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O que a certidão de inteiro teor do imóvel irá mostrar?




Se você está pensando em fazer qualquer transação relacionada a imóveis, seja uma compra e venda de imóvel, seja uma permuta, ou até mesmo locação, aqui vai uma dica essencial: não faça nada antes de conferir a certidão de inteiro teor do imóvel.

O que seria a certidão de inteiro teor?

Antes de te explicar o que seria essa certidão, é preciso dizer que todo imóvel deveria ter uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula de um imóvel é um registro único mantido pelo cartório de registro de imóveis, identificando de forma exclusiva aquele bem específico. Nela estão concentradas todas as informações relevantes sobre a propriedade, como dados do proprietário, descrição detalhada do imóvel, eventuais ônus e direitos reais a ele relacionados. A matrícula serve como uma espécie de "RG" do imóvel, sendo essencial para verificar a sua situação jurídica e histórico de transações. Ao realizar operações imobiliárias, como compra e venda, é comum solicitar a certidão de inteiro teor a partir dos dados presentes na matrícula, garantindo uma compreensão completa e precisa da condição legal do imóvel.


Segundo o art. 176 da Lei de Registros Públicos:

II – São requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação


a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;


b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.


4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:


a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;


5) o número do registro anterior;


6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo. (grifos nossos)

Como dito anteriormente, o idela é que todo o imóvel tivesse a sua própria matrícula. No entanto, existe ainda no Brasil, um número elevado de imóveis na irregularidade, não estando devidamente matriculados no Cartório de Registro de Imóveis.

Diante de tudo que foi dito, chegamos em fim, na certidão de inteiro teor, a qual, como veremos adiante, deve ser pedida logo no início de qualquer negócio que envolva um imóvel.


Mas então, o que é de fato a Certidão de Inteiro Teor?

A certidão de inteiro teor é um documento expedido pelo cartório de registro de imóveis que fornece informações detalhadas e completas sobre um determinado registro imobiliário. Ela abrange todos os atos praticados em relação àquele imóvel específico, como a compra e venda, hipotecas, penhoras, e outras transações relevantes. Essa certidão é fundamental em processos de compra e venda de imóveis, pois oferece uma visão abrangente da situação jurídica do bem, permitindo às partes envolvidas conhecerem eventuais ônus e gravames existentes. Essa compreensão profunda é essencial para a segurança das partes e para evitar futuros litígios relacionados à propriedade.

Fica claro que a certidão de inteiro teor desempenha um papel fundametal nas transações imobiliárias, possuindo a capacidade de revelar todo o histórico do imóvel, tais como registros e averbações que ele pode conter.

Para que fique o maisi claro possível, vamos listar algumas das informaçõe simportantes que podem conter a certidão de inteiro teor, bem como suas consequências:

Hipoteca de Imóvel:

A hipoteca de um imóvel é um direito real de garantia que recai sobre a propriedade e é estabelecido como segurança para o pagamento de uma dívida. No contexto imobiliário, é comum a constituição de uma hipoteca quando se contrai um empréstimo para aquisição do imóvel, utilizando-o como garantia. Em caso de inadimplência, o credor hipotecário pode executar a hipoteca, buscando a venda do imóvel para satisfazer a dívida.


Logo, realizar a compra de um imóvel sem solicitar a certidão de inteiro teor e por consequência, sem observar detalhes sobre possíveis hipotecas pode acarretar sérias danos. Se o imóvel adquirido estiver sob hipoteca, o comprador assume a responsabilidade pelo pagamento da dívida pendente, sujeitando-se a processos legais e até mesmo à perda do imóvel em casos de não pagamento. É crucial, portanto, realizar uma devida análise antes da aquisição, verificando a existência de ônus e gravames, incluindo hipotecas, para garantir uma transação segura e transparente.

Contrato de locação de Imóvel

Neste contexto, é possível analisar duas perspectivas distintas: uma direcionada ao inquilino e outra voltada a um eventual interessado na aquisição da propriedade. Tal dualidade advém da possibilidade de averbar ou registrar o contrato de locação na matrícula do imóvel. Consoante à Lei de Locações, o locatário detém o direito de preferência para a compra do referido bem, conforme estipulado no art. 27 da mencionada legislação:


Art. 27. Em situações de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário goza da prerrogativa de adquirir o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros. O locador deve informar tal negócio ao locatário por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio inequívoco de ciência.

Parágrafo único. A comunicação deve abranger todas as condições do negócio, incluindo, notadamente, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário para exame da documentação pertinente.


Contudo, caso o inquilino averbe o contrato na matrícula do imóvel com antecedência mínima de 30 dias antes da alienação, e o locador alienar o bem desconsiderando o direito de preferência do locatário, este último tem o direito de reivindicar a propriedade para si em um prazo de 6 meses. Nesse período, deve depositar em juízo o montante equivalente ao pago pelo comprador, o qual perderá a posse do imóvel.


Por outro viés, se o inquilino registrar o contrato na matrícula do imóvel, ele preserva o direito de continuar a locação pelo período estipulado, mesmo que o imóvel seja vendido ou prometido à venda a terceiros. Isto ocorre quando o contrato é de prazo determinado (e ainda dentro desse prazo), contém previsão explícita de vigência na hipótese de alienação e é registrado na matrícula do imóvel antes da venda.


Dessa forma, torna-se imperativo para o adquirente do imóvel verificar a certidão de inteiro teor atualizada, evitando assim prejuízos na compra e a possibilidade de adquirir um bem já ocupado por um locatário!

Usufruto

O usufruto é um direito real conferindo a alguém o direito de usar e fruir um bem, como um imóvel, mantendo-se a propriedade formal nas mãos de outra pessoa. Esse usufruto pode ser temporário ou vitalício e, durante o período, o usufrutuário tem o direito de habitar, utilizar e colher os frutos do imóvel. A pessoa que detém o usufruto não pode alienar o bem, pois a propriedade permanece com o nu-proprietário.


Comprar um imóvel sem observar a existência de um usufruto pode gerar complicações significativas. O adquirente precisa estar ciente de que, ao adquirir um imóvel com usufruto, estará sujeito às limitações impostas pelo direito do usufrutuário. Isso pode incluir restrições ao uso do imóvel e à sua disposição, mesmo sendo o proprietário legal. A negligência nesse aspecto pode levar a disputas legais, restrições indesejadas e, em última instância, à desvalorização do investimento. Portanto, a análise cuidadosa da situação jurídica do imóvel, incluindo a existência de usufrutos, é fundamental para uma transação imobiliária segura e bem informada.

Além das situações apresentadas, existem outras que exigem atenção antes de se realizar a compra de um imóvel. Tais cisrcunstâncias podem ser avaliadas em um consulta, momento em que um advogado especialista em direito imobiliária fará uma análise completa sobre todos os riscos constidos em determinada transação.


Por isso, antes de realizar a compra de um imóvel, é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada no assunto, a fim de evitar qualquer impasse no futuro.

Caso esteja negociando um imóvel ou ainda tenha dúvidas sobre o tema, clique no botão abaixo e fale conosco!





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