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Não é incomum encontrarmos imóveis urbanos e rurais que possuem uma única matrícula imobiliária e vários proprietários nela registrados. Legalmente, esses vários proprietários de um mesmo imóvel em comum são chamados condôminos ou coproprietários . Nesses casos, dizemos que existe um condomínio de fato, pois cada um dos proprietários tem a sua fração ideal do imóvel, ou seja, cada um é proprietário de uma parte menor dentro de um imóvel maior. Isso pode acontecer, por exemplo, quando os herdeiros recebem um imóvel de herança, e ao registrar o formal de partilha, passam a ser proprietários do mesmo imóvel, cada um com a sua cota parte, gerando um condomínio, uma copropriedade Ilustrativamente falando, a fim de facilitar a compreensão, digamos que um senhor agricultor, que era casado e pai de 2 filhos, proprietário de um imóvel rural com 50.000,00m², veio a óbito. Com o seu falecimento e com a realização do inventário, ficou atribuída a sua esposa a propriedade de metade do imóvel, e a outra metade dividida entre os seus 2 filhos. Assim, a esposa é proprietária da parte ideal de 50% do imóvel ou 25.000,00m², e os seus 2 filhos são proprietários de 25% do imóvel cada um, ou ainda 12.500,00m² cada um. Visto isso, com a realização do inventário, formou-se um condomínio, pois há três proprietários de um mesmo imóvel, cada um com a sua cota parte. Como no exemplo citado, quando se forma um condomínio de fato, a copropriedade pode ser facilmente resolvida e extinta com a divisão do imóvel de acordo com a parte ideal de cada um. Desse modo, cada coproprietário ficaria com a sua matrícula imobiliária autônoma e individualizada, com as metragens, confrontações e demarcações bem estabelecidas, cessando a situação de copropriedade. Mas tudo seria fácil, se não existissem os “poréns”... Em casos desse tipo, o “porém” está nas metragens mínimas legalmente exigidas para abertura de matrículas autônomas, uma vez que, sejam rurais ou urbanos, os imóveis precisam ter uma metragem mínima para que possam ser desmembrados, parcelados, ou divididos, metragem esta que varia de acordo com cada região. Se a parte ideal de cada condômino não atingir a metragem mínima, aquele imóvel não poderá ser dividido e a comunhão permanecerá. Diz-se que o imóvel é indivisível. Pois bem... Já sabendo o que significa a copropriedade de um imóvel, surge a controvérsia sobre a venda da parte ideal do imóvel de um condômino... Os demais proprietários têm o direito de preferência em comprar a parte do imóvel que está à venda, ou o condômino alienante pode vender o imóvel para quem ele quiser? Existe, sim, o direito de preferência neste caso a ser exercido pelos demais coproprietários do imóvel. Somente se não exercido esse direito é que o coproprietário pode vender a sua parte do imóvel para um terceiro. Isto porque, não pode o condômino vender a sua parte do imóvel a estranhos se um outro condômino tiver interesse e quiser comprar. É isso que ensina o art. 504 do Código Civil, vejamos: Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. Da leitura do citado artigo, denota-se que o coproprietário que pretende vender a sua parte do imóvel, antes de realizar o negócio com pessoa que não faz parte daquele condomínio deve: Comunicar previamente aos demais condôminos a intenção de vender o seu quinhão a terceiro, inclusive você pode encontrar modelo clicando neste link MODELO DE NOTIFICAÇÃO; e ainda Dar a preferência aos demais condôminos na aquisição da sua parte ideal, pelo mesmo valor que o terceiro ofereceu. Assim, aquele coproprietário que quer vender a sua parte do imóvel somente se desonera da obrigação legal prevista no artigo supracitado, se notificar, devida e previamente os demais condôminos e não houver manifestação deles no prazo fixado pela lei ou houver o desinteresse na aquisição. Em relação a essa notificação, ela deve ser, em regra, judicial ou extrajudicial, seja por meio do Cartório de Títulos e Documentos ou até mesmo por carta com aviso de recebimento, a fim de demonstrar que os demais coproprietários tiveram ciência inequívoca da intenção da venda. Importante ponderar que a validade desta notificação também depende de nela constar informação expressa não só da venda da parte ideal do imóvel, mas também das condições do negócio ofertadas ao terceiro, como o preço, a forma e até o prazo para pagamento. Fazendo isso, o condômino vendedor se protege de qualquer responsabilidade. Caso um dos condôminos tenha interesse na compra daquela parte ideal do imóvel que está à venda, ele terá, sim, a preferência na compra. Contudo, para exercer esse direito deverá depositar o preço equivalente àquele ofertado ao terceiro, dentro do prazo de 180 dias. Mas e se o condômino vender o imóvel sem notificar formalmente os demais coproprietários para que exerçam o direito de preferência? A falta de comunicação da venda aos demais condôminos, de imediato, não acarreta na nulidade do negócio. Contudo, o direito do terceiro, que adquiriu o imóvel, fica sob o regime de uma condição resolutiva. Isso significa que enquanto não ocorrer a manifestação da preferência por algum dos condôminos, o terceiro que comprou aquela parte do imóvel pode exercer plenamente o seu domínio e utilizá-lo como bem entender. Enquanto isso, caberá ao condômino interessado na compra daquela parte do imóvel ajuizar ação para ver anulado aquele negócio e exercer o seu direito de preferência depositando o preço, dentro do prazo de 6 meses a contar da data em que a compra e venda foi registrada no Registro de Imóveis competente. Neste passo, para o condômino fazer valer o direito de preferência, ele deve se igualar ao estranho no oferecimento não só do preço, mas também no respeito das condições da compra e venda, ou seja, deve respeitar e levar em conta o prazo, juros e outras vantagens daquele primitivo negócio. Diante disso, a ausência de comunicação prévia aos demais coproprietários, pelo condômino alienante, acerca da venda do seu quinhão do imóvel comum indiviso ao terceiro estranho à relação condominial, é suprida pelo registro da escritura pública de compra e venda, iniciando-se, a partir daí, o transcurso do prazo decadencial do direito de preferência, porquanto presumida a ciência do negócio, nos limites das informações constantes do título levado a registro. Não exercido o direito de preferência no prazo legal, a venda de parte do imóvel a terceiro que não é condômino se torna perfeita e acabada, não cabendo mais discussão com tal teor. Gostou do conteúdo? Quer continuar falando comigo sobre isso? 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Antes de responder a sua pergunta: "Vender o imóvel após o divórcio?", é importante lembrar que quando você casou, escolheu um regime de bens que determina como os bens serão divididos em caso de separação. Sejam bens móveis (como carros, móveis e objetos pessoais) ou imóveis (como casas e apartamentos), é o regime que você escolheu que vai ditar como tudo isso será dividido. Para ajudar a entender melhor os tipos de regime de bens que existem no Brasil e seus efeitos, tem um post legal no nosso blog chamado "Conheça os tipos de regime de de bens para seu casamento". Dá uma lida lá antes de seguir adiante. Agora, para responder à sua pergunta, vamos usar como exemplo um casal que escolheu o regime mais comum no Brasil: comunhão parcial de bens. Isso significa que, em caso de separação, cada um fica com o que era seu antes de casar e o que foi adquirido durante o casamento é dividido entre o casal. Há outros bens a serem partilhados ao vender o imóvel após o divórcio? E se eu quiser comprar a parte do meu ex marido no imóvel? O primeiro questionamento a se fazer é se o imóvel em questão é o único bem comum do ex-casal. Isso porque, caso haja outros bens a serem partilhados, as partes podem realizar um acordo a fim de que uma parte fique com o imóvel, sem a necessidade de vendê-lo, e a outra com os demais bens, atingindo o valor deste imóvel. - Como assim “atingindo o valor do imóvel”? Bom, há a necessidade de serem partilhados equitativamente os bens comuns, para evitar a configuração de doação (excesso não oneroso na divisão do patrimônio comum em virtude da dissolução conjugal – meação), o que leva a incidir o ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação). Exceto se for essa a vontade das partes. A aquisição foi um único bem imóvel, mas ele é financiado. E agora? O Imóvel financiado não é, tecnicamente, propriedade de nenhuma das partes. No entanto, nada impede que ele seja partilhado no divórcio. Alguns desdobramentos podem surgir nesse caso. Veja: A) Vender o imóvel Muitos casais preferem cortar qualquer vínculo do antigo matrimônio, optando por colocar o imóvel à venda. Nos casos em que há financiamento bancário, a exigência é que haja a anuência da instituição financeira para que a dívida seja transferida para terceiros. O valor da venda do imóvel deverá ser repartido meio a meio entre os cônjuges, haja vista o pagamento, até então, em comum esforço. Importante ressaltar que o ex-casal jamais poderá deixar de realizar o pagamento das parcelas até que o imóvel seja vendido, pois eventual inadimplemento pode levar ao leilão do bem comum, trazendo prejuízos e muita dor de cabeça! B) O imóvel ficará com um dos cônjuges Neste caso, o cônjuge que optar por continuar residindo no imóvel assumirá a dívida dali em diante. Interessante buscar aqui também a anuência da instituição financeira. Há casos em que é negada a transferência da titularidade somente para um dos cônjuges, em razão de eventual análise negativa de crédito, sendo necessária a continuidade do financiamento em nome de ambos. Nesse exemplo, não haverá outra forma, a responsabilidade continuará sendo solidária, cabendo às partes decidirem a melhor saída: Uma das partes arcará sozinha com o pagamento, devendo deixar claro tal questão na partilha (ação de divórcio ou na escritura pública nos casos de divórcio extrajudicial) e guardar os comprovantes de pagamento, ficando a outra parte ciente de que, caso aquele que ficar no imóvel deixar de pagar qualquer parcela, ficará igualmente responsável pela dívida; Continuarão ambos pagando o financiamento e, futuramente, realizarão a divisão de tudo que arcaram conjuntamente. - Tudo bem. Até aqui, eu entendi. Mas caso meu ex-cônjuge permaneça no imóvel e assuma a dívida, como ficará a parte que eu ajudei a pagar antes do divórcio? As parcelas pagas do financiamento durante a união do casal até a data do divórcio ou da separação de fato deverão ser calculadas e divididas meio a meio, sendo devido àquele que não permanecer no imóvel a sua quota parte. Todavia, supondo que seu ex-cônjuge não detenha condições financeiras de arcar com a sua quota-parte de forma imediata, vocês poderão acordar sobre a restituição dos valores pagos, podendo ser de forma parcelada até o pagamento total da quota-parte ou a venda do imóvel ao final do financiamento com os devidos cálculos e a divisão da parte que cabe a cada um. E a divisão de um único imóvel já quitado? Também será necessário analisar a vontade das partes, ou seja, se pretendem vender o imóvel ou se um deles permanecerá residindo nele. Na venda do imóvel, não há muito segredo. Vendido o bem, os valores serão divididos no percentual de 50% para cada parte. - Mas e enquanto não ocorre a venda? Como devemos proceder? Depende. Se o imóvel permanecer vazio, ambos deverão tomar os cuidados para a sua preservação, ou aquele que assumir os cuidados poderá exigir indenização dos valores gastos para a conservação do imóvel até a sua venda. Se o imóvel for posto à comercialização, como nos casos de locação, por exemplo, os aluguéis serão rateados entre as partes. Um alerta importante para este caso: acontece muito de um dos ex-cônjuges locar o imóvel sem avisar ao outro (desconhecimento ou má-fé) e receber os aluguéis sem realizar a repartição dos valores. Está errado! O imóvel ainda é de propriedade de ambos e os frutos civis (aluguéis) auferidos devem ser repartidos. Tome muito cuidado com essa prática, pois o ex-cônjuge poderá exigir indenização, e a correção monetária será calculada desde o primeiro aluguel recebido! No entanto, na maioria dos casos, é comum que um dos ex-cônjuges permaneça no imóvel , devendo, assim, pagar aluguéis à outra parte pelo uso exclusivo do bem, no valor proporcional à copropriedade (se o mercado sinaliza um valor de aluguel em torno de R$2.000,00 (dois mil reais), a parte que permanecer no imóvel pagará a outra a metade, ou seja, R$1.000,00 (mil reais)). E nos casos em que o ex-cônjuge não quer pagar aluguel e não permite a venda da casa? É muito comum acontecer, infelizmente. Nesse cenário, não há outra solução a não ser ajuizar uma ação chamada de EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, na qual haverá a venda forçada do imóvel em hasta pública e posterior divisão do produto desta alienação. Contudo, saiba que essa via de solução é, de longe, a mais prejudicial, pois além de todo o transtorno gerado, o processo pode levar anos a fio para ser resolvido. Dessa forma, as partes permanecem em um litígio que poderia ter sido facilmente concluído, e o imóvel pode ser até desvalorizado monetariamente, caso ele não tenha sido arrematado de primeira. Percebam que buscar por soluções amigáveis e agir de boa-fé são sempre o melhor caminho para evitar prejuízos de ordem financeira e pessoal. Gostou do nosso post sobre como entender melhor os regimes de bens no casamento? Se você está passando por uma situação delicada envolvendo a divisão de bens em uma separação, pode contar com a nossa equipe de advogados especializados para te ajudar. Para isso, preparamos um formulário simples e fácil de preencher com as suas informações. É só clicar no link abaixo e nos contar um pouco mais sobre o seu caso. Nós entraremos em contato com você o mais rápido possível para agendar uma consulta e esclarecer todas as suas dúvidas. Não deixe para depois, estamos aqui para ajudar! Clique agora e preencha o formulário.

A lavratura de uma escritura pública relativa à transmissão de bens imóveis é o instrumento legal utilizado para a formalização de um ato jurídico relativo à vontade das partes. Quem possui a legitimidade para lavratura da escritura pública é o Tabelionato de Notas e para isso são exigidos documentos que possibilitem a completa identificação do objeto da transação, das partes envolvidas, bem como todas as demais cláusulas e condições inerentes à formalização do título. Em se tratando de imóvel situado no Estado de Minas Gerais, segue a lista da documentação básica para lavratura da escritura referente a transmissão: Documentação referente ao imóvel objeto da transação: Comprovação do recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação); Certidão Negativa de Débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); Declaração de quitação de obrigações condominiais; (Se imóvel rural) Certificado de cadastro do INCRA “CCIR do último cadastramento”; (Se imóvel rural) Certidão de quitação do ITR (Imposto territorial rural) expedida pela Receita Federal; Certidão de Inteiro Teor do Imóvel; Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias; Documentação referente à qualificação de adquirentes e transmitentes: Carteira de identidade e CPF; Dados pessoais (endereço, profissão, filiação, e-mail); Certidão Atualizada de nascimento ou casamento; Certidão de escritura de pacto antenupcial e/ou respectivo registro no CRI competente. (Se necessário) Alvará judicial autorizando a venda; (Se necessário) Traslado ou certidão atualizada de procuração pública Se for pessoa jurídica, CNPJ - Contrato ou estatuto social e alterações contratuais (Pessoa Jurídica) Certidão Simplificada Junta Comercial / RCPJ (Pessoa Jurídica) Ata de eleição da atual diretoria (Pessoa Jurídica S.A.) Ata de assembleia com autorização para compra ou venda, se for o caso (Pessoa Jurídica S.A) A princípio a quantidade de itens exigidos pelo Tabelionato de Notas pode assustar, mas a novidade é que com o avanço das ferramentas que disponibilizam serviços online, muitos documentos podem ser requeridos sem sair de casa ou do escritório. No decorrer deste texto seguem relacionados alguns dos requisitos inerentes à lavratura da escritura pública que podem ser facilmente obtidos por meio da internet. A Lei n. 7.433/85, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, estabelece que além dos documentos de identificação das partes, também serão exigidas a apresentação de um documento que comprove o pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos (ITBI), as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais relativas ao imóvel objeto da transação. Vale lembrar que, para a elaboração deste texto também foram observados os preceitos do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013, razão pela qual alguns links servirão apenas para serviços praticados no Estado de Minas Gerais. Assim, quando se tratar de um imóvel situado em outro Estado, o interessado deverá pesquisar por um órgão que preste o mesmo serviço online para a região onde está situado o objeto da transação. Documentação referente ao imóvel objeto da transação: Comprovação do recolhimento do ITBI ou ITCD De acordo com o §1º do Art. 177 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013: Para lavratura da escritura, o tabelião de notas deverá conferir se as áreas resultantes são compatíveis com as áreas originais, bem como se restará caracterizada transmissão de parte ideal, a ser formalizada previamente com recolhimento de ITBI ou ITCD. O documento que comprova o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens é a “Certidão de Quitação de ITBI”. Trata-se de uma certidão essencial para a lavratura da escritura, pois certifica a quitação do imposto. Em Belo Horizonte/MG, logo após a quitação do imposto, o contribuinte pode requerer esta certidão online, no sistema de Certidão Negativa de Débitos, neste link http://cndonline.siatu.pbh.gov.br/CNDOnline/. Atualmente, muitas Prefeituras disponibilizam este serviço pela internet, então, antes de sair de casa verifique se é possível obter esta certidão online. Em Belo Horizonte/MG também é possível dar início ao recolhimento do ITBI pela internet. Neste link, https://prefeitura.pbh.gov.br/fazenda/tributos/ITBI, o site da Prefeitura disponibiliza uma série de serviços que podem acelerar o processo. O formulário exigido para a Declaração de ITBI está disponível no site e pode ser preenchido e impresso em casa mesmo, veja, http://portaldeservicos.pbh.gov.br/inventario/arquivos/formularios/18092018121321.pdf. Quando se tratar de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCD, será necessária a apresentação da Declaração de Bens e Direitos, contendo a respectiva Certidão de Pagamento de Desoneração emitida pela Secretaria da Fazenda - SEFAZ, nos termos da Lei estadual nº 14.941, de 29 de dezembro de 2003. As informações relativas ao recolhimento do ITCD, bem como o procedimento para emissão da Certidão de Pagamento / Desoneração, estão disponíveis neste link http://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/impostos/itcd/. Certidão Negativa de Débitos de IPTU Com já estabelecido pela Lei n. 7.433/85, as certidões fiscais constituem um dos requisitos exigidos para a lavratura da escritura pública. Em Minas Gerais, o item II do Art. 160 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013, diz que é necessária a [...] apresentação de certidão fiscal expedida pelo Município ou pela União ou comprovante de quitação dos tributos que incidam sobre o imóvel. O §1º deste mesmo artigo também traz a opção de dispensa das certidões fiscais, desde que o adquirente assuma legalmente todos pelos débitos fiscais existentes. Porém, considerando que quase ninguém está disposto a assumir débitos fiscais alheios, a apresentação das certidões fiscais tem se tornado cada vez mais comum. A “Certidão Negativa de Débitos de IPTU”, fornecida pela Prefeitura Municipal é uma das exigências legais de certidão fiscal do imóvel. Ela certifica a quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano e demais Taxas. Em Belo Horizonte esta certidão pode ser obtida no site da Prefeitura através do link http://cndonline.siatu.pbh.gov.br/CNDOnline/. Declaração de quitação de obrigações condominiais Outra exigência fiscal referente ao imóvel diz respeito aos “Débitos Condominiais” (quando se tratar de imóvel em condomínio), entretanto, esta prova documental é fornecida e assinada pelo síndico responsável, precisa ter firma reconhecida e estar acompanhada de uma cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu. Tal exigência está prevista no Art. 161 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013 e apesar não ser disponibilizada online, é possível encontrar na internet muitos modelos que vão ajudar na elaboração da prova documental de quitação dos débitos condominiais. Certificado de cadastro do INCRA Pra imóveis rurais também é exigido na lavratura da escritura a apresentação do Certificado de cadastro do INCRA (CCIR do último cadastramento) e a Certidão de quitação do ITR expedida pela Receita Federal. A emissão do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) pode ser realizada via internet no link https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=jg3uJRVKyG8Uz+trgmGzp4D3.ccir2?windowId=ab1. Certidão de quitação do ITR A Certidão de Regularidade Fiscal referente ao ITR é emitida quando o Imóvel Rural não possui débitos pendentes. O nome dela é “Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural” e pode ser obtida em http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoITR/Certidao/Emissao. Cadastro Ambiental Rural - CAR Trata-se de um registro público eletrônico exigido para imóveis rurais, com o objetivo de delimitar os dados ambientais de propriedades na zona rural referentes às Áreas de Preservação Permanente - APP, seja de uso restrito, ou relativa à reservas legais, para que haja uma fiscalização do controle de terras rurais, reservas, e desmatamentos. A inscrição no CAR é uma das esperas da regularidade ambiental e o passo a passo das etapas de regularização ambiental estão disponíveis nese link: http://www.car.gov.br/#/sobre. * As exigências indispensáveis para lavratura de escritura pública relativa à imóvel rural estão previstas no Art. 171 do Provimento nº 260/CGJ/2013 – TJMG. Certidão de Registro de Imóveis É a Certidão de Propriedade, conhecida como Certidão de Inteiro Teor ou simplesmente como Matrícula, refere-se ao registro do imóvel, que possibilita identificar os proprietários atuais, sua descrição completa e todas as demais características inerentes as transmissões e averbações existentes; e Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias A Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias bem como a Certidão de ônus reais permitem a verificação da existência dos ônus e ação judiciais relativas ao imóvel também figuram como exigências da Lei n. 7.433/85 para lavratura da escritura pública. Em Minas Gerias, estas três modalidades de certidões podem ser obtidas por meio da internet. No site da Central Eletrônica de Registro de Imóveis do Estado de Minas Gerais (CRI-MG), é possível solicitar a emissão das certidões de Inteiro teor, Inteiro teor com ônus e ações reipersecutórias, bem como Certidão por nome, Certidão de imóvel e ainda Certidão de Registro Auxiliar em qualquer Cartório de Registro de Imóveis do Estado. Esta Central foi criada para operacionalização do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), previsto pela Lei nº 11.977/2009 e regulamentado pelo Provimento nº 47, de 19 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça. As certidões podem ser solicitadas no conforto da sua casa ou escritório através do site https://www.crimg.com.br/#/. Existem outras Centrais espalhadas pelo Brasil, então vale a pena fazer uma busca rápida para verificar se esta comodidade já está disponível na sua região. Neste link https://www.crimg.com.br/#/centrais é possível verificar a existência de demais centrais pelo país. Documentação referente à qualificação de adquirentes e transmitentes De acordo com o item II do Art. 156 do Provimento nº 260/CGJ/2013 – TJMG, a lavratura da escritura pública deve conter, dentre outros requisitos exigidos por lei, a completa qualificação das partes envolvidas. Trata-se de uma qualificação minuciosa, que além de exigir dados pessoais como estado civil, profissão, endereço, números de CPF e RG, regime de bens (quando casados), também pode exigir a apresentação da “Certidão de Casamento” ou a “Declaração de União Estável” atualizadas e o respectivo “Pacto Antenupcial” se for o caso. É possível solicitar alguns destes serviços em Minas Gerais, de forma eletrônica, por meio da Central de Informação do Registro Civil de Minas Gerais, a CRC-MG, criada pelo Provimento nº 260/2013 da CGJ-MG, que permite requer online todas as informações sobre os atos lavrados nos Cartórios de Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado, através do site https://registrocivilminas.org.br/#header. Em caso de pessoa jurídica transmitindo será solicitada a apresentação de certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional - PGFN, referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União - DAU por elas administrados, tal como determina o inciso II do artigo 163 do Provimento nº 260/2013 da CGJ-MG, com redação determinada pelo Provimento nº 297/2015. A certidão é conjunta e o nome dela é “Certidão de Débitos Relativos aos Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União“, cuja emissão via internet pode ser acessada por http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CNDConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?tipo=2. Esta certidão negativa, assegura que não constam pendências em nome do contribuinte, relativas a créditos tributários administrados pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) e a inscrições em Dívida Ativa da União (DAU) junto à Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN). Vale lembrar que a “Certidão de Débitos Relativos aos Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União“ também poderá valer como documento hábil para comprovação de regularidade das inscrições de CPF e CNPJ e podem ser acessadas nos respectivos links: CNPJ: http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CNDConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?tipo=1 CPF: http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=2 Sendo assim, restou demonstrada a possibilidade de dar início à regularização imobiliária a partir de recursos e serviços disponíveis por meio da internet. As informações compartilhadas acima também podem agilizar o trabalho daqueles que estão empenhados em reunir documentos para a lavratura de escrituras referentes à transações imobiliárias. Ademais, reitera-se que quando se tratar de um imóvel situado em outro Estado, o interessado deverá pesquisar por um órgão que preste o mesmo serviço online para a região onde está situado o objeto da transação. Por isso, se você está precisando de um auxílio jurídico relacionado à compra e venda de um imóvel, não hesite em procurar nosso escritório especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo. Nós podemos fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais. Entre em contato conosco e agende uma consulta. Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.

Que o Registro de Imóveis é fundamental no processo de regularização imobiliária quase todo mundo já sabe. O Cartório é o responsável por dar publicidade aos atos jurídicos por ele registrados, garantindo-lhes autenticidade, segurança e eficácia. E quando se pensa em registrar um Contrato de Locação imobiliária, o Registro de Imóveis, para muitas pessoas, é a única opção. Mas você já parou para pensar que pouquíssimas pessoas levam o Contrato de Locação ao Registro de Imóveis? Isso ocorre porque nem sempre o proprietário do imóvel tem interesse em registrar essa modalidade de contrato devido à rotatividade de locações que acaba tumultuando a matrícula do imóvel, assim como a quantidade de requisitos estabelecidos pelo Registro de Imóveis para regularização do título. Todavia, existe uma outra modalidade de Serventia Extrajudicial na qual é possível o registro da locação imobiliária. Estou falando do Registro de Títulos e Documentos - RTD, que, assim como o Registro de Imóveis, também é regulamentado pela Lei de Registros Públicos 6.015/73. Mas qual a diferença entre Registro de Imóveis e Registro de Títulos e documentos? Ao Registro de Imóveis compete a validação das aquisições/transmissões, bem como os respectivos atos que constituam direitos ou restrições sobre imóveis, tornando-os públicos. É por meio do Registro de Imóveis que se constitui a propriedade do titular de um direito real. Já o Registro de Títulos e Documentos – RTD atribui legalidade ao documento apresentado para registro, visto que o registro lhe assegurará publicidade e conservação de conteúdo original por tempo indeterminado. Em regra, as partes só se dispõe a comparecer ao Cartório de Imóveis para averbar ou registrar um Contrato de Locação, se houver necessidade assegurar a cláusula de vigência ou para averbá-lo, se houver interesse em garantir o direito de preferência em uma futura aquisição do imóvel locado. Ademais, pouquíssimas pessoas se dispõe a levar o Contrato de locação ao Registro de Imóveis devido à quantidade de exigências registrais particulares de cada matrícula, visto que a qualificação das partes bem como da descrição do imóvel devem estar regulares para que o contrato seja averbado ou registrado; e devido à grande quantidade de registros ou averbações, bem como de cancelamentos, toda vez que for firmada uma nova locação. Como o Registro de Títulos e Documentos pode ajudar na Locação Imobiliária. Sem prejuízo do Registro de Imóveis, registrar o Contrato de Locação junto ao Cartório de Títulos e Documentos é recomendável quando a finalidade é a publicidade do documento. A previsão legal para o registro de Contrato de Locação em Títulos e Documentos está prevista no artigo 129, § 1º, da Lei 6.015/73, verbis: Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: 1º) os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 167, I, nº 3; A segurança jurídica trazida pelo registro do Contrato de Locação atribui ao documento a publicidade, a conservação original de seu conteúdo, a comprovação da data e seus efeitos contra terceiros. Veja como funciona: 1. Publicidade Em Títulos e Documentos existe a possibilidade de fazer a opção pelo registro integral do título, exatamente como ele se apresenta, inclusive mencionando quaisquer acréscimos, alterações, defeitos ou vícios que tenha o original apresentado (art. 142, da Lei 6.015/73). Isso evita que posteriormente alguém possa fazer qualquer tipo de alteração no documento. A publicidade produz efeitos erga-omnes e torna impossível a alegação de desconhecimento sobre tudo o que foi acordado na locação. 2. Conservação Em caso de extravio ou perda do Contrato de Locação, basta solicitar ao Registro de Títulos e Documentos uma segunda via (certidão), que será emitida com teor original, tal como fora registrado, devido a sua conservação preservada por meio do registro. 3. Comprovação da Data O registro eterniza a data do documento, tornando possível afirmar a qualquer tempo o dia exato em que o documento foi firmado. A comprovação da data evita que o locatário possa ser cobrado futuramente de débitos anteriores à locação, tais como luz, água, gás, condomínio, dentre outros. Essa conservação de data também beneficia o locador, caso haja inadimplência por parte do locatário dentro do período de locação. O registro em Títulos e Documentos não é capaz de constituir o direito real (função que cabe ao Registro de Imóveis), todavia, é importante destacar sua capacidade registral de produzir o efeito contra terceiros de má-fé Trata-se de um registro formal e único, sem a necessidade de se adaptar às qualificações anteriores, sem ter que dar sequência a outros atos, tal como funciona no Registro de Imóveis. É uma forma sucinta, prática e eficaz de assegurar a publicidade. A Lei 6.015/73 estabelece um prazo de 30 (trinta) para o registro de um Contrato de Locação no Registro de Imóveis (art. 188 da Lei 6.015/73), ao mesmo tempo em que afirma que “o registro e a averbação deverão ser imediatos” (art. 153 da Lei 6.015/73) em Títulos e Documentos. Logo, se o objetivo não for assegurar cláusula de vigência ou direito de preferência, vale a pena registrar o Contrato de Locação em Títulos e Documentos, sim. Pode-se se considerar uma alternativa válida, visto que tal registro é capaz de atribuir publicidade, conservação integral e segurança jurídica de seu conteúdo. Espero que tenha gostado do conteúdo! Se ficou com dúvidas, não deixe de nos procurar!

Antes de iniciarmos as considerações sobre o tema deste post, precisamos lembrar da redação do artigo 723 do Código Civil que diz: "O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio". Ou seja, é uma obrigação do corretor de imóveis ser prudente e diligente quando da intermediação nas negociações imobiliárias, não se restringindo, portanto, somente à captação e divulgação de imóveis. Ele tem o DEVER de garantir que as transações sejam feitas com total segurança para as partes. Exigência de documentação no momento da captação do imóvel: O primeiro cuidado que o corretor precisa ter se dá no momento de captar o imóvel. Um erro muito comum cometido por esses profissionais é ignorar a necessidade de exigir documentação relacionada ao imóvel, ou ao cliente proprietário/interessado antes da captação. Isso se deve à ânsia dos corretores em captar e vender um maior número de imóveis, pecando na qualidade de sua prestação de serviço. Mas tenho certeza de que muitos desses mesmos corretores já tiveram, em algum momento, uma de suas vendas frustradas em razão de não estar uma das partes, ou o próprio bem em negociação, hábeis para a concretização da venda. Frustração esta que poderia ter sido facilmente evitada. Perceba: anunciar um imóvel e oferecê-lo a possíveis interessados sem que antes tenha sido feita uma análise de viabilidade da negociação pode acarretar prejuízos muito além do financeiro! Isto porque, há gastos com o anúncio do imóvel em plataformas, com a anexação de placa no local, viagens para levar os interessados para visitar o imóvel, e todo o emprego de uma energia física e mental. Além do mais, situações em que irregularidades são descobertas posteriormente às tratativas iniciais, levam às partes ao sentimento de frustração e desconfiança quanto ao profissionalismo do corretor e as chances do negócio não continuar aumentam significativamente. Assim, é imprescindível exigir a documentação do proprietário e do imóvel antes de sua divulgação, a fim de verificar eventuais pendências que possam impedir uma futura negociação. Também é importante estudar de antemão, com auxílio jurídico, os caminhos para saná-las. Por vezes, são pendências mínimas, facilmente sanáveis, como por exemplo, a necessidade de averbação de certidão de casamento ou de divórcio, ou mesmo de um inventário, na matrícula do imóvel. Ou, ainda, o devido registro da escritura pública de venda e compra do adquirente. Podem incidir também questões mais complexas, que demandam tempo para a resolução, como eventuais indisponibilidades em razão de dívidas do proprietário, ou dívidas relacionadas a tributos municipais ou condominiais. A questão é que, tendo prévia ciência dessas situações, o corretor poderá buscar junto a um profissional jurídico especializado soluções para viabilizar a venda de maneira mais célere, demonstrando agir com cautela perante seus clientes, e garantindo a segurança das negociações que se propõe a mediar. Não sendo tais apontamentos identificados no momento oportuno, além de perder a venda, a credibilidade do corretor ou da imobiliária que intermedeia a negociação pode ser colocada em dúvida, manchando a relação e reputação perante outros clientes e consumidores. Além do mais, a observância de tais questões são de obrigação legal desses profissionais, cabendo a eles a ciência e esclarecimento às partes da situação real da negociação, podendo responder judicialmente por eventuais falhas por meio de uma ação de indenização por perdas e danos. Caso você seja um corretor e sinta certo receio por parte do proprietário para fornecer a documentação antecipadamente, esclareça quais são suas atribuições, e demonstre a importância de se verificar a situação atual do imóvel, pois caso haja qualquer empecilho desconhecido até pelo próprio proprietário, a análise prévia poderá facilitar a regularização, dando segurança às partes, viabilizando uma venda mais célere, evitando, ainda, a desvalorização do imóvel. Laudo de vistoria e apontamento específicos relacionados ao imóvel. Outro aspecto importante e muitas vezes ignorado pelos corretores de imóveis é a necessidade de realizar a vistoria do imóvel, seja para locação ou para venda. O laudo de vistoria é tão importante quanto a documentação do imóvel, pois nele estarão inseridas as condições estruturais, das instalações elétricas e hidráulicas, bem como o acabamento do imóvel e sua medição, devendo sempre estar acompanhado de fotografias. Maior atenção deve se dar aos imóveis mobiliados! É de extrema importância descrever os objetos, quantidade, marca, estado de conservação e funcionamento, fazendo constar ainda, no caso de venda, os respectivos valores, pois não deverão esses integrar o valor total do imóvel para fins de tributação. Além disso, é dever do corretor informar ao pretenso comprador e/ou locatário pontos negativos, caso existam, tais quais: eventual incidência de alagamento próximo ao local, ocorrência de bailes funks ou empresas com barulho excessivo nas proximidades, atentando-se sempre em incluir todas essas informações nos contratos para se resguardar, demonstrando que foram tais informações repassadas ao comprador/inquilino antes da concretização da venda/locação e que este ficou ciente e aceitou as condições. Antecipar ao cliente os gastos extras na compra do imóvel. Falando em prestar todas as informações inerentes à negociação, um outro ponto que acaba passando despercebido pelo corretor, e que pode o diferenciar dos demais, é o esclarecimento antecipado sobre os gastos que o adquirente terá de arcar durante os trâmites da transmissão do bem, além do próprio valor do imóvel. Muitos dos compradores são pessoas leigas que ainda não compreendem todas as questões que envolvem a transação. Por isso, antecipar estes valores para o cliente poderá ajudá-lo a se organizar e evitar surpresas no momento definitivo da venda. Para isso, basta se verificar o percentual da alíquota do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) do estado em que o imóvel está localizado, que pode variar de 2% a 4% sobre o valor do imóvel, bem como calcular os valores da escritura pública e do registro desta escritura. Estes valores normalmente são escalonados - a depender do valor do imóvel - e estão inseridos em uma tabela do seu Estado. Calcule, por base, custos em torno de 5% a 6% sobre o valor total do bem e repasse ao cliente. Estar atento às atualizações legislativas. Por fim, sabemos que o corretor, apesar de não ser advogado, também precisa estar atento às atualizações legislativas e seus reflexos no âmbito imobiliário. Recentemente, por exemplo, entrou em vigor a Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD (Lei 13.709/2018), que estabelece normas, direitos e obrigações relacionados ao tratamento de dados pessoais, que afetam diretamente o setor imobiliário, devendo corretores autônomos e imobiliárias se adequarem e adotarem procedimentos internos para efetivar o cumprimento do que vem determinado na Lei. Neste caso, o profissional deverá trabalhar com clareza, esclarecendo aos clientes as razões e o legítimo interesse na solicitação de determinados documentos, devendo informar a maneira de armazenamento e quem terá acesso a eles (funcionários, por exemplo). Além disso, também precisará esclarecer como esses dados serão arquivados ou se haverá seu descarte, se atentando sempre às exigências eventualmente feitas pelos clientes, evitando, assim, litígios judiciais. É primordial que o corretor entenda a importância da sua atuação, desde a aproximação das partes, cumprindo com seu dever de mediá-las de forma prudente, até o desfecho da transação. Aliás, uma das maneiras de oferecer uma experiência tranquila e um relacionamento de confiança aos seus clientes é contando com auxílio jurídico nos aspectos legais, demonstrando a eles o quanto se importa em prevenir conflitos e garantir bons negócios. Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante para o Blog! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: tatifmotta@adv.oabsp.org.br

A mudança de local de trabalho é uma realidade para muitos trabalhadores atualmente. E, em alguns casos, essa mudança pode implicar na necessidade de rescindir o contrato de locação residencial antes do prazo acordado. Essa situação pode gerar dúvidas e preocupações tanto para o locatário quanto para o locador. É importante entender quais são os direitos e deveres de cada parte nesse tipo de situação e como proceder para garantir uma rescisão tranquila e sem problemas. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em caso de transferência de trabalho do locatário para outra localidade, ele tem o direito de rescindir o contrato de locação antes do prazo acordado, desde que apresente a comprovação da transferência e comunique o locador com antecedência mínima de 30 dias. É importante ressaltar que essa possibilidade de rescisão antecipada do contrato só é válida para contratos com prazo determinado. Nos contratos de locação por prazo indeterminado, o locatário pode rescindir o contrato a qualquer momento, sem a necessidade de apresentar uma justificativa. Caso o locatário opte por rescindir o contrato de locação em razão da transferência de trabalho, ele não está sujeito ao pagamento de multa rescisória. No entanto, ele deve arcar com as despesas relativas à devolução do imóvel, como reparos e limpeza, e também com o pagamento de eventuais dívidas de aluguel ou outras despesas em aberto. Por outro lado, o locador tem o direito de exigir que o locatário apresente a comprovação da transferência de trabalho e que comunique a rescisão com antecedência mínima de 30 dias. Além disso, ele pode exigir que o imóvel seja restituído nas mesmas condições em que foi recebido, salvo as alterações decorrentes do uso normal do imóvel. Outro ponto importante é que o locador deve devolver a garantia locatícia ao locatário, como o depósito caução ou a fiança, após a restituição do imóvel e a quitação de todas as despesas. No entanto, ele tem o direito de reter o valor da garantia caso haja algum dano ao imóvel decorrente do uso indevido pelo inquilino. Nesse caso, o locador deve apresentar um laudo técnico que comprove o dano e o respectivo valor a ser retido da garantia. A rescisão do contrato de locação em caso de transferência de trabalho pode gerar dúvidas e preocupações tanto para o locatário quanto para o locador. É importante entender quais são os direitos e deveres de cada parte nessa situação e como proceder para garantir uma rescisão tranquila e sem problemas. Para evitar problemas e prejuízos financeiros, é fundamental que o locatário comunique a rescisão com antecedência mínima de 30 dias e apresente a comprovação da transferência de trabalho. Além disso, é importante verificar as condições e prazos estabelecidos no contrato de locação e restituir o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, evitando assim possíveis conflitos com o locador. Já para o locador, é fundamental exigir a comprovação da transferência de trabalho e a comunicação com antecedência mínima de 30 dias. Além disso, é importante verificar as condições do imóvel após a devolução e apresentar um laudo técnico caso haja algum dano decorrente do uso indevido pelo inquilino. Em casos mais complexos, como disputas sobre o valor da garantia locatícia ou sobre a necessidade de reparos no imóvel, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em locações. Esse profissional pode auxiliar tanto o locatário quanto o locador a entenderem seus direitos e deveres e a resolverem eventuais conflitos de forma amigável e dentro da lei. Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à rescisão do contrato de locação em razão da transferência de trabalho, não hesite em procurar um advogado especializado em locações para auxiliá-lo. Esse profissional pode fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais. Entre em contato conosco e agende uma consulta. Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.

Nós temos uma série de direitos que precisam ser protegidos pela Lei para que não sejam violados.Um deles, e talvez um dos mais importantes, é o direito à moradia, que vai além do que comumente falamos “ter um teto para morar”. Esse direito busca garantir a qualquer pessoa o mínimo que ela precisa para existir, ocupando um imóvel e tornando-o a sua residência, seu lar, um lugar para habitar e nele permanecer com segurança e dignidade humana. Tanto é assim que o imóvel onde o indivíduo mora juntamente com sua família é considerado e chamado bem de família, tão importante a ponto de ter uma lei específica que o protege em casos de dívidas. Essa lei é a de nº 8.009/90, que dispõe especificamente sobre a impenhorabilidade de bem de família. Importante mencionar que são protegidas pela citada lei qualquer tipo de família, seja ela decorrente de casamento, de união estável, homoafetiva, monoparental (aquela constituída por um dos pais e seus filhos), ou até mesmo se o proprietário do imóvel for solteiro, viúvo ou separado. Isto porque, o objetivo é garantir à pessoa a sua dignidade e a sua moradia imobiliária, não importando o seu estado civil. Agora que você já sabe que o imóvel que serve como sua residência é considerado um bem de família, é importante saber que ele pode ser também considerado impenhorável, ou seja, não pode ser penhorado em um processo judicial em virtude de dívidas. Tanto é assim que o primeiro artigo da Lei 8.009/90 já deixa claro sobre essa proteção ao imóvel residencial, ou ainda, imóvel familiar: Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Também é protegido contra a penhora aquele único imóvel do devedor, mesmo que ele não o utilize como moradia, mas alugue-o e utilize o dinheiro que ganha com o seu aluguel para o seu sustento e manutenção de sua vida. Esse , inclusive, é o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça: Súmula nº 486. É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família. E não podemos nos esquecer dos móveis e pertences que se encontram no interior da residência, visto que as ferramentas de utilidades domésticas necessárias para a manutenção do devedor e sua família também são protegidas e não podem ser penhoradas, pois estão na relação de bens impenhoráveis previstos expressamente pelo Código de Processo Civil (Art. 833, II do CPC). Mas é claro que para toda a regra existem exceções. Há casos em que o imóvel residencial perde essa proteção da impenhorabilidade e pode ser penhorado. Um exemplo é quando o proprietário do bem o ofertar para o banco em garantia de um empréstimo, e essa garantia se der na forma de alienação fiduciária de imóvel. Leia mais sobre isso AQUI Outro exemplo em que o imóvel residencial deixa de ser impenhorável é quando o seu proprietário for cobrado judicialmente por dívidas oriundas do próprio bem, como por exemplo, Taxa de Condomínio e IPTU, dentre outros. Mas o nosso foco não são as exceções e, sim, a regra: da impenhorabilidade do bem que serve de residência para o proprietário devedor e sua família. E se o devedor tiver mais que um imóvel residencial? Antes de mais nada, preciso te dizer que residência é o local onde a pessoa se estabelece de maneira permanente e habitual, seja propriedade urbana ou rural. Então o imóvel onde ela mora é considerado imóvel residencial. Ocorre que uma pessoa pode ter mais que uma residência! Imagine que você tem uma casa em Santa Catarina, onde você passa 4 meses do ano, e um apartamento em São Paulo, onde você passa o restante dos meses. Ambos os imóveis têm caráter residencial, pois servem como sua residência. E é diante de casos como esse do exemplo citado, de multipropriedade de bens imóveis residenciais que surgem as dúvidas. Se o devedor tiver mais que um imóvel com caráter residencial, um deles é impenhorável? Ambos são impenhoráveis? Ou nenhum é? A resposta é simples e nós podemos encontrá-la no artigo 5º, parágrafo único da Lei 8.009/90: nos casos em que o indivíduo ou entidade familiar possuir mais de um bem imóvel utilizado como residência, só será impenhorável aquele que tiver o menor valor. Com isso, o devedor tem garantido o seu direito à moradia e dignidade, enquanto o credor tem garantido o seu direito de receber o seu crédito. Mas lembre-se de que não basta apenas ser dono de vários imóveis, exigindo-se ainda que os diversos imóveis sejam utilizados com caráter residencial para que se aplique esta regra e seja reconhecida a impenhorabilidade do bem de menor valor. E quando o devedor tem vários imóveis, mas só um deles é utilizado como residência? Situação diferente da que falamos acima é quando o devedor possui mais de um imóvel, mas somente um deles lhe serve como moradia, enquanto os outros servem como fonte de renda, pois foram comprados para investimento, para ser alugados, ou ainda, estão vazios. Nesse caso, a proteção legal da impenhorabilidade incidirá apenas sobre aquele imóvel que serve de residência ao devedor e sua família, independentemente do valor. Vamos entender melhor no exemplo: Imagine que você mora em um imóvel luxuoso e muito bem avaliado em sua cidade, mas que também possui outros imóveis que você comprou para investir, uns estão alugados a terceiros e outros estão vazios. No seu caso, se você possuir dívidas sendo cobradas por meio de um processo judicial, o imóvel que você mora, que é a sua residência, mesmo que luxuoso e de alto valor, poderá ser protegido pela impenhorabilidade por ser um bem de família. No caso do exemplo, a lei não previu nenhuma restrição à garantia do imóvel como bem de família em face do seu valor, dessa forma, os imóveis residenciais de alto padrão ou de luxo não estão excluídos da garantia da impenhorabilidade. Posto isso , pode-se concluir que em eventual cobrança de dívida de forma judicial, salvo as exceções legais, o imóvel residencial do devedor e sua família é protegido legalmente contra qualquer penhora que recaia sobre ele, podendo assim, seu proprietário, sentir-se seguro quanto ao seu direito à moradia. Gostou do conteúdo? Ficou com alguma dúvida e quer continuar falando comigo sobre isso? Não deixe de me chamar! Estou disponível por meio do: E-mail: tamara@barisonadvocacia.adv.br Instagram: https://instagram.com/adv.tamarapecinato WhatsApp:https://whats.link/tamarapecinato

Imagine a seguinte situação: João está há anos juntando dinheiro para realizar uma grande meta, a compra de um imóvel. Ele pesquisa vários imóveis, até que encontra o imóvel dos sonhos. O valor do imóvel está dentro de seu orçamento, a localização é ótima e o tamanho é perfeito para sua família. Então, ele decide entrar em contato com a construtora e fechar o negócio, efetuando o pagamento do bem à vista. Depois desse dia, João começa a sonhar em como será a vida no imóvel novo e já faz vários planos com a família. Porém, alguns dias após a compra, João recebe uma ligação informando que o imóvel foi vendido para outra pessoa. Logo, não será mais dele. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor A Lei nº 8.078/90 trata sobre a proteção ao consumidor e estabelece o conceito de consumidor e fornecedor. Consumidor: É toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Além disso, equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. (art. 2º do CDC). Fornecedor: Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (art. 3º do CDC). O produto se trata de qualquer bem, móvel ou imóvel. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica nesse caso? SIM, a relação existente entre as partes é de consumo. Em nosso exemplo, o Sr. João se encaixa no conceito de consumidor, e a construtora que efetuou a venda em duplicidade se enquadra no conceito de fornecedor. Então, quais são os direitos do consumidor/comprador na situação narrada? Em casos de venda em duplicidade, claramente não houve o cumprimento da oferta por parte da construtora e, portanto, socorrem o consumidor, alternativamente e à sua escolha, as opções previstas no artigo 35 do CDC: Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. Escolha de um outro imóvel com valor equivalente: nesse caso, o comprador lesado com a venda do imóvel em duplicidade poderá escolher outro imóvel similar, com valor equivalente. Substituição por perdas e danos: essa alternativa é aplicada para os casos em que o comprador escolhe a primeira opção (outro imóvel com valor equivalente), mas a construtora, por qualquer motivo, não consegue cumprir a alternativa escolhida. Resolução do contrato, com a devolução do valor pago: caso o comprador escolha essa alternativa, as partes voltarão ao chamado status a quo ante (as partes voltam à situação anterior). Danos morais, se for o caso Em relação aos danos morais, salienta-se que não é em todo e qualquer caso que a indenização será devida. Isso porque, a despeito de se tratar de um erro que acarreta graves dissabores ao comprador, o entendimento da jurisprudência tem sido no sentido de que o simples inadimplemento contratual por parte da construtora não é causa suficiente para gerar indenização. Perceba que negociações fazem parte do cotidiano da sociedade e, consequentemente, haverá hipóteses de descumprimento de contrato. Por tal motivo, o entendimento da jurisprudência tem caminhado no sentido de não permitir que todo e qualquer inadimplemento contratual resulte em indenização, pois não é qualquer frustração do dia a dia que é capaz de afetar algum direito da personalidade do indivíduo. Isso significa dizer que, para que o dano moral fique caracterizado, será necessário demonstrar que o erro da construtora, consistente em vender o imóvel em duplicidade, gerou alguma ofensa aos direitos da personalidade do comprador, como dor, angústia, frustração, entre outros. Veja o entendimento da jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. QUESTÕES DEVIDAMENTE ANALISADAS PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. VENDA EM DUPLICIDADE DE UNIDADE HABITACIONAL. ERRO RECONHECIDO PELAS RECORRIDAS, COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DE TODOS OS VALORES PAGOS PELO RECORRENTE, OFERECENDO-LHE, AINDA, A OPORTUNIDADE DE AQUISIÇÃO DE APARTAMENTO SIMILAR, NO MESMO EDIFÍCIO. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, SEM REPERCUSSÃO NOS DIREITOS DA PERSONALIDADE DO AUTOR. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. (...) 3. Embora não se tenha dúvida de que o erro das recorridas em vender a unidade habitacional em duplicidade acarretou graves dissabores ao recorrente, na linha do que decidido pelas instâncias ordinárias, não é possível vislumbrar a ocorrência de dano moral, apto a ensejar a indenização pretendida, porquanto não houve demonstração de que o fato tenha extrapolado o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual, atingindo de forma significativa algum direito da personalidade do comprador (bem extrapatrimonial). 4. Na hipótese, as recorridas assumiram o erro cometido, devolveram imediatamente todos os valores desembolsados ao recorrente e ofereceram-lhe a oportunidade de adquirir outra unidade habitacional similar, no mesmo edifício, não havendo que se falar, portanto, em "frustração do sonho da casa própria", como alegado nas razões recursais. 5. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1745429 SP 2018/0109858-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 18/09/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2018). É importante ressaltar que, no caso acima , a construtora, ao constatar o erro, ofereceu uma solução ao comprador, ou seja, realizou a devolução da quantia paga e, além disso, disponibilizou uma outra unidade imobiliária, com as mesmas características, na mesma localidade. Porém, não é sempre que isso acontece. Assim, apesar do entendimento exposto acima, há diversos tribunais que entendem que o erro da construtora em efetuar a venda do mesmo imóvel para duas pessoas distintas é causa suficiente para gerar indenização, na medida em que as expectativas do consumidor com a aquisição da casa própria foram frustradas por falha da construtora. Por isso, recomenda-se que o comprador procure um profissional qualificado e especializado no assunto, para que o seu caso seja analisado com detalhes e para que seus direitos sejam devidamente respeitados. Espero que o conteúdo tenha ajudado. Se gostou, não se esqueça de clicar no abaixo. Se ficou com alguma dúvida ou se quiser conversar mais sobre o assunto, entre em contato pelo e-mail: tainaravanzella@gmail.com ou pelo meu perfil no Instagram: https://www.instagram.com/tainaravanzella/

Aposto que você já deve ter escutado falar que os cartórios têm procedimentos muito burocráticos. Talvez você tenha até mesmo passado por momentos que apenas trouxeram dores de cabeça e estresse para cumprir tudo que foi solicitado pelo cartório. Reconheço que a legislação em alguns aspectos e procedimentos poderia ser mais flexível, a fim de que os cartórios não necessitassem ser tão rígidos em situações específicas. Seria ótimo se tudo pudesse ser resolvido de maneira simples, rápida e fácil, porém, existem casos em que se flexibilizarmos a legislação e o procedimento, não será possível proporcionar a segurança jurídica necessária ao seu direito. Mas meu intuito com este texto é te contar um pouco da minha experiência nesse mundo burocrático dos cartórios, pois vejo muitas pessoas reclamando e questionando a demora das serventias extrajudiciais, porém desconhecendo meios e formas para evitar problemas. Durante os 5 anos que eu trabalhei como escrevente no cartório de registro de imóveis, foram raríssimas as vezes em que um título (documento)chegou para análise de forma completa, com toda a documentação necessária, sem qualquer necessidade de retificações e aditamentos. Pelo contrário, sempre recebíamos títulos precários, faltando a documentação básica para realizar o registro no cartório. Diante disso, e com base na fundamentação legal, expedíamos nota de exigência solicitando tudo que estava faltando. Houve muitas situações em que não bastou apenas uma exigência, o documento ia e voltava por diversas vezes sem a devida adequação. Acredito que essa falta de conhecimento de todos os requisitos e documentos necessários para realização do registro tem a ver com a não obrigatoriedade da intermediação de um especialista para realizar a maioria dos atos em cartório. Sendo assim, muitos acreditam que os procedimentos são simples e não contratam o serviço especializado, que poderia proporcionar maior agilidade e segurança jurídica na análise e coleta de documentos. Além do desconhecimento da legislação, cerca de 50% dos imóveis no Brasil são irregulares, conforme consta no post aqui do blog (link: https://www.marianagoncalves.com.br/post/imovel-irregular), ou seja, o requerente do serviço terá que levar a documentação do título específico e ainda providenciar o necessário para regularizar a pendência existente na matrícula do imóvel. Para elucidar melhor essa questão, vou contar sobre um caso que aconteceu quando eu ainda trabalhava no cartório. Certo dia, compareceu uma mulher na serventia a fim de registrar, com urgência, um contrato de financiamento, no qual o banco liberaria um valor de crédito e ficaria com o imóvel em garantia do pagamento, porém, a liberação do dinheiro somente ocorreria com o registro do documento. No contrato de financiamento constava que ela era divorciada e dava 100% do imóvel em garantia, mas na conferência da matrícula imobiliária, verificamos que na sua qualificação constava como casada pelo Regime da Comunhão Universal de Bens, ou seja, o imóvel também era do seu ex-marido, o qual não compareceu no contrato de financiamento. Diante dessa irregularidade, e em atenção ao princípio registral da continuidade, o qual exige que todos os atos e circunstâncias ocorridas com relação ao imóvel e as partes devem ser publicizadas na matrícula em ordem cronológica no tempo, realizamos uma exigência a fim de que a requerente apresentasse o processo de divórcio, de modo a ser possível registrá-lo e regularizar a propriedade, visto que na matrícula ainda constava o seu ex-marido como proprietário. Ocorre que ela tinha realizado o divórcio judicial há muitos anos e não possuía mais os documentos para utilizar no registro. Por se tratar de um processo muito antigo, ela precisaria solicitar ao Tribunal de Justiça o seu desarquivamento para que pudesse obter as cópias dos documentos necessários para o registro solicitado. Infelizmente, a Sra. acabou perdendo a liberação do valor do banco na data em que necessitava, visto que não conseguiu a documentação para regularizar o divórcio que ainda não tinha sido realizado. Daí eu te pergunto: Em todas as situações que eu expus, a demora no registro ocorreu por culpa do cartório ou por culpa da pessoa que desejava o serviço não ter regularizado o imóvel no momento oportuno e apresentado toda a documentação necessária para registro? Claro que não estou generalizando, mas por experiência própria, a maioria dos casos em que as pessoas tratavam como burocracia, era apenas a demora na regularização de tudo que mencionei acima. Por conta disso é importante ter uma assessoria jurídica, que analisará previamente toda a documentação necessária e apresentará no registro de imóveis o documento mais completo possível, evitando reiteradas notas de exigência que tem como finalidade a adequação ao que a lei impõe. De todo modo, caso não seja possível contratar uma assessoria jurídica, compartilharei 3 dicas simples e rápidas para levar a documentação mais completa, conforme seguem: Verifique a legislação do caso Os cartórios são obrigados a cumprirem diversos princípios registrais, um deles refere-se ao princípio da legalidade, que nada mais é do que a obrigação de cumprir o que está na lei. Posso citar algumas legislações que são utilizadas na maioria dos casos, como o Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), a Lei sobre serviços notariais e de registro (Lei 8.935/94), o Código de Normas de cada Estado, que você poderá encontrar no site do Tribunal de Justiça do Estado em que está situado o cartório, entre outras legislações. Verifique a validade dos documentos Sempre verifique a validade dos documentos, geralmente as certidões de registro civil são aceitas apenas com o prazo de 90 dias, as certidões negativas de débitos, sejam elas municipal, estadual ou federal tem a data de vencimento no próprio documento. Enfim, o cartório não aceitará documentos fora da validade, isso pode gerar uma nota de exigência, portanto, verifique antes de apresentar a documentação. Verifique a matrícula do imóvel A matrícula é o documento no qual o imóvel será identificado e caracterizado. Constará as suas medidas, confrontações, localização, cadastros nos órgãos pertinentes, bem como toda e qualquer qualificação dos atuais e antigos proprietários. É fundamental verificar se os dados constantes na matrícula são os mesmos que constam no título que você irá apresentar no cartório. Como no exemplo do caso mencionado acima, se a pessoa tivesse analisado a matrícula, teria visto que o estado civil estava divergente, portanto, saberia que iria ter que regularizar. Esses são alguns cuidados que se deve tomar a fim de evitar a demora na prestação do serviço dos cartórios. Ressalto apenas que as dicas apresentadas anteriormente não tem a intenção de esgotar os detalhes e pontos importantes a serem analisados em cada situação. Por isso, eu oriento sempre buscar ajuda especializada, de modo a evitar problemas, perder tempo, dinheiro e negócios. Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: manuelamathias.adv@gmail.com ou no meu perfil do Instagram conforme link AQUI Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante para nós!

Por mais que a Lei 8.245/1991, que rege as relações locatícias, esteja em vigor há quase 20 anos, inúmeras são as dúvidas de locadores e inquilinos sobre sua aplicação. Por isso, resolvi elucidar as 3 principais, e mais comuns, dúvidas que surgem no momento de elaborar um contrato de locação ou mesmo durante sua vigência. Qual o melhor prazo para o meu contrato? A Lei do Inquilinato é clara em dizer que o prazo do contrato pode ser estipulado a qualquer tempo, conforme convencionado entre as partes. No entanto, é importante esclarecer as consequências de cada escolha nos casos de locações residenciais. Explico. Se as partes escolherem um prazo inferior a 30 (trinta) meses para a vigência do contrato residencial, elas precisarão estar cientes de que, caso o inquilino permaneça no imóvel após o prazo final, o contrato se prorrogará e o locador somente poderá retomar o imóvel para si nas seguintes situações: Se o inquilino concordar em sair do imóvel; Nos casos em que o inquilino infrinja o contrato ou pratique infração legal; Em decorrência de falta de pagamento do aluguel e outros encargos; Nos casos em que a ocupação do inquilino esteja relacionada ao seu emprego e haja extinção do seu contrato de trabalho; Para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou ainda para ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio; Para realizar reparos urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do inquilino, ou podendo, ele se recuse a consenti-las; Se houver pedido de demolição pelo Poder Público e consequente edificação ou realização de obras a fim de aumentar a área construída em, no mínimo, 20% (vinte por cento), ou em 50% (cinquenta por cento) se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão; e Se a vigência da locação ultrapassar 5 (cinco) anos de forma ininterrupta. Dessa forma, parece sensato elaborar um contrato de forma escrita e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, pois, findo o prazo estipulado, o contrato será considerado indeterminado e o locador poderá reaver o imóvel a qualquer tempo, sem justificativa (denúncia vazia). Na prática, muitos inquilinos desejam alugar um imóvel residencial por prazo inferior aos 30 (trinta) meses. Caso seja este o caso, a fim de satisfazer essa reivindicação do inquilino e evitar que o proprietário fique atrelado às consequências acima citadas, inclua em seu contrato cláusula que preveja a possibilidade do inquilino desocupar o imóvel em menos tempo, isentando-o da multa contratual. Veja um exemplo de cláusula: “O prazo da presente locação será de 30 (trinta) meses, iniciando-se em (data inicial) e findando-se em (data final), ocasião em que será considerada finda, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial, obrigando-se o locatário a restituir o imóvel livre e desocupado. Convencionam as partes, no entanto, que o presente contrato poderá ser rescindido a partir de seu 13º mês, ficando dispensados da multa contratual, desde que comunicado com antecedência mínima de 30 (trinta) dias”. Importante frisar que o locatário poderá sempre desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual, pagando a multa correspondente, caso não haja cláusula em contrário. Diferentemente do proprietário/locador, o qual precisará sempre respeitar o prazo estipulado contratualmente. Em quais situações não cabe aplicação de multa? A Lei do Inquilinato prevê expressamente uma situação em que o inquilino poderá rescindir o contrato ficando dispensado do pagamento de multa, a qual é de conhecimento de muitos, qual seja, nos casos em que a devolução do imóvel decorra da transferência pelo empregador deste inquilino para localidade diversa daquela do início do contrato. No entanto, trarei algumas hipóteses em que não há aplicação de multa, mas já houve cobrança/pagamento por falta de conhecimento das partes. Multa na venda do imóvel A primeira delas é na venda do imóvel locado. Você já deve ter notado que nos contratos de locação há estipulação de multa a qualquer das partes que descumprir cláusulas inseridas no contrato e, surpreendentemente, alguns proprietários acreditam que, quando realizam a venda do imóvel antes do prazo final contratual, estariam cometendo uma infração, mas, na realidade, não! Não há de se falar em pagamento de multa ao locatário pelo locador em caso de venda do imóvel. A única obrigação do proprietário nesses casos é notificar por escrito o locatário, com antecedência, comunicando sua vontade na venda do imóvel e esclarecendo todas as condições do ato. Multa em contrato prorrogado por prazo indeterminado A multa contratual advém de uma quebra de expectativa, sendo devida somente quando ocorrer a desocupação do imóvel antes do prazo contratualmente previsto. Nos casos em que o contrato houver sido prorrogado por prazo indeterminado, não haverá mais a expectativa de cumprimento de prazos. Afinal, não há mais prazos a cumprir e, por conseguinte, não haverá a chamada rescisão antecipada, sendo inaplicável multa neste caso. Se for da preferência do proprietário a incidência de multa, evitando ser surpreendido com a eventual rescisão do contrato, aconselha-se que ele renove o contrato de forma escrita, estipulando novo prazo. Multa por rescisão antecipada por falta cometida pelo locador A Lei do Inquilinato traz os deveres dos locatários e dos locadores que, infeliz e corriqueiramente, são desrespeitados. O que poucos sabem é que, em caso de descumprimento dessas obrigações, estando elas ou não inseridas no contrato, fica a parte prejudicada desobrigada do pagamento de multa quando fizer o requerimento da rescisão contratual. Parece distante a ideia de isenção de multa para o locatário, exceto aquela prevista em lei, que mencionei no início deste tópico. Mas darei um exemplo de situação em que o inquilino poderá solicitar a rescisão antecipada, isentando-se de multa e ainda poderá ser o beneficiário de indenização por quebra contratual. Algumas das obrigações do locador se referem à obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e garantir o seu uso pacífico enquanto durar a locação. Suponha que após a assinatura do contrato, o inquilino perceba problemas estruturais, quer seja na parte hidráulica ou elétrica, e apesar das tentativas de solucionar os problemas junto ao locador, nada foi feito a respeito. Nesse caso, todas as tratativas, seja a negativa ou desídia do locador, precisam estar devidamente documentadas, podendo o locatário se valer do judiciário para rescindir o contrato, com pedido de desobrigação de multa. Dependendo das consequências da omissão do proprietário, ele corre o risco de ter de arcar com os danos decorrentes desta omissão. Por isso, torna-se tão importante comunicar e documentar todas as tratativas feitas com o proprietário, ou com a imobiliária intermediadora da relação, e sempre buscar o diálogo e a resolução dos problemas que surgirem durante a vigência do contrato. Tenho a obrigação de devolver o imóvel com pintura nova? Essa, sem dúvida, é uma das principais queixas dos inquilinos quando da entrega do imóvel, e um ponto de extrema importância sobre este aspecto se inicia no termo de vistoria. Explico o porquê. Diversos contratos locatícios exigem pintura nova após a devolução do imóvel, por vezes até especificando a cor e marca da tinta que deverá ser utilizada. No entanto, não é uma exigência lícita, pois contraria dispositivo expresso da lei inquilinária em que disciplina a obrigação do locatário em reparar os estragos a que deu causa, desde que não provenientes de seu uso normal. A melhor maneira de evitar e dirimir eventuais incertezas relacionadas à pintura do imóvel é elaborando e analisando um bom laudo de vistoria. Nele constará a descrição do imóvel quando da entrega e da devolução do imóvel, bem como deverá vir acompanhado de fotografias que serão fundamentais para esclarecer se haverá ou não a necessidade de nova pintura do local, lembrando que o entendimento majoritário é no sentido de que é do proprietário a responsabilidade de arcar com custos advindos do desgaste resultante do uso normal do imóvel, seja relacionada à pintura ou não. Evidencia-se, portanto, a importância de se evitar modelos de internet e priorizar a elaboração contratual de maneira artesanal, especificamente para o caso concreto, e consequente orientação jurídica a fim de evitar questionamentos e futuros litígios que só acarretam prejuízos às partes. Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante para nós! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: tatifmotta@adv.oabsp.org.br ou no perfil do Instagram @papodeimobiliarista

Na hora de comprar um imóvel, sabemos que existem muitas informações sobre os documentos que precisam ser levantados para assinar um instrumento particular de compromisso de venda e compra ou para lavrar a própria escritura no serviço notarial (veja mais: AQUI). Porém, quando chega o momento de dar o primeiro passo para viabilizar a transmissão da tão sonhada propriedade, podem surgir alguns entraves práticos ao comprador que, se não devida e previamente esclarecidos, podem gerar atrasos desnecessários ou até mesmo custos que poderiam ser evitados. 1) Lavrar a escritura de venda e compra em qualquer lugar do Brasil, é mesmo possível? Inicialmente, é preciso lembrar que, como determina o art. 108 do Código Civil, para imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos vigentes no país, o contrato de compra e venda obedece à forma solene, ou seja, a lei obriga que os contratantes sigam uma forma específica de contratar, a qual deve ser realizada por escritura pública para que a venda e compra seja válida. Essa regra não se refere apenas à venda e compra, mas a qualquer ato jurídico que importe a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, como é o caso de constituição de hipotecas, instituição de usufrutos, celebração de doações, entre outros atos previstos no Código Civil. Essa previsão legal é uma exceção à regra do art. 107 do Código Civil, que diz ser livre a forma de manifestação da vontade dos contratantes para que o negócio jurídico seja válido. Embora o legislador, de um lado, tenha imposto uma obrigatoriedade aos contratantes para formalizar uma venda e compra, de outro, deu ampla liberdade às partes para escolha do local de celebração da sua escritura pública, tendo demonstrado sensibilidade aos indivíduos que buscam adquirir a casa própria e regularizar sua situação jurídica. Essa livre escolha está prevista no art. 8º da Lei 8.935/1994, que regulamenta o art. 236 da Constituição Federal: CF, Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio. Portanto, ao contrário do lugar de registro da escritura (na matrícula do imóvel), que deve obedecer à competência da circunscrição em que se situa o imóvel (Lei dos Registros Públicos, 6.015/1973, arts. 167, I e 168), o local para lavratura da escritura em si é de escolha dos interessados. 2) Por que as pessoas decidem lavrar escrituras públicas em outros estados? O art. 236, CF, que dispõe sobre os serviços notariais e de registro, também prevê em seu § 2º que a legislação federal é responsável por estabelecer normas gerais para fixação de emolumentos dos atos praticados nas serventias extrajudiciais, sendo a Lei 10.169/2000 aplicável a esse comando constitucional. O art. 1º da Lei 10.169/2000 diz que os Estados e o Distrito Federal fixarão o valor dos emolumentos, segundo os critérios previstos nessa legislação. Como os emolumentos são então estabelecidos por lei estadual (ou distrital), pode haver discrepância de valores, de modo que uma escritura pública para um imóvel de R$ 300 mil pode custar 3 (três) vezes mais em um estado do que em outro que lhe faz divisa. Isso pode ser explicado pelo volume de atos e transações formalizados, o número de habitantes e a realidade socioeconômica de cada região. Uma vez que as serventias, embora delegatárias do serviço público, exercem atividade de natureza privada, assim, devem, como qualquer empresa, recolher tributos, pagar salários, ter fluxo de caixa e ainda remunerar o tabelião com o lucro decorrentes dos serviços. Portanto, como é praxe que o comprador arque com os emolumentos notariais, pessoas que se encontram nessa condição pesquisam antes os valores cobrados em estados vizinhos e a credibilidade desses serviços notariais, para verificar o quão compensatório é fazer esse deslocamento, já que o art. 9º da Lei 8.935/1994 proíbe ao Tabelião a prática de atos notariais fora do município ao qual recebeu a delegação. 3) Não quero dar trabalho ao vendedor. Para celebrar a escritura em outro estado, ele deve me passar uma procuração em causa própria? Se o intuito do comprador, além de ter segurança com o teor da escritura pública, é economizar, o comprador deve receber poderes para a prática do ato, para representar o vendedor. Porém, essa procuração, ao contrário do que parece fazer sentido, NÃO deve ser em causa própria. Isso porque a procuração em causa própria, prevista no art. 685, do Código Civil, acaba fazendo as vezes da própria escritura a qual se pretende celebrar. A procuração (mandato) é um contrato em que uma pessoa recebe poderes para praticar atos em nome de outro indivíduo (art. 653, do Código Civil). Se o ato a ser praticado objetiva a venda e compra de imóvel, o art. 661, §1º do Código Civil determina que esse poder esteja expresso na procuração e, sendo de boa técnica e segurança jurídica, a descrição e caracterização do imóvel. (veja mais: [---]). Como a lei obriga que venda de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos seja feita por escritura pública, por força do princípio do paralelismo das formas, a procuração também deve ser lavrada por instrumento público. Portanto, se uma pessoa recebeu poderes de outro indivíduo para praticar atos para ela mesma (por isso causa própria), havendo a especificação do imóvel e sua matrícula na própria procuração, o Direito entende que a transmissão do imóvel já foi realizada, uma vez que o próprio art. 685, do Código Civil diz ser irrevogável essa modalidade de procuração; não se extinguir pela morte de qualquer das partes; e ainda dispensar o procurador de prestar contas à pessoa que lhe outorgou os poderes. Logo, nesse caso, não haverá finalidade a celebração da escritura pública, para obter a economia vislumbrada, porque o propósito da escritura já se esgotou na outorga do mandato por instrumento público em causa própria. 4) Qual seria então a saída legal? Nesse caso, um dispositivo do Código Civil não tão lembrado é o art. 117, do Código Civil. Pode parecer estranho uma pessoa que tem interesses próprios - de receber o imóvel - também representar a outra pessoa que está do "outro lado da mesa de negociação", que também tem seus interesses jurídicos próprios - de receber o dinheiro. Porém o aparente conflito de interesses, que em regra acarreta a anulação do contrato, pode ser excepcionado, pois o próprio art. 117, do Código Civil autoriza a pessoa representada permitir que seu representante celebre negócio, no caso a venda e compra com ele mesmo: Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo. Parágrafo único. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por aquele em quem os poderes houverem sido subestabelecidos. Assim, surge o "contrato consigo mesmo" ou o "autocontrato". Portanto, o comprador que deseja celebrar a escritura pública em outro estado brasileiro, sem que o vendedor precise incorrer nos ônus que, comumente, são do comprador, deve se certificar de providenciar uma procuração outorgada pelo vendedor por instrumento público, que mencione o art. 117, do Código Civil (e não seu art. 685). Ainda, precisa se atentar às relevantes informações que devem constar da procuração, como a completa individualização do imóvel, a irrevogabilidade, e a vigência do mandato. Assim, o comprador dará os primeiros passos para celebrar uma escritura pública com segurança no serviço notarial de sua escolha e confiança e evitará receber notas de exigências por ocasião do registro na matrícula no registro de imóveis competente. Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no (coração) pois é muito importante para nós! ! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível pelo e-mail: eduardo@ercadvocacia.com ou por meio do perfil no Instagram @erezendecampos. Eduardo Rezende Campos é advogado, presidente da Comissão de Processo Civil da OAB-MS, membro da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico Registral e Notarial da OAB/MS e do IBRADIM.

Os 5 aspectos essenciais de uma boa cláusula compromissória de arbitragem No meu último post aqui para o Blog, eu te mostrei que nem sempre resolver problemas imobiliários no judiciário é a melhor opção. O judiciário pode ser lento, caro e não é especialista em demandas sobre imóveis. Assim, escolher a arbitragem como método de solução de conflitos pode ser muito vantajoso. Além disso, o procedimento arbitral termina com uma sentença arbitral que é reconhecida no Brasil como título executivo judicial, ou seja, tem a mesma validade da sentença judicial. Tudo isso você pode ler aqui (incluir link do post que ainda não foi publicado - 2 excelentes razões para incluir uma cláusula arbitral no seu contrato de compra e venda de imóvel). Para escolher a arbitragem é necessário fazer uma convenção arbitral, ou seja, um compromisso arbitral ou uma cláusula arbitral (Vide art. 3º da Lei 9.307). Hoje vamos falar especificamente da cláusula arbitral, também chamada cláusula compromissória de arbitragem. O que é cláusula compromissória de arbitragem? Ela nada mais é do que uma cláusula no seu contrato que escolhe a arbitragem como método de solução de conflitos. Esta cláusula pode ser inserida em qualquer contrato que verse sobre direitos patrimoniais disponíveis cujas partes são pessoas capazes. Contratos de compra e venda de imóveis, e outros contratos imobiliários em geral, satisfazem esses requisitos. Contudo, é necessário saber elaborar uma boa cláusula compromissória de arbitragem. Como a arbitragem é um procedimento flexível e ajustável à necessidade das partes, ao elaborar a cláusula é possível escolher vários aspectos do processo. Pode-se escolher, por exemplo, o idioma do procedimento, a lei aplicável ao caso, a forma de nomeação dos árbitros, a quantidade de árbitros, o local sede do procedimento, a instituição de arbitragem que vai administrar o caso e até mesmo definir se as partes querem que o processo seja sigiloso. A cláusula arbitral que não escolhe nada disso é chamada de cláusula arbitral vazia e, em geral, não é recomendável. Em contraste com a cláusula de foro, que costuma ter uma redação bem simples, a cláusula arbitral requer do profissional do direito mais cuidado. Ora, quando se inclui no contrato a típica cláusula de foro, estabelecendo que “fica eleito o foro da comarca de Belo Horizonte/MG para dirimir todo e qualquer conflito oriundo daquele contrato”, já se está escolhendo um processo em português, aplicando as leis brasileiras e optando por um juiz de direito sorteado pela distribuição à vara competente. Na arbitragem, essas escolhas devem ser feitas de maneira clara na cláusula arbitral. Por isso, um modelo de contrato de compra e venda de imóvel simples em PDF ou Word do Google não vai te ajudar. Uma cláusula arbitral que traga as escolhas das partes sobre os aspectos processuais e materiais é chamada de cláusula arbitral cheia pela doutrina. Numa cláusula cheia de contrato de promessa de compra e venda de imóveis não podem faltar as seguintes escolhas: Local sede da arbitragem Lei aplicável ao caso Número de árbitros Forma de nomeação dos árbitros Instituição arbitral Vou analisar cada um desses aspectos, brevemente, com você! Se você tiver interesse em analisar este e outros aspectos da cláusula mais a fundo, te convido a fazer o meu Curso de Arbitragem . O módulo 3 é todo dedicado à cláusula arbitral, com exemplos e exercícios. Mas vamos aos 5 elementos que escolhi para tratar aqui: 1. Local sede da arbitragem A cláusula arbitral deve determinar o lugar da arbitragem, indicar que a sede da arbitragem é São Paulo-SP, por exemplo. A sede da arbitragem determina a nacionalidade da sentença arbitral e por conseguinte a lei arbitral que será aplicada ao caso. Assim, em arbitragens com sede no Brasil se aplica a Lei 9.307 – Lei brasileira de Arbitragem. Escolher a sede da arbitragem não limita as partes a realizarem as audiências e atos do processo naquele local. Pode-se ter uma arbitragem com sede em São Paulo em que todas as audiências sejam on-line, ou em Fortaleza, por exemplo. 2. Lei aplicável ao caso Vimos acima que a sede da arbitragem determina a aplicação da lei de arbitragem. Todavia, essa lei não é uma lei material, mas sim de ordem processual. Ainda é necessário dizer na cláusula arbitral qual a lei aplicável à matéria do litígio. Por exemplo, pode-se dizer que ao caso será aplicado o código civil brasileiro ou de forma mais abrangente aplicar a lei brasileira como um todo, o que incluiria, num caso de direito imobiliário, tanto o código civil como outras leis específicas, como a Lei 4.591. A arbitragem é muito flexível, assim, é possível escolher leis estrangeiras, deixar os árbitros escolherem com base em princípios gerais de direito ou no senso de equidade. Por isso, é muito importante que um bom advogado elabore a sua cláusula arbitral. 3. Número de árbitros Na arbitragem os casos podem ser decididos por 1 árbitro, 3 árbitros ou mais, sempre em números ímpares, segundo o art. 13 da Lei de Arbitragem. O número ímpar garante que não haja empates da hora de tomar a decisão sobre o caso. É muito comum que sejam nomeados 3 árbitros, formando um tribunal arbitral, para resolver casos mais complexos, cujo valor seja alto. Casos de menor complexidade e com valores médios a baixos são usualmente resolvidos por árbitro único. O número de árbitros influencia no custo da arbitragem, pois as partes pagam os honorários dos árbitros. 4. Forma de nomeação dos árbitros A cláusula arbitral deve conter a forma de nomeação dos árbitros, pois a competência dos árbitros para decidir os casos vem da cláusula! Assim, eles só terão jurisdição se forem escolhidos da maneira disposta na cláusula. Quando o número de árbitros for 3, é comum que cada parte nomeie um coárbitro e que os coárbitros, juntos, nomeiem um árbitro presidente do tribunal. Já nos casos de árbitro único, é mais difícil deixar as partes escolherem diretamente, pois, após a instalação do litígio, é custoso fazer as partes concordarem sobre alguma coisa. Assim, nesse caso, é comum delegar a tarefa de nomear o árbitro à instituição arbitral escolhida pelas partes. Lembrando que as partes sempre podem impugnar a nomeação tanto da instituição como da outra parte por motivos relevantes constantes na lei ou no regulamento da instituição. 5. Instituição arbitral A arbitragem pode ser institucional ou ad hoc. Chamamos de arbitragem institucional aquela em que uma instituição é escolhida para administrar o caso. Há inúmeras vantagens em se escolher uma instituição arbitral! Ela faz o arquivo dos documentos, cuida da comunicação com as partes e árbitros, cuida da parte financeira, oferece infraestrutura para a realização de audiências e dá suporte às partes. Contudo, infelizmente, há por aí instituições que não são idôneas se passando por câmaras arbitrais. É importante colocar na cláusula arbitral uma câmara arbitral de confiança, pois ao escolher a instituição, as partes também escolhem o regulamento de arbitragem daquela câmara para reger o procedimento. Esses foram os 5 aspectos mais importantes da cláusula arbitral, mas você pode escolher outros, ajustando o procedimento ao caso. Como dito, pode-se escolher o idioma e a confidencialidade, por exemplo. As boas câmaras arbitrais costumam nos ajudar na elaboração da cláusula e oferecem em seus sites um modelo de cláusula arbitral com lacunas para que possamos nos guiar e completar. Deixo aqui os links para alguns modelos: MODELO CABH MODELO CAMES MODELO CCBC Ainda assim, na elaboração da cláusula, é imprescindível contar com um advogado competente, que tenha familiaridade com a arbitragem e com o direito imobiliário. Um modelo de contrato de compra e venda de imóvel simples em Word ou Pdf, achado no Google, geralmente traz apenas a cláusula de foro simples e nunca é o ideal para regular as relações jurídicas, pois cada uma tem suas particularidades, e só o advogado poderá alertar as partes sobre elas. Por fim, importa dizer que a cláusula compromissória deve ter a forma escrita e há ainda outros requisitos para escolher a arbitragem em contratos de adesão, dispostos no art. 4º da Lei de Arbitragem. Espero que este conteúdo tenha te ajudado a redigir uma boa cláusula arbitral! Se quiser se aprofundar no tema e aprender a usar a arbitragem em seus casos, bem como a redigir uma cláusula arbitral completa e segura, venha fazer o Curso de Arbitragem comigo. Ficou com alguma dúvida? Entre em contato! Dra. Deborah Alcici Salomão | salomaodeborah@gmail.com Advogada | Doutora summa cum laude pela Justus-Liebig-Universität Giessen e Mestre summa cum laude pela Philipps-Universität Marburg | Host do Podcast Última Instância Minhas redes sociais: LinkedIn Instagram @salomaodeborah Podcast Última Instância Podcast As Advogadas Crônicas Jurídicas https://linktr.ee/salomaodeborah Leia também os outros posts sobre arbitragem: Cláusula de arbitragem no meu contrato de incorporação imobiliária. E agora? Convenção de condomínio e cláusula arbitral Artigos científicos sobre o tema: SALOMÃO, Deborah Alcici. Effective methods of consumer protection in Brazil. An analysis in the context of property development contracts. Revista de Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, n.º 29, 2015, pp. 185-210. Disponível em: https://revistas.uexternado.edu.co/index.php/derpri/article/view/4329 SALOMÃO, Deborah Alcici. Arbitration as a dispute resolution method for B2C property development contracts - A comparative study on consumer arbitration in Brazil and Germany. Tese de Doutorado apresentada à Justus-Liebig-Universität Giessen em outubro de 2019. Disponível em: http://geb.uni-giessen.de/geb/volltexte/2020/15254/