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Antes de adentrar na questão das hipóteses em que o pagamento da comissão de corretagem é devida, é essencial entender, efetivamente, no que consiste o contrato de corretagem e quais são as obrigações do corretor.
O que é o contrato de corretagem?
O contrato de corretagem e demais questões pertinentes à tal prática, estão expressamente previstas nos artigos 722 e seguintes do Código Civil Brasileiro. Vejamos:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Assim, pode-se dizer que por meio do contrato de corretagem, um terceiro, não ligado a qualquer das partes (vendedor e comprador), se obriga a obter um ou mais negócios de venda e compra para a parte que o contratou.
Quais as obrigações do corretor?
A obrigação do corretor não se limita somente à aproximação entre comprador e devedor e vice-versa, pois cabe também ao corretor, prestar ao cliente todas as informações pertinentes sobre o negócio, tais como a qualidade, segurança e eventuais riscos existentes, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos. Vejamos o art. 723 do Código Civil:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Ademais, é é importante ressaltar que a obrigação do corretor não é uma obrigação de meio, mas sim uma obrigação de fim, ou seja, de resultado. sendo assim, se o corretor não obtiver o resultado para o qual foi contratado, não há que se falar em pagamento de corretagem, pois, a comissão de corretagem não é uma compensação pelos esforços desempenhados pelo corretor, mas sim, uma remuneração pelo sucesso de sua intervenção.
Quando são devidos os honorários de corretagem?
Desta feita, a comissão de corretagem somente será devida quando o corretor obtiver o resultado útil do negócio, ou seja, a conclusão efetiva da compra e venda, nos termos do que dispõe o art. 725 do Código Civil.
Com efeito, se após a prestação integral da intermediação por parte do corretor, o negócio não for concluído por arrependimento imotivado das partes, ainda assim, a corretagem será devida. Isso porque, neste caso, o arrependimento ocorreu após a conclusão do negócio e o corretor não deu causa a ela. Como pode ser mais bem explorado neste post: corretagem em que fase da negociacao surge o direito a comissao.
Já na hipótese de arrependimento motivado da parte contratante, ou seja, quando o arrependimento se deu pela ausência de alguma informação ou esclarecimento que deveria ter sido prestado pelo corretor, tal como a existência de uma ação de execução contra o proprietário do imóvel ou mesmo de problemas estruturais, não é devido o pagamento da comissão de corretagem.
Conclusão
Por fim, no que diz respeito aos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, é importante destacar que em 2016 o STJ firmou o posicionamento no sentido de que, o ônus da corretagem pode ser transferido ao comprador, desde que tal obrigação esteja expressamente prevista em cláusula contratual e que o preço tenha sido previamente informado ao consumidor, com destaque do valor da comissão de corretagem (RESP n.º 1.599.511/SP).
Dessa forma, se você é corretor, ou mesmo a parte contratante e, tem tido dificuldades para lidar com a cobrança ou pagamento de honorários de corretagem, busque orientação jurídica de advogados especializados, para obter o melhor direcionamento.
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