QUANTO A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS NOS ANÚNCIOS DE EMPREENDIMENTOS SEM INCORPORAÇÃO.


Conforme traz a legislação que regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis, compete a este profissional “exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis…”(Art. 3º – Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964). É evidente que para bom desenvolvimento do seu trabalho, será indispensável que se faça uma ampla divulgação dos imóveis que possui para serem negociados.

É nessa DIVULGAÇÃO que o Corretor de Imóveis deve ter cautela, principalmente quando estamos tratando de “IMÓVEIS NA PLANTA”. A lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em seu artigo 20, inciso V vedada ao Corretor de Imóveis:

Art. 20. […] V – Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis[…](Brasil, lei 6.530 de 12 de maio de 1978);

Ao corretor que praticar ato vedado pela lei, caberá ao Conselho Regional aplicar as seguintes sanções disciplinares (art. 21 Lei 6.530):

Art. 21. […] I – advertência verbal; II – censura; III – multa; IV – suspensão da inscrição, até noventa dias; V – cancelamento da inscrição, com apreensão da Carteira Profissional. (Brasil, lei 6.530 de 12 de maio de 1978)

Inicialmente faz-se necessário assinalar sintético conceito de INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA dentro do campo dos negócios imobiliários, e para isso, nas palavras do reconhecido Doutrinador Melhim Namem Chalhub:

[…] a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até a sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis (Da Incorporação Imobiliária. 3 ed. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 2010, p. 09).

Sob este enfoque, o artigo 28 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias), conceitua a atividade como:

Art. 28, § único. […] considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).

Em suma, um imóvel na planta, é aquele que se encontra em fase de construção, ou seja, após a apresentação do projeto arquitetônico e a aprovação do Município, somente poderá ser vendido ou exposto a venda nesta fase, tanto pelo Corretor de Imóveis, Construtor ou Incorporador, se o memorial de incorporação imobiliária estiver previamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do terreno onde o edifício será ou está sendo edificado.

Depois destas noções preliminares, podemos partir para a responsabilidade do Corretor de Imóveis que se submete a anunciar e/ou intermediar unidades de empreendimentos imobiliários que não possuem registro da incorporação imobiliária.

Como já exposto acima, o corretor de imóveis que anuncia imóvel sem registro da incorporação imobiliária, sujeitar-se-á a um processo administrativo, com a sanção de até ter o cancelamento da sua inscrição junto ao CRECI, podendo ainda ser responsabilizado na esfera cível e criminal.

E quanto as infrações previstas no Capítulo IV da Lei 4.591/64? Nos moldes dos dispositivos legais esculpidos, o legislador percebeu que para ocorrer a incorporação imobiliária é necessário a captação de recursos do público, há assim o interesse do Estado em preservar a proteção da economia popular. Classificou nos artigos 65 e 66 da lei 4.591/64 os crimes e as contravenções contra a economia popular.

O artigo 65 traz o CRIME contra a economia popular, como assim descreve:

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, AFIRMAÇÃO FALSA sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações. PENA – reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. (Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).

Com relação a AFIRMAÇÃO FALSA que alude o artigo supracitado, apresenta Caio Mário:

“[…] Por duas formas pode-se incidir na falta aqui prevista: por ação ou por omissão. Infringe a lei quem deturpa os fatos, deforma os elementos ou altera os dados, levando ao conhecimento do público ou dos interessados uma situação que não corresponde à realidade. Contravém a ela, igualmente, aquele que sonega informações ou omite esclarecimentos que tinha e devia prestar, levando outrem a supor uma realidade inexistente, em razão da falta de devida elucidação. Desde que a informação é inexata, a explicação omissa ou a informação falsa, sobre aquelas circunstâncias que a lei salienta e considera fundamentais na incorporação ou na construção, concretiza-se a figura delituosa e incorre o agente nas penas de um a quatro anos de reclusão e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Paga, pois, o infrator com a pena carcerária e paga ainda com a sanção econômica que, variável na proporção das elevações salariais, acompanhará os aumentos de custo de vida, permanecendo sempre atualizada” (Condomínio e Incorporações. 10 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2000, p. 335-336).

Observe que o corretor de imóveis estará responsabilizado pelo CRIME se apresentar uma afirmação falsa em alguma proposta, material publicitário (…) de que o empreendimento está incorporado enquanto que na realidade não está, ou ainda alegar, por exemplo, que está incorporado sob o nº “R-4” da matrícula “12.345”. Assim, há uma afirmação falsa, passível de enquadramento na infração disposta no artigo 65 da lei 4.591/64.

O corretor de imóveis ainda é citado no § 1º do artigo apresentado, quando “[…] em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações.” Ou ainda quando “usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.”

Quanto as contravenções contra a economia popular previstas na lei de incorporações imobiliárias, descreve o artigo 66:

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I – negociar o INCORPORADOR, frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; II – omitir o INCORPORADOR, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei; III – deixar o INCORPORADOR, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio; IV – (VETADO). V – omitir o INCORPORADOR, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei; VI – paralisar o INCORPORADOR, a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA – Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País. Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o CORRETOR, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. (Brasil, lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964).

Como bem pode-se observar no artigo transcrito acima, as contravenções são praticadas pelo INCORPORADOR, cabe atenção ao parágrafo único, que traz ao Corretor de Imóveis a responsabilidade nos contratos em que não participe o incorporador, mas que ainda caberá ao corretor de imóveis o direito regressivo perante ao incorporador.

A vista do exposto, não seria equivocado apresentar um entendimento em que a lei 4.591/64 não vislumbrou qualquer infração ao Corretor de Imóveis que anunciar um empreendimento não incorporado, porém tal entendimento é minoritário nos dias atuais.

Não há muitas decisões, mas o Tribunal do Estado de Santa Catarina já se pronunciou em algumas situações sobre o assunto descrito nos artigos 65 e 66 da lei 4.591/64:

[…] A afirmação falsa para venda de fração ideal sobre constituição de condomínio não regularizado constitui crime contra a economia popular previsto no art. 65, § 1º, da Lei n. 4.591/64. “Constitui contravenção penal vender fração ideal de terreno sem arquivamento prévio dos documentos no Cartório de Registro de Imóveis. Igualmente, paralisar ou retardar a obra por mais de 30 dias, sem justa causa (Lei n. 4.591/64, art. 66 c/c o art. 32)” (TJSC, Apelação Criminal n. 2000.017941-8, de Itajaí, rel. Des. Nilton Macedo Machado, j. 07-11-2000)”.

Na situação acima apresentada, trata de um construtor que vendeu diversas unidades “na planta” de um empreendimento na cidade de Itajaí/SC., o empreendimento não teve o registro da incorporação imobiliária antes do início das vendas das unidades, ocorre que por notícia crime do Ministério Público, que por sua vez virou um Inquérito Policial e que adiante foi acatado pelo Magistrado transformando-o num processo penal, teve o réu em primeira instância a condenação à pena de 01 ano e 08 meses de reclusão, além do pagamento de 60 dias-multa. O réu recorreu da decisão proferida e obteve uma decisão de 01 ano e 02 meses de reclusão em regime aberto, que foi substituído por 01 ano e 02 meses de serviço à comunidade, mais o pagamento de 23 dias-multa. (Art. 49, §1º Código Penal. O valor do dia-multa será fixado pelo juiz não podendo ser inferior a um trigésimo do maior salário mínimo mensal vigente ao tempo do fato, nem superior a 5 (cinco) vezes esse salário.)

Enquanto a lei 6.530/78 fez previsão expressa com as devidas sanções administrativas para os corretores que anunciam imóveis na planta sem registro de incorporação imobiliária, a lei 4.591/64 não traz expressa a vedação, mas o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis junto com o Ministério Público vem fazendo notícias crimes, junto as delegacias de polícia civil, dos corretores de imóveis que assim agem.

A única certeza que se tem hoje diante de todos os fatos apresentados, é que por questões legais e também sociais, o Corretor de Imóveis além ser o intermediador de transações imobiliárias, deva ser certeza de um negócio seguro, não admitindo assim ofertar ou negociar qualquer empreendimento que não esteja em situação regularizada. Alcançar-se-ão assim a valorização da classe profissional, bem como toda uma estrutura de segurança jurídica para o mercado imobiliário.

Por Mariana Gonçalves

Lattes: http://buscatextual.cnpq.br/buscatextual/visualizacv.do?id=K4868862Z4

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