Não assine contrato de compra e venda de imóvel sem analisar estes pontos.




A compra e venda de um imóvel é um momento de extrema importância, uma vez que, muitas vezes, significa a materialização de um sonho da maioria dos brasileiros: adquirir a casa própria. No entanto, em muitos casos, levados pela emoção do momento e devido a ansiedade que este passo importante traz na vida de quem está adquirindo seu imóvel, alguns pontos essenciais do contrato de compra e venda de imóvel deixam de ser observados com a cautela que a situação necessita.

Por isso, neste texto, iremos te dar algumas dicas de pontos e de documentos necessários para compra e venda de imóvel, os quais você precisa se atentar antes de assinar o seu tão sonhado contrato e conseguir realizar o sonho da casa própria.


Inicialmente, te trago um fato: a maior parte das pessoas interessadas em comprar ou vender imóvel se atentam apenas no valor a ser despedindo ou recebido com aquela transação imobiliária, ignorando por completo uma fase essencial, qual seja, a elaboração de uma minuta de contrato que consiga trazer segurança para ambas as partes envolvidas. E por que isso acontece?

A resposta é bem simples, em uma rápida busca em sites de pesquisa, iremos nos deparar com diversos modelos de “contrato de compra e venda de imóvel word”, necessitando apenas que seja editado o nome das partes e o valor do negócio. É simples, é rápido, e pode também te dar uma bela dor de cabeça. Neste texto, falamos sobre os motivos de não utilizar modelo de contrato de compra e venda (Leia aqui).

E quem não utiliza desse modelo, muitas vezes já recebe o contrato pronto, apenas para assinar. É o famoso “assinar sem ler”, o que também representa um grande risco, uma vez que a cautela na leitura das cláusulas do contrato de compra e venda te garantirá que naquele contrato está pactuado, realmente, o que fora acordado entre as partes. Porém, na maioria dos casos, em razão da dificuldade em entender o contrato , por falta de conhecimento técnico para análise minuciosa destas cláusulas, as pessoas simplesmente assinam sem ler.

Então, como forma de facilitar esse entendimento, vamos listar alguns pontos principais que precisam ser analisados com atenção! Vamos a eles:

1. Qualificação completa do comprador e do vendedor

Nesta primeira dica, é de suma importância verificar se naquele contrato estão constando todos os dados necessários tanto do comprador, quanto do vendedor, como: nome, nacionalidade, estado civil, profissão, endereço, documento de identificação (número do CPF e do RG, ou se for pessoa jurídica, o número do CNPJ).

Atenção para verificar quando o contrato de compra e venda de imóvel é com vendedor casado, pois, a depender do regime de bens, será necessário constar a qualificação do cônjuge, bem como a anuência deste, como por exemplo quando o vendedor é casado no regime da comunhão parcial de bens. Essa previsão consta no Código Civil, em seu art. 1,647, vejamos:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

  1. alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

  2. pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

  3. prestar fiança ou aval;

  4. fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

A exigência da outorga uxória, ou seja, da anuência do cônjuge para a alienação de bens imóveis do casal, não é mera formalidade, funcionando como um dispositivo legal para assegurar que um cônjuge não venda o patrimônio do casal, seja com intenção de prejudicar o outro, seja por causas alheias a sua vontade. Ou seja, visa proteger o patrimônio familiar de possíveis atos lesivos.

Por isso, é muito importante verificar a qualificação das partes e esses detalhes referentes à necessidade ou não da anuência do cônjuge, a fim de trazer mais segurança ao negócio!

2. Descrição do imóvel

Deverá constar no seu contrato uma cláusula sobre o objeto daquela transação, ou seja, qual é o imóvel que será transmitido do vendedor ao comprador. Assim, neste ponto, é imprescindível observar a discriminação correta e completa do imóvel, como a área do terreno, área construída, número de cômodos, vagas de garagem (se houver), endereço e todas as demais informações que constam na matrícula do imóvel. Também deverá constar o número desta matrícula, qual o cartório de Registro de Imóveis está registrado este bem, e ainda o número da Inscrição Imobiliária.

Não podendo ainda esquecer, neste ponto, de verificar se aquele imóvel possui alguma restrição ou ônus constante na matrícula do imóvel.

3. Preço, Forma de Pagamento e Multa

Um dos pontos mais importantes diz respeito ao valor e a forma de pagamento daquela transação imobiliária. Normalmente as partes se atentam a isso, entretanto esquecem de deixar “no papel” o que poderia acontecer, por exemplo, no caso de contrato de compra e venda de imóvel não cumprido pelo comprador. Então, é essencial redobrar a atenção na leitura ou elaboração de um contrato de compra e venda no que diz respeito a este ponto.

Muitas vezes, o comprador não terá condições de arcar com o pagamento à vista, então, no contrato, deverá ser pactuado com clareza como ocorrerá o parcelamento, informando o preço total a ser pago, o valor da entrada e das parcelas seguintes, a data de cada parcela, a forma e o local do pagamento, índice e periodicidade de ajuste (se for aplicável), multas e condições para pagamento das parcelas, se haverá ou não financiamento bancário e suas condições.

A análise de uma cláusula que diz respeito ao pagamento e sua forma poderá evitar transtornos quanto a incidência abusiva de multa ou de correção, pois as partes deverão pactuar qual o índice que irá corrigir as parcelas deste contrato, se for o caso. Muitas vezes, o comprador é surpreendido com aumentos na parcela, por não ter observado como estava disposto no contrato.

4. Data para entrega da posse

Nesta cláusula, está disposto quando o bem será entregue do vendedor ao comprador. Nas compras à vista, esta entrega não apresenta muitos problemas. Entretanto, é importante ter atenção quando a venda é parcelada, pois no contrato de compra e venda deverá estar claro quando a posse será entregue ao comprador, e, além disso, quem arcará com as despesas relativas ao imóvel, até este ser, de fato, entregue a quem está comprando.

Chamamos sua atenção a este ponto porque, caso não seja observado, o vendedor poderá deixar de quitar o IPTU após a venda, mesmo ainda não tendo entregue o bem, o que acarretará um problema ao comprador, que receberá a dívida relativa a isso, uma vez que o IPTU é obrigação propter rem, ou seja, acompanha a coisa. Dica extra aqui: se você está comprando um imóvel, não deixe de solicitar uma certidão negativa de débitos, tanto na prefeitura, quanto no condomínio (se for o caso), e anexe ao contrato!

Esse ponto referente a entrega da posse é essencial. Você precisará observar se no seu contrato informa que o vendedor não mais poderá fazer qualquer alteração no imóvel até a entrega dele. Isto porque, pode ocorrer de você comprar o bem, e quando for receber, o imóvel não estar exatamente como você achou que estaria. Por isso, atenção neste ponto!

5. Despesas referente à escritura e ao registro

Fique atento se no contrato está disposto de quem será a responsabilidade em arcar com as despesas referente aos emolumentos de Tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis, bem como pelo pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI), afinal esses custos não são tão baixos e precisam ser levados em consideração, para não ser surpreendido.

Esses foram alguns pontos que consideramos de suma importância a serem observados antes da assinatura de um contrato de compra e venda, lembrando que a leitura cautelosa de todo o contrato é essencial. Assim, não deixe de procurar uma assessoria de profissional especializado para te trazer mais segurança neste momento tão importante que é a compra e venda de imóvel, evitando problemas futuros.

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