Muitas empresas realizam a transferência de seus funcionários para outras cidades e/ou estados a fim de que os colaboradores realizem pessoalmente as atividades delegadas pelo empregador.
Nessas hipóteses, via de regra, é realizada a locação não residencial, conforme especificado no art. 55 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Vejamos:
Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Evidentemente, não há a obrigatoriedade de a locação ser realizada em nome da empresa em prol de seu funcionário. Assim, o funcionário poderá fazer o contrato de locação em seu nome para atuar pela empresa na cidade indicada.
Entretanto, os colaboradores, que prestam serviços para suas respectivas empresas, estão sujeitos a uma rotatividade, necessidade e demanda temporária. Dessa forma, esgotada a necessidade em manter aquele funcionário naquela localidade, a empresa poderá solicitar seu retorno ou encaminhá-lo para outra cidade para a execução dos seus serviços.
Portanto, fica inviável afirmar que o funcionário, ora locatário, cumprirá o prazo contratual de locação do imóvel onde reside, tendo em vista o contexto relatado acima.
Quando é devido o pagamento da multa contratual de locação?
A multa contratual por rescisão antecipada do contrato de locação é cobrada com base no tempo estipulado de duração do contrato.
Normalmente, os prazos são de 30 (trinta) meses para locação residencial ou não residencial (art. 55 da Lei 8.245/91) e de 12 (doze) meses para locação comercial.
Alguns contratos de locação residencial estipulam a isenção ao pagamento de multa contratual após o cumprimento dos 12 (doze) primeiros meses de locação. Os prazos podem mudar de acordo com a vontade das partes e, ainda, poderá não haver qualquer tipo de isenção de multa, sendo essa devida até o cumprimento total do contrato, ou seja, 30 (trinta) meses.
A multa contratual ainda poderá ser devida do LOCADOR ao LOCATÁRIO nas hipóteses em que o locador solicitar o imóvel antes do prazo estipulado. A situação mais comum é quando há a venda do imóvel a terceiro.
Nesse caso, o locatário terá direito de permanecer no imóvel por mais 30 (trinta) dias – caso não seja estipulado prazo diferente entre as partes – e realizar o pagamento do aluguel até a data da entrega das chaves. Além disso, terá direito ao recebimento da multa PROPORCIONAL ao prazo contratual restante de fruição.
Nesse contexto, surge uma dúvida:
E a multa contratual por descumprimento de prazo, quando o empregado precisa se mudar a pedido da empresa?
A Lei do Inquilinato assegura ao locatário, ora funcionário, o direito do NÃO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL, quando há transferência de localidade de trabalho em prol da empresa.
Assim, caso a empresa solicite que este funcionário preste serviços em outra cidade ou estado, ambos ficam isentos do pagamento de multa contratual ao locador.
O art. 4º, parágrafo único da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê a seguinte garantia ao locatário:
Art.4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
E qual é o procedimento para efetivar e dar ciência sobre a isenção da multa?
O locatário/funcionário deverá comunicar ao locador, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias sobre sua saída.
Além de entregar a notificação, deverá apresentar carta de solicitação de transferência de localidade, emitida e assinada pela empresa e seu responsável, como meio de comprovação de que sua saída se deu apenas por motivos de trabalho.
Um meio de tornar o documento ainda mais eficiente e com força probatória é anexar cópia do registro da carteira de trabalho profissional do funcionário e emitir a notificação de duas maneiras, vejamos:
Enviar a notificação pelos Correios por meio de carta registrada com AR (aviso de recebimento) ou;
Levar a notificação pessoalmente ao locador (quando não possuir uma administradora de locação ou imobiliária) e pedir que ele assine a carta com “Ciente e de acordo”, colocando ainda a data que tomou conhecimento da desocupação;
Esses são os dois melhores meios de se obter êxito na comunicação e não deixar qualquer dúvida ao locador.
A utilização do art. 55, parágrafo único da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), é um meio no qual empresas, que disponibilizam funcionários para a realização de atividades temporárias em determinadas regiões, têm para não realizar o pagamento de multas contratuais consecutivas e em grande número.
A título de exemplo: construtoras e empreiteiras que possuem um grupo de funcionários para a realização de uma obra em outra cidade, (que normalmente tem prazo certo para começar e terminar), e que após a conclusão são encaminhados para outras obras, podem se valer da isenção da multa contratual estipulada.
Vale lembrar que a isenção da multa não exonera a responsabilidade do pagamento do aluguel até a entrega das chaves do imóvel, nem mesmo de consertos, pinturas (caso conste em cláusula contratual), e manutenções que porventura sejam necessárias para a entrega do imóvel em perfeita ordem.
Por fim, a emissão de um contrato de locação bem redigido, bem como a notificação de desocupação com todos os documentos necessários anexados, com as devidas assinaturas ou com a devolução do AR (aviso de recebimento), são de suma importância para evitar problemas na rescisão contratual.
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Bom dia. Sou o inquilino que tem a previsão de quebra de contrato após 12 meses sem pagar multa. Ocorre que no contrato assinado não consta a informação de que os móveis e um objeto de valor que são do proprietário devessem ser retirados antes do começo da minha moradia neste imóvel, mas tenho fotos de todos os itens, inclusive o áudio em Whattsapp da corretora de que TODOS esses objetos seriam retirados antes da minha entrada neste imóvel. Já estou morando no imóvel e os objetos ainda estão na moradia, por causa disso posso pedir quebra de contrato, baseado em fotos, áudio em Whattsapp e video do Google Docs? Obrigado por responder.