Entenda como funciona a regularização de um imóvel urbano ou rural através deste instituto.
É comum termos um imóvel, urbano ou rural, com vários proprietários, o qual denominamos imóvel em condomínio, onde os proprietários são chamados de condôminos. No Brasil temos milhares de imóveis nessa situação de condomínio de fato e, muitas das vezes as pessoas não sabem como solucionar a questão para se verem livres deste condomínio. Uma situação muito habitual, por exemplo, é a dos herdeiros que recebem o imóvel em herança, registram o formal de partilha e mantêm a propriedade em comum. Estes herdeiros vendem sua parte ideal no imóvel e a situação de condomínio no registro do imóvel perdura. Daí os problemas só vão aumentando, de forma a aumentar também a dificuldade desta regularização.
Mas quais são as formas de regularizar esta situação de fato, trazendo-a para a formalidade jurídica?
O condomínio divisível pode ser extinto através de Escritura Pública de Divisão Amigável, Ação de Divisão e, por último através da Estremação, que trataremos pormenorizadamente.
O instituto da “Estremação” está previsto no artigo 571, do Código de Processo Civil/2015 e advém do vocábulo estremar, originado do latim extremus, cuja definição no “Vocabulário Jurídico” de Plácido e Silva é: “Terminologia jurídica com a significação de demarcar, dividir ou separar uma coisa da outra, de modo que as partes separadas sejam distinguidas”.
Código de Processo Civil. Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.
A estremação é utilizada para extinguir um condomínio “pro diviso” que é aquele onde a fração ideal de cada condômino encontra-se localizada no solo, geralmente separada das demais por meio de muros ou cercas, sendo tal situação respeitada por todos os demais condôminos.
O instituto é altamente importante na esfera jurídica e econômica, tendo em vista que os proprietários de um imóvel em condomínio encontram grandes dificuldades em relação à obtenção de crédito, transações imobiliárias em geral, bem como a impossibilidade de se desmembrar, retificar a descrição do imóvel, averbar construções etc.
Assim, a estremação visa dar limites, divisas e confrontações a uma parte ideal de um imóvel, de modo que a situação jurídico-registral daquele imóvel passe a corresponder à sua realidade fática, sem a necessidade de intervenção de todos os condôminos, mas, tão-somente dos efetivos confrontantes da área a ser regularizada.
Em Minas Gerais o assunto é tratado pelo Provimento n. 260/CGJ/2013 - Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Minas Gerais – em seus artigos 999 (estremação de imóveis urbanos) e 1.012 (estremação de imóveis rurais).
Art. 999. O interessado na especialização de fração ideal contida em parcelamento regularizado nos moldes deste capítulo apresentará requerimento dirigido ao oficial de registro competente instruído com os seguintes documentos:
I - certidão atualizada da matrícula do imóvel;
II - anuência dos confrontantes da fração do imóvel que pretender localizar, expressa em escritura pública declaratória de especificação de área ou estremação, contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no art. 108 do Código Civil;
III - a identificação da fração, em conformidade com o projeto de regularização registrado, por meio de certidão atualizada expedida pelo município;
IV - certidão fiscal, se existente.
§ 1º Nos casos de frações ideais localizadas em parcelamentos do solo consolidados e ainda não regularizados, admitida a cindibilidade da regularização, além da anuência referida no inciso II do caput deste artigo, o interessado em regularizar o parcelamento do solo deverá anexar ao requerimento:
I - planta da área total do parcelamento com a localização da fração ideal, assinada por profissional legalmente habilitado, com prova de ART no CREA ou de RRT no CAU, devidamente aprovada pelo município;
II - memorial descritivo da fração localizada
§ 2º Se todo o imóvel estiver alienado, poderá ser promovida a regularização de interesse específico, aprovando-se inicialmente o parcelamento do terreno e providenciando posteriormente escritura pública de divisão, assinada por todos os condôminos, cada um recebendo como quinhão o seu lote, apresentando essa escritura concomitantemente com a regularização do parcelamento do solo.
§ 3º O interessado na regularização de parcelas de imóveis urbanos registrados em condomínio, como loteamento, porém com situação consolidada, ou seja, pro diviso, quando não oriunda de loteamento clandestino, apresentará requerimento dirigido ao oficial de registro de imóveis competente instruído com os seguintes documentos:
I - certidão atualizada da matrícula do imóvel;
II - certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, de ônus reais e outros gravames, referentes ao imóvel, expedidas pelo Ofício de Registro de Imóveis;
III - aprovação municipal acompanhada de planta do imóvel, memorial descritivo e certidão atestando que o imóvel se encontra em situação consolidada e integrado à cidade, com infraestrutura básica implantada;
IV - escritura pública de divisão, assinada por todos os condôminos, cada um recebendo como quinhão o seu lote conforme o memorial aprovado, contendo, ainda, a declaração de localização da área com a anuência de todos os confrontantes da parcela, que será apresentada concomitantemente com a regularização do parcelamento do solo.
§ 4º O oficial de registro abrirá nova matrícula para a fração destacada e averbará o destaque na matrícula matriz.
Art. 1.012. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas.
§ 1º Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento.
§ 2º A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos arts. 176, II, 3, e 225 da Lei dos Registros Públicos.
Quais são os requisitos para a estremação?
Para que um proprietário possa estremar a sua fração ideal no imóvel em condomínio, deve observar o seguinte:
Obrigatoriedade de copropriedade do imóvel registrado;
A parcela a ser estremada deve respeitar à fração mínima de parcelamento ou o módulo rural, nos termos do artigo 8º, caput, da Lei n. 5.868/72 e artigo 4º, da Lei n. 6.766/79;
Existência de ocupação localizada e consolidada por um prazo mínimo de 05 (cinco) ou 10 (dez) anos, a depender de quando se deu a consolidação;
Necessidade de escritura pública para imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários mínimos, conforme previsão do artigo 108, do Código Civil.
Código Civil. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Decreto n. 5.868/72. Art. 8º. Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
Qual a documentação necessária para a estremação?
O interessado na especialização da fração ideal deverá apresentar os seguintes documentos no Cartório de Registro de Imóveis competente:
Imóvel urbano:
Requerimento que especifique a modalidade de regularização pretendida;
Matrícula do imóvel, comprovando a titularidade;
Escritura Pública ou Instrumento Particular de Estremação, contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no artigo 108, do Código Civil;
Identificação da fração a ser localizada, conforme certidão expedida pelo Município;
Certidão fiscal, se existente;
Planta e memorial descritivo, assinados pelo titular da fração ideal a ser localizado e seu respectivo cônjuge e pelos confrontantes e seus cônjuges;
ART ou RRT relativa aos serviços técnicos realizados, devidamente quitados e com todos os campos devidamente preenchidos;
Imóvel rural:
Matrícula do imóvel, comprovando a titularidade;
Certificado de Cadastro do Imóvel Rural – CCIR;
Prova de quitação do Imposto sobre Propriedade Territorial Rural – ITR;
Certidão das benfeitorias expedida pela Prefeitura Municipal;
Planta e memorial descritivo assinados pelo titular e cônjuge, da fração ideal a ser localizada e pelos confrontantes e seus cônjuges;
ART ou RRT relativa aos serviços técnicos realizados, devidamente quitados e com todos os campos devidamente preenchidos;
Escritura Pública ou Instrumento Particular de Estremação, contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no artigo 108, do Código Civil.
Na estremação tenho que pagar imposto de transmissão?
De acordo com o exposto acima, a estremação nada mais é do que uma forma de regularização de uma propriedade já adquirida anteriormente, por meio de um título registrado. Assim, tendo em vista que não implica transmissão de propriedade, não há que se falar em recolhimento de imposto (ITBI ou ITCD).
Como se dá o registro da estremação:
Após análise minuciosa de toda a documentação apresentada perante o Registrador Imobiliário competente, o mesmo procederá ao registro da estremação, com a consequente abertura de matrícula própria para o novo imóvel, em nome do proprietário que solicitou a individualização da fração ideal.
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Conheça a autora do conteúdo: Luana Alcântara.