Como calcular a multa no contrato de locação?



Não é raro que oportunidades ou adversidades na vida façam que as pessoas necessitem se mudar do imóvel que residem para outro, seja um maior, melhor ou mesmo menor.


Fato é que situações assim acontecem e nem sempre ocorrem de forma simultânea com o fim do prazo de locação contratado.


As perguntas do inquilino (locatário) são sempre as mesmas:


“E agora? Qual o valor da minha multa?” ou “Como devo calcular a multa?”


Importante apresentar que falaremos de MULTA por antecipação do fim do contrato sempre que houver um contrato de locação por prazo DETERMINADO.


Saiba que a lei 8.245/1991 não determina um valor ou um percentual de multa, quem determinará tal situação quantitativa é o CONTRATO firmado entre as partes.


O art. 4º da lei 8.245 dispõe:

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.  Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

De acordo com o artigo acima mencionado, veja as seguintes situações:


#1. Multa em contratos de locação por prazo determinado.


Significa que a multa por “quebra de contrato” em relação ao PRAZO, só será admitida quando o contrato estipular o período em que aquela locação vigorará.


#2. O locador do imóvel não pode reaver o imóvel.


Perceba que a restrição é referente aos contratos firmados POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO. Ainda assim a lei previamente determinada que ocorrendo as situações previstas no art. 9º (lei 8.245) o locador pode retomar o imóvel.


#3. Como calcular a multa proporcional no contrato de locação?


No contrato de locação a multa será sempre PROPORCIONAL ao período que não foi cumprido do que foi estipulado.


Observe o exemplo:

João (locatário) firma contrato de locação residencial com Maria (locadora) pelo prazo de 36 meses. Pactuaram multa no valor de R$3.000,00. Após 6 meses de contrato João decide deixar o imóvel, faltando 30 meses para o fim do acordo.

Para calcular a MULTA você precisa dividir o valor da multa pelo prazo firmado em contrato:


R$3.000,00 / 36 meses = R$83,33.

Obtendo o valor da multa por mês você deve calcular a quantidade de meses que o contrato não foi cumprido e multiplicar pelo valor da multa mensal.


30 meses x R$83,33 = R$2.499,90.

Assim você terá o valor da multa por “quebra antecipada de contrato” de locação.


Espero que o conteúdo tenha te auxiliado. É importante que na dúvida você deve procurar um advogado para te auxiliar na compreensão da sua situação.


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Você pode entrar em contato com Mariana Gonçalves através do email: mariana@marianagoncalves.com.br


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