Inicialmente, é oportuno fazer uma pequena digressão histórica acerca do surgimento do instituto em análise.
Nesse sentido, tem-se que a necessidade da criação e tutela jurídica do instituto “condomínio edilício” surgiu do agravamento da crise habitacional, após a 1ª guerra mundial.
No Brasil, essa realidade fática passou despercebida quando da elaboração do Código Civil de 1916, vindo a ser disciplinada somente com a edição do Decreto 5.481/1928, o qual, posteriormente, foi modificado pelo Decreto- Lei 5.234/1943 e pela Lei 285/1948, a fim de normatizar as edificações com dois ou mais pavimentos, aprimorando-se a compreensão jurídica da construção horizontal.
Nesse período, mesmo havendo um desenvolvimento acelerado nas edificações horizontais, somente após 36 anos de vigência do decreto 5.481/28 é que foi editada a Lei 4.591/1964, que dispunha sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias – conhecida como Lei dos Condomínios e das Incorporações -, e em vigência até hoje.
Contudo, somente com a edição do Código Civil de 2002 é que se consolidou a utilização da expressão “condomínio edilício”.
Isso posto, destaca-se a seguir duas importantes distinções introdutórias à análise do Condomínio edilício:
Distinção entre comunhão e condomínio:
Trata-se de institutos diferentes e, portanto, com naturezas jurídicas distintas onde, comunhão seria o gênero e condomínio a espécie. Logo, todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será um condomínio.
Isso porque comunhão, em sentido genérico, é um direito ou conjunto de direitos comuns a uma pluralidade de sujeitos.
Exemplo 1: o espólio (conjunto de bens, direitos e obrigações deixados aos herdeiros – comunhão hereditária);
Exemplo 2: os bens comuns dos cônjuges ou companheiros e que ainda não foram partilhados, quando da ocasião de eventual divórcio ou da dissolução da união estável (comunhão de bens).
Ou seja, trata-se de qualquer direito em comum, onde o todo é indivisível, ainda que os comunheiros possuam quotas ou partes ideais. Em última análise: todos são donos do todo.
Por outro lado, o condomínio, enquanto espécie do gênero comunhão, está afeto ao direito de propriedade que uma ou mais pessoas exerce em comum, mas de forma definida, sobre um bem móvel ou imóvel. Aqui, o condômino é dono de uma parte individualizada, delimitada.
Nesse último caso, tem-se também uma comunhão, mas uma comunhão específica e determinada consubstanciando em um direito real de domínio.
Distinção entre condomínio geral e condomínio edilício.
O condomínio geral, também chamado de condomínio ordinário, civil, comum ou tradicional, já era encontrando no Código Civil de 1916 (atualmente, Título III, do Livro III- Do Direito das Coisas – Capítulo VI, do Código Civil de 2002) e incide sobre toda a extensão do bem e não somente sobre parte dele. Em outras palavras, um só bem pertencente a várias pessoas que exercem o mesmo poder jurídico, concomitantemente, sobre a coisa.
Já o condomínio edilício (Título III, do Livro III – Do Direito das Coisas – Capitulo VII, do Código Civil de 2002) é a conjunção da parte privada, exclusiva ou autônoma com o percentual ou fração sobre as partes que são comuns aos condôminos em edificações coletivas.
Nesse último caso, cada condômino exerce, ao mesmo tempo, duas formas de direito condominial, a saber:
Forma Plena – direito sobre o bem de propriedade exclusiva ou autônoma, podendo o titular de domínio ceder, alienar ou gravar de ônus.
Exemplos: apartamento, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veículos.
Forma Limitada – direito sobre as partes do bem que são usadas coletivamente. Nessa modalidade, o condômino não pode usar e dispor de sua quota-parte da forma como bem entender, sem consentimento dos demais, justamente porque todos são donos em comum.
Exemplos: terreno em que se edifica a construção, jardins, playgrounds, piscinas, salões de festa, etc.
Enfim, por acreditar que todo conhecimento, principalmente no Direito, parte do estudo da natureza jurídica de um dado instituto é que se apresenta essas breves colocações distintivas acerca do condomínio edilício, esperando que sirva como base a propulsionar uma maior compreensão sobre um tema tão complexo e talvez, inclusive por isso, tão fascinante.