Em meio ao luto pela morte de um ente querido, é preciso lidar com a burocracia envolvida na partilha dos bens deixados por quem se foi.
Inicialmente, é importante esclarecer que a herança é uma expressão utilizada para se referir à transmissão de patrimônio de uma pessoa falecida, aos seus sucessores legais, chamados de herdeiros. O Código Civil estabelece quem são os herdeiros de acordo com a cadeia de sucessão.
Quando um imóvel é um dos itens da herança, os herdeiros devem ficar atentos para cumprir todas as exigências de pagamento de impostos e atualização de documentos que abrangem à propriedade.
A primeira medida a ser tomada é contratar um advogado, para que o inventário seja feito. Trata-se da divisão de todos os bens da pessoa falecida, na qual o imóvel será incluído, o que poderá ocorrer pela via judicial ou extrajudicial, a depender das particularidades de cada caso.
É muito comum a discordância entre herdeiros quando se trata da venda do imóvel herdado em comum. O problema pode ser em relação ao preço da venda ou até mesmo à resistência de um herdeiro em vender.
Portanto, hoje vamos explicar o que fazer se um dos herdeiros não quiser vender o imóvel.
O que a lei impõe?
Em regra, os herdeiros têm o direito de dividir a herança. Estes herdeiros estão estabelecidos em lei, de acordo com a cadeia de sucessão ou de acordo com aqueles informados em inventário.
Importante esclarecer que, quando uma pessoa morre, nenhum dos herdeiros tem direito sobre os imóveis deixados, ou seja, não podem continuar ocupando o imóvel sem o consentimento de todos os demais herdeiros.
Existe apenas uma exceção a esta regra quando um dos herdeiros for o cônjuge do falecido. Isso porque, independente do regime de casamento, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, de forma gratuita, sem que os demais herdeiros possam vendê-lo ou alugá-lo a terceiros.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
Não obstante, não sendo o cônjuge sobrevivente o herdeiro que não queira vender o imóvel, os demais herdeiros que não concordam com a permanência daquele único no imóvel sem pagamento de aluguéis podem exigir judicialmente essa cobrança ou ainda a imissão na posse do imóvel, com a retirada forçada do morador.
E como fazer isso?
Não havendo acordo entre os herdeiros, os interessados na venda deverão notificar o herdeiro que se recusa a vendê-lo, sendo que essa notificação deverá ser formal e de forma expressa, dando a e ele o prazo de 30 (trinta) dias para responder.
Caso não haja manifestação no prazo concedido, será necessário ingressar com uma ação judicial.
Esta ação judicial é a extinção de condomínio, que é um meio legal que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis, quando a propriedade destes é exercida por duas ou mais pessoas, e, dentre elas, deixa de existir a vontade de manter a propriedade em comum.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Importante esclarecer que a lei estabelece que os herdeiros tem preferência para comprar as partes dos demais, pelo preço da avaliação.
A alienação, por sua vez, é uma forma de extinção do condomínio e é exatamente esse o nome dado à medida judicial cabível nesses casos: ação de extinção de condomínio.
Não havendo interesse de nenhum dos herdeiros, pode haver um leilão para a venda, conforme determinado em lei.
Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos Arts. 879 a 903 .
Neste caso, o imóvel pode ser arrematado por qualquer interessado que oferecer o melhor lance, sendo aceito como lance mínimo o valor que corresponder à metade da avaliação feita pelo perito.
Em qualquer das situações, uma vez alienado o bem, o valor pago será repartido entre os condôminos na proporção dos respectivos quinhões.
Deve observar também que o estado civil interfere na compra e venda dos imóveis. Portanto, se um dos herdeiros for casado, é preciso dobrar atenção aos trâmites legais.
Contudo é imprescindível saber que o acordo entre os herdeiros é sempre o melhor caminho a seguir, uma vez que, os processos judiciais têm custo e costumam demorar, o que pode causar um desgaste emocional entre os herdeiros e, no final, independente da resistência oferecida, o imóvel será vendido.
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