Quem já morou ou mora em condomínio certamente já enfrentou uma situação de débitos de condomínio, ainda que você nunca tenha deixado de pagar sequer uma parcela do seu condomínio, provavelmente conhece condôminos que deixaram de cumprir tal obrigação. Sem dúvida alguma é uma situação muito delicada… O que de fato o condomínio pode fazer em relação a isso?
Diferente daquelas dívidas que possuem caráter pessoal, nas quais quem originou o débito deve pagar, a dívida condominial fica vinculada ao imóvel e não à pessoa do devedor. Assim, uma vez adquirido o imóvel com débitos condominiais, deverá o atual proprietário se responsabilizar pela dívida.
Por isso, aquele que pretende adquirir uma unidade condominial, deve verificar se este imóvel está livre de débitos, podendo auferir através de certidões negativas ou requisitando informações junto ao síndico e à administradora do condomínio, a fim de confirmar a inexistência de ações de cobranças condominiais sobre o apartamento que pretende comprar.
E não é só, caso exista ação de cobrança de taxas condominiais e o proprietário não efetue o pagamento da dívida, o imóvel poderá ser penhorado e vendido em hasta pública (leilão) para satisfação do crédito condominial. Isto porque a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa, os famosos débitos propter rem.
Porém, você sabe o que significa?
A obrigação propter rem é uma relação entre o atual proprietário e possuidor do bem, sendo decorrente da existência da coisa, pois a obrigação é imposta ao titular adquirente que se obriga a adimplir as despesas deste.
De toda forma, de acordo com a obrigação propter rem, especialmente no caso de débito condominial, ela se atrela à própria coisa e por ela responderá o titular, mesmo não sendo o proprietário do imóvel e ainda que o imóvel tenha sido alienado a terceiro.
O Código Civil de 2002 trouxe essa obrigação em alguns artigos, como por exemplo, o artigo 1.345, o qual preconiza que:
Código Civil. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Assim, a possibilidade de penhora do imóvel pode ocorrer independente de ser bem de família, pois recai na exceção da Lei nº 8.009/90, em seu artigo 3º, inciso IV:
Lei. 8.009. Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: […] IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
De tal modo, em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família, por tratar-se de uma exceção prevista em lei.
Por conseguinte, os proprietários devem tratar a dívida oriunda dos encargos condominiais com a mesma importância com que tratam e honram os pagamentos decorrentes de hipoteca ou alienação fiduciária com os bancos, pois, ainda que mantenham as prestações do financiamento do imóvel em dia, poderão, sim, perder o imóvel em razão da dívida de condomínio.
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