidade à construtora é um contrato bem montado desde a primeira página.
O que é o quadro-resumo e de onde vem a exigência
Desde a Lei 13.786/2018, o art. 35-A da Lei 4.591/64 determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades de incorporação sejam iniciados por um quadro-resumo. Em outras palavras, as condições essenciais do negócio precisam aparecer reunidas na abertura do contrato, antes das cláusulas gerais, para que o comprador saiba exatamente o que está assinando.
Costumo dizer às equipes comerciais que o quadro-resumo funciona como a ficha técnica do negócio. Se ele estiver incompleto ou desalinhado com o restante do contrato, o problema aparece justamente no momento mais sensível: quando o comprador quer sair.
Os 12 itens que a lei exige em um contrato de compra de imóvel na planta:
O art. 35-A lista o conteúdo mínimo do quadro-resumo. Traduzido para a rotina da incorporadora, ele precisa trazer:
O preço total a ser pago pelo imóvel.
O valor da entrada, sua forma de pagamento e o percentual sobre o valor total, com destaque para o que é pago à vista.
O valor da corretagem, as condições de pagamento e a identificação de quem recebe.
A forma de pagamento do preço, com valores e vencimentos das parcelas.
Os índices de correção monetária e, se houver mais de um, o período de aplicação de cada índice.
As consequências do desfazimento do contrato, por distrato ou por inadimplemento, com destaque para as penalidades e os prazos de devolução.
As taxas de juros, o período de incidência e o sistema de amortização.
A informação sobre o direito de arrependimento nas vendas em estande ou fora da sede.
O prazo para quitação das obrigações depois do habite-se, que é o documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra.
Os ônus que recaem sobre o imóvel, como a garantia dada ao banco que financia a construção.
O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório competente.
O prazo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais do atraso.
O que acontece quando um item falta
A lei não trata a omissão como detalhe. Pelo § 1º do art. 35-A, identificada a falta de qualquer dessas informações, a incorporadora tem 30 dias para aditar o contrato e corrigir a omissão. Se não corrigir, a falha passa a caracterizar justa causa para o comprador rescindir.
Imagine, como exemplo, um quadro-resumo que deixa de informar o número do registro da incorporação. O comprador pode exigir a correção e, se ela não vier no prazo, ganha um fundamento legal para desfazer o negócio. A posição da incorporadora muda completamente.
O § 2º traz outra exigência que vejo ser esquecida com frequência: as consequências do desfazimento só produzem efeito se o comprador der anuência prévia e específica, assinando junto a essas cláusulas. A redação também precisa seguir o art. 54, § 4º, do Código de Defesa do Consumidor, que exige destaque para cláusulas que limitam direitos do consumidor.
Por que o quadro-resumo pesa tanto no distrato
O art. 67-A da Lei 4.591/64 permite que a incorporadora, no distrato ou na resolução por inadimplemento do comprador, retenha a comissão de corretagem e uma pena convencional de até 25% da quantia paga. Quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, essa pena pode chegar a 50%.
Em junho de 2026, a Quarta Turma do STJ validou a retenção de até 50% em um empreendimento com patrimônio de afetação, desde que expressamente pactuada (AgInt no REsp 2.159.971/SP). Na minha leitura, a mensagem para as incorporadoras é direta: o percentual que a lei autoriza só se sustenta quando está no contrato, com clareza, destaque e a assinatura do comprador no lugar certo. Já escrevi aqui sobre como a Lei 13.786 mudou a compra de imóveis, e esse ponto continua sendo o que mais gera dúvida.
Como reviso o quadro-resumo de um lançamento
No escritório Rezende e Gonçalves, a revisão do quadro-resumo faz parte da elaboração das minutas do empreendimento. Confiro cada item com o memorial de incorporação registrado, com a tabela de vendas e com as condições do financiamento da obra. Verifico se o percentual de retenção corresponde ao regime do empreendimento, com ou sem patrimônio de afetação, e se as cláusulas de desfazimento estão destacadas e com campo de assinatura próprio.
Por fim, comparo o quadro-resumo com as demais minutas do ciclo de vendas, como o termo de reserva, a notificação por falta de pagamento e o termo de entrega de chaves, para que nenhum documento contradiga o outro. É esse alinhamento que dá segurança ao time comercial e reduz o desgaste no pós-venda.
Se a sua construtora está estruturando um lançamento ou quer revisar as minutas que usa hoje, preencha o formulário logo abaixo. Com essas informações, consigo entender em que fase está o empreendimento e retornar com a orientação adequada para o seu caso.
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