Riscos do Contrato de Gaveta: Vale a pena comprar imóvel já financiado?

Comprar um imóvel é o objetivo de muitos brasileiros, mas as barreiras do financiamento bancário muitas vezes levam a alternativas arriscadas. Uma delas é a compra de imóvel já financiado através do popular "contrato de gaveta".

Embora pareça uma solução rápida para quem teve o crédito negado, essa prática esconde perigos jurídicos que podem transformar o sonho da casa própria em um processo judicial sem fim.

O que é o Contrato de Gaveta?

É um documento particular firmado entre comprador e vendedor sem a intervenção ou ciência da instituição financeira. Nele, o comprador assume as parcelas, mas perante o banco e o Registro de Imóveis, o vendedor continua sendo o dono.

Os 3 Principais Riscos de Comprar Imóvel já financiado com Contrato Particular

1. Você tem a Posse, mas não a Propriedade

No Direito Brasileiro, "só é dono quem registra". Como o contrato de financiamento permanece no nome do vendedor, você é apenas o possuidor.

• O perigo: Após quitar as parcelas (daqui a 15 ou 20 anos), você dependerá da boa vontade do vendedor para assinar a escritura definitiva. Se ele sumir, você terá que judicializar a questão.

2. Penhora por Dívidas do Vendedor

Este é um dos riscos mais graves. Como o imóvel legalmente ainda pertence ao vendedor:

• Se o vendedor sofrer uma execução fiscal, trabalhista ou cível, o imóvel pode ser penhorado para pagar dívidas dele.

• Embora a Súmula 84 do STJ permita defender a posse, você terá que arcar com custos advocatícios e anos de processo para provar que o imóvel é seu.

3. Falecimento do Vendedor e Inventário

Se o vendedor falecer antes da transferência da escritura:

• O imóvel entrará automaticamente no inventário dos herdeiros.

• Se os herdeiros agirem de má-fé ou desconhecerem o contrato de gaveta, eles podem reivindicar o bem como parte da herança.

Como mitigar os riscos?

Se você já realizou ou pretende realizar esse tipo de negócio, alguns instrumentos jurídicos são indispensáveis para aumentar sua segurança:

• Procuração em Causa Própria: Diferente da procuração comum, ela não perde a validade com a morte do outorgante e dá poderes para transferir o imóvel para si mesmo.

• Análise de Certidões: Verificar a vida financeira do vendedor antes de assinar qualquer papel.

• Cláusulas de Irrevogabilidade: Garantir que o negócio não possa ser desfeito unilateralmente.

Nota importante: O contrato de gaveta não é ilegal, mas é juridicamente frágil. A assessoria especializada é o que separa um bom investimento de um prejuízo total.

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