Antes de responder a sua pergunta: "Vender o imóvel após o divórcio?", é importante lembrar que quando você casou, escolheu um regime de bens que determina como os bens serão divididos em caso de separação. Sejam bens móveis (como carros, móveis e objetos pessoais) ou imóveis (como casas e apartamentos), é o regime que você escolheu que vai ditar como tudo isso será dividido.
Para ajudar a entender melhor os tipos de regime de bens que existem no Brasil e seus efeitos, tem um post legal no nosso blog chamado "Conheça os tipos de regime de de bens para seu casamento". Dá uma lida lá antes de seguir adiante.
Agora, para responder à sua pergunta, vamos usar como exemplo um casal que escolheu o regime mais comum no Brasil: comunhão parcial de bens. Isso significa que, em caso de separação, cada um fica com o que era seu antes de casar e o que foi adquirido durante o casamento é dividido entre o casal.
Há outros bens a serem partilhados ao vender o imóvel após o divórcio? E se eu quiser comprar a parte do meu ex marido no imóvel?
O primeiro questionamento a se fazer é se o imóvel em questão é o único bem comum do ex-casal. Isso porque, caso haja outros bens a serem partilhados, as partes podem realizar um acordo a fim de que uma parte fique com o imóvel, sem a necessidade de vendê-lo, e a outra com os demais bens, atingindo o valor deste imóvel.
- Como assim “atingindo o valor do imóvel”?
Bom, há a necessidade de serem partilhados equitativamente os bens comuns, para evitar a configuração de doação (excesso não oneroso na divisão do patrimônio comum em virtude da dissolução conjugal – meação), o que leva a incidir o ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação). Exceto se for essa a vontade das partes.
A aquisição foi um único bem imóvel, mas ele é financiado. E agora?
O Imóvel financiado não é, tecnicamente, propriedade de nenhuma das partes. No entanto, nada impede que ele seja partilhado no divórcio.
Alguns desdobramentos podem surgir nesse caso. Veja:
A) Vender o imóvel
Muitos casais preferem cortar qualquer vínculo do antigo matrimônio, optando por colocar o imóvel à venda. Nos casos em que há financiamento bancário, a exigência é que haja a anuência da instituição financeira para que a dívida seja transferida para terceiros.
O valor da venda do imóvel deverá ser repartido meio a meio entre os cônjuges, haja vista o pagamento, até então, em comum esforço.
Importante ressaltar que o ex-casal jamais poderá deixar de realizar o pagamento das parcelas até que o imóvel seja vendido, pois eventual inadimplemento pode levar ao leilão do bem comum, trazendo prejuízos e muita dor de cabeça!
B) O imóvel ficará com um dos cônjuges
Neste caso, o cônjuge que optar por continuar residindo no imóvel assumirá a dívida dali em diante.
Interessante buscar aqui também a anuência da instituição financeira. Há casos em que é negada a transferência da titularidade somente para um dos cônjuges, em razão de eventual análise negativa de crédito, sendo necessária a continuidade do financiamento em nome de ambos. Nesse exemplo, não haverá outra forma, a responsabilidade continuará sendo solidária, cabendo às partes decidirem a melhor saída:
Uma das partes arcará sozinha com o pagamento, devendo deixar claro tal questão na partilha (ação de divórcio ou na escritura pública nos casos de divórcio extrajudicial) e guardar os comprovantes de pagamento, ficando a outra parte ciente de que, caso aquele que ficar no imóvel deixar de pagar qualquer parcela, ficará igualmente responsável pela dívida;
Continuarão ambos pagando o financiamento e, futuramente, realizarão a divisão de tudo que arcaram conjuntamente.
- Tudo bem. Até aqui, eu entendi. Mas caso meu ex-cônjuge permaneça no imóvel e assuma a dívida, como ficará a parte que eu ajudei a pagar antes do divórcio?
As parcelas pagas do financiamento durante a união do casal até a data do divórcio ou da separação de fato deverão ser calculadas e divididas meio a meio, sendo devido àquele que não permanecer no imóvel a sua quota parte.
Todavia, supondo que seu ex-cônjuge não detenha condições financeiras de arcar com a sua quota-parte de forma imediata, vocês poderão acordar sobre a restituição dos valores pagos, podendo ser de forma parcelada até o pagamento total da quota-parte ou a venda do imóvel ao final do financiamento com os devidos cálculos e a divisão da parte que cabe a cada um.
E a divisão de um único imóvel já quitado?
Também será necessário analisar a vontade das partes, ou seja, se pretendem vender o imóvel ou se um deles permanecerá residindo nele.
Na venda do imóvel, não há muito segredo. Vendido o bem, os valores serão divididos no percentual de 50% para cada parte.
- Mas e enquanto não ocorre a venda? Como devemos proceder?
Depende. Se o imóvel permanecer vazio, ambos deverão tomar os cuidados para a sua preservação, ou aquele que assumir os cuidados poderá exigir indenização dos valores gastos para a conservação do imóvel até a sua venda.
Se o imóvel for posto à comercialização, como nos casos de locação, por exemplo, os aluguéis serão rateados entre as partes.
Um alerta importante para este caso: acontece muito de um dos ex-cônjuges locar o imóvel sem avisar ao outro (desconhecimento ou má-fé) e receber os aluguéis sem realizar a repartição dos valores. Está errado! O imóvel ainda é de propriedade de ambos e os frutos civis (aluguéis) auferidos devem ser repartidos. Tome muito cuidado com essa prática, pois o ex-cônjuge poderá exigir indenização, e a correção monetária será calculada desde o primeiro aluguel recebido!
No entanto, na maioria dos casos, é comum que um dos ex-cônjuges permaneça no imóvel , devendo, assim, pagar aluguéis à outra parte pelo uso exclusivo do bem, no valor proporcional à copropriedade (se o mercado sinaliza um valor de aluguel em torno de R$2.000,00 (dois mil reais), a parte que permanecer no imóvel pagará a outra a metade, ou seja, R$1.000,00 (mil reais)).
E nos casos em que o ex-cônjuge não quer pagar aluguel e não permite a venda da casa?
É muito comum acontecer, infelizmente. Nesse cenário, não há outra solução a não ser ajuizar uma ação chamada de EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, na qual haverá a venda forçada do imóvel em hasta pública e posterior divisão do produto desta alienação.
Contudo, saiba que essa via de solução é, de longe, a mais prejudicial, pois além de todo o transtorno gerado, o processo pode levar anos a fio para ser resolvido. Dessa forma, as partes permanecem em um litígio que poderia ter sido facilmente concluído, e o imóvel pode ser até desvalorizado monetariamente, caso ele não tenha sido arrematado de primeira.
Percebam que buscar por soluções amigáveis e agir de boa-fé são sempre o melhor caminho para evitar prejuízos de ordem financeira e pessoal.
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