Meu imóvel possui área diferente da que consta na matrícula imobiliária. O que fazer?



Não são raras às vezes em que deparamos com imóveis que lá no físico possuem uma área e na matrícula imobiliária consta outra. Isso pode ocorrer por diversos motivos, mas, na maioria das vezes, é devido, no passado, terem utilizados meios precários para medição dos imóveis, o que acabou causando uma discrepância com o que realmente existe. Hoje, o levantamento destas áreas é feito de uma maneira mais precisa pelos engenheiros agrimensores.


Apesar das divergências encontradas, não há necessidade de se preocupar, pois para tudo existe uma solução. Neste caso específico, podemos usar o procedimento de “retificação do registro imobiliário”.

Afinal, o que é o procedimento de retificação do registro imobiliário?


É quando o oficial titular do Cartório de Registro de Imóveis competente, utilizando da sua prerrogativa e juízo de valor, verificará se realmente ocorreu um equívoco e, caso assim seja, alterará a descrição do imóvel na matrícula imobiliária.


Este é um procedimento um pouco complexo, devido à necessidade de diversos documentos, bem como da análise jurídica destes. Para que se tenha uma qualificação positiva registral e se obtenha a retificação desejada, aconselha-se sempre procurar uma assessoria jurídica especializada, que poderá lhe dar todos os passos e coordenadas necessárias para efetivação do requerimento.


Contudo, para esclarecer, ainda que superficialmente como funciona a retificação do registro, abaixo descreve-se os passos que serão adotados no caso em que se verifique que a área do seu imóvel está incorreta, ou esteja pendente de medidas perimetrais.


Para começar, é preciso dizer que esse procedimento está fundamentado no artigo 213, inciso II da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que menciona:


Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(...)

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

Dessa forma, haverá a necessidade de seguir os passos abaixo:


  • 1. Contratar engenheiro agrimensor: deve-se contratar um profissional habilitado para proceder à verificação in loco e realizar a medição do seu imóvel, conforme efetivamente está lá no físico;

  • 2. Planta e memorial descritivo: após o levantamento da área feita pelo engenheiro, deverá ser apresentada a planta e memorial descritivo assinados pelo engenheiro responsável, por todos os proprietários e confrontantes do imóvel objeto da presente retificação. Há necessidade de coleta de assinatura dos vizinhos, para que o oficial registrador tenha segurança que a nova medição do imóvel não esteja invadindo área de terceiros.

Dessa forma, possuindo a anuência dos demais lindeiros, não haverá prejuízo quanto a isso.


Caso algum dos confrontantes se recuse a assinar os documentos, haverá a possibilidade de solicitar ao Registro de Imóveis que expeçam uma notificação para o endereço dessa pessoa, a qual terá o prazo de 15 (quinze) dias para se manifestar, considerando a ausência de manifestação como concordância com o que foi mencionado no procedimento.


Se porventura não seja possível localizar essa pessoa no endereço indicado, pode-se também realizar a notificação por Edital, com o mesmo prazo de manifestação mencionado acima, devendo ser publicado duas vezes no jornal de maior circulação.


Porém, devo alertar que no caso de impugnação realizada pelo confrontante ao seu procedimento de retificação de registro, será oportunizado o prazo de 5 dias para você e engenheiro manifestarem-se e solucionarem a questão de forma amigável. Contudo, não sendo possível o acordo o oficial, remeterá os documentos ao Juiz competente, que decidirá a questão levantada.


Resolvendo-se a questão pendente, ou não havendo nenhuma impugnação, o procedimento seguirá na análise e conferência da documentação pelo Registro de Imóveis.


  • 3. Apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART: esse é um documento a ser emitido pelo engenheiro, que serve para informar a execução dos serviços ao órgão competente;

  • 4. Apresentação do requerimento: o requerimento deverá ser assinado pelos interessados/proprietários do imóvel e seus respectivos cônjuges, bem como mencionar quais são os devidos requerimentos a que imóvel se refere e constar as declarações necessárias;

  • 5. Documentos de qualificação das partes: o Registro poderá requerer documentos de qualificação dos proprietários, de modo a adequar e complementar a qualificação contida na matrícula do imóvel, pois assim como a descrição do perímetro pode estar precária, a qualificação das partes também poderá apresentar equívocos ou ausência de informações.

  • 6. Documentos de qualificação do imóvel: será necessário apresentar também a documentação relativa ao imóvel, tratando-se de imóvel rural, deverá ser apresentado o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), que é expedido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), a Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural (ITR), expedida pela Receita Federal do Brasil e o Cadastro de Imóvel Rural (CAR).


Continuando, sobre se seu imóvel possui área diferente da que consta na matrícula imobiliária, e se tratar de imóvel urbano, deverá ser apresentado um documento a ser expedido pela prefeitura do Município competente, onde conste a informação do cadastro e inscrição imobiliária do imóvel na respectiva prefeitura.


Na posse de toda essa documentação atualizada, o oficial de registro de imóveis procederá à conferência para verificar se os documentos estão de acordo com o que a legislação determina, não havendo nenhum óbice, procederá à averbação da retificação na matrícula imobiliária e abrirá nova matrícula com a atual descrição, que constou em todo o procedimento.


Contudo, caso a documentação esteja incompleta, o projeto elaborado pelo engenheiro divergente, ou eventualmente seja necessário retificar algum documento apresentado, o registro de imóveis poderá elaborar uma nota de exigência, onde irá mencionar o que necessita e informará qual a fundamentação legal para tal requerimento.


Por isso, é importante ter uma assessoria jurídica, que analisará previamente essa documentação e apresentará no registro de imóveis o documento mais completo possível, evitando reiteradas notas de exigência que tem como finalidade a adequação ao que a lei impõe.


Apesar de ter mencionado os principais documentos necessários para efetivar a retificação do registro, o oficial de registro de imóveis poderá sempre requerer novos documentos a fim de auxiliar no seu livre convencimento.


Ressalta-se que o objetivo da retificação do registro é buscar a verdade real registral, sempre gerando credibilidade, confiança e segurança. Portanto, não importará no reconhecimento de direitos, como exemplo, a área de posse adquirida por usucapião. Devido a isso, deve-se se ter muito cuidado em saber se realmente trata-se de uma retificação para adequar o que está equivocado, ou reconhecer algo capaz de alterar, criar e extinguir direitos.


Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível através do e-mail: manuelamathias.adv@gmail.com ou através do meu perfil do Instagram


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