Como elaborar um contrato de compra e venda de imóveis?

Atualizado: Jul 19



Olá, no conteúdo de hoje vou te passar excelentes dicas para que você elabore um bom contrato de compra e venda de imóveis, ou que consiga analisar um contrato de compra e venda de imóveis.


Desde o ano de 2007 atuo com o mercado imobiliário, já li e já elaborei diversos contratos de compra e venda de imóveis. Com toda a minha experiência na área percebo que muitas pessoas esquecem o óbvio quando estão elaborando um contrato de compra e venda.


Tenho uma pergunta para te fazer: Você já pensou em procurar um modelo de contrato de compra e venda de imóveis em word no google?


Talvez esteja fazendo isso nesse momento. Primeira coisa que preciso te dizer é: A compra e venda de imóveis sempre é considerada um grande negócio comercial, não deve ser tratada como se fosse a compra de uma blusa qualquer em uma loja. Por este motivo minha primeira sugestão é que procure um profissional que te auxilie em todo o trâmite.


Não esqueça: a compra e venda de um imóvel vai além do seu "gostar do imóvel", é necessário que você se cerque de segurança quanto à documentação do imóvel. Por exemplo:

  • Saber se o imóvel está livre e desimpedido para ser transferido para o novo proprietário;

  • Saber se o atual proprietário está impedido de transacionar imóveis;

  • Analisar se o imóvel possui documentação completa e devidas averbações...


Compreenda assim que o trabalho de um advogado na compra e venda de um imóvel vai além da elaboração do contrato de compra e venda. O advogado buscará sempre um negócio seguro para o seu cliente, atuará de forma preventiva.


O contrato de compra e venda é indispensável?

Frequentemente recebo a pergunta "Sou obrigada a fazer um contrato de compra e venda?". A pergunta é sempre muito pertinente, até porque desde o ano de 2015 eu ministro um curso que se chama: " Elaboração de contrato de compra e venda de imóveis"


Minha resposta é: Não! O contrato não é essencial para o negócio.

Acontece que tradicionalmente utilizamos o contrato e te dou uma boa explicação para seguirmos usando o contrato mesmo ele não sendo um ato indispensável para os negócios imobiliários.


O contrato de compra e venda é um documento de fonte de obrigações entre as partes, neste documento todos os detalhes do negócio são descritos, valores, prazos, e tudo o que for necessário.


Vejamos o que diz o art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Perceba que o artigo acima impõe como obrigatória a escritura pública para a venda de imóveis, não mencionou o contrato de compra e venda. Uma das exceções do artigo é em caso de imóveis que o valor total do negócio não ultrapasse 30 salários mínimos. Um valor verdadeiramente baixo quando o assunto é imóvel.


Talvez você esteja se perguntando:

Qual a ordem de documentos a serem assinados para a compra e venda de um imóvel?

Deixe aqui eu explicar exatamente como é o passo a passo " burocrático" do negócio:

  1. Você encontra o imóvel que deseja comprar;

  2. Envia uma PROPOSTA DE COMPRA E VENDA para o proprietário do imóvel;

  3. Aguardo o retorno do proprietário ACEITANDO ou fazendo uma CONTRAPROPOSTA;

  4. Comprador e vendedor chegam a acordo quanto ao negócio;

  5. O CONTRATO DE COMPRA E VENDA é elaborado e assinado pelas partes;

  6. Em seguida é iniciado o procedimento para a elaboração da ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA;

  7. As partes assinam a escritura e o comprador leva a escritura para o CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS competente.

  8. A escritura pública é REGISTRADA.

  9. Agora você possui o seu nome como proprietário do imóvel no documento mais importante: MATRÍCULA DO IMÓVEL.


E é somente no momento do item 8 que de fato a PROPRIEDADE do imóvel é transmitida.


Como impõe o art. 1.245 e seu parágrafo primeiro do Código Civil:


Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

 

E assim comprovamos a importante de seguir todo o processo do início ao fim!


No momento da elaboração do contrato de compra e venda conseguimos ajustar entre as partes suas vontades e todas as suas obrigações de forma muito mais célere do que um cartório conseguiria elaborar uma escritura pública.


O que não pode faltar no meu contrato de compra e venda de imóvel?

Listarei aqui algumas cláusulas essenciais para o seu contrato de compra e venda:

  1. Qualificação perfeita das partes (vendedor e comprador), não se pode esquecer de informar número dos documentos, endereço, estado civil, endereço eletrônico...

  2. Descrição correta do imóvel. A descrição é um ponto importante do contrato, muitas vezes o que consta na matrícula do imóvel não é de fato o que você encontra quando chega ao local. Por várias vezes vi a matrícula tratar de um "terreno" e na realidade no local há uma casa de 3 pavimentos. O profissional precisa ser muita habilidoso em situações como a apresentada.

  3. Valor e forma de pagamento. Qual é o valor exato do imóvel? Móveis fazem parte do valor do negócio? Como o pagamento será feito? Se houver parcelamento, haverá multa por atraso, juros, correção monetária? Pense nisso!

  4. Data da entrega da posse do imóvel. Em qual momento a posse do imóvel será entregue ao comprador?

  5. Multa por descumprimento do contrato. Já peguei diversos contratos de compra e venda que não fizeram previsão de um multa por qualquer descumprimento das obrigações pactuadas. Situação super complicada de resolver.


Espero que o presente conteúdo te ajude quando o assunto for elaboração de contratos. Lembre-se, o tema é complexo e uma cláusula mal escrita é capaz de trazer reflexos negativos por longos anos. Procure uma auxílio neste momento tão importante que é a compra ou a venda de um imóvel!


Qualquer dúvida pode enviar um email: mariana@marianagoncalves.com.br


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