Patrimônio de afetação, o que é e para que serve?

Atualizado: 5 de Jun de 2019


Comecemos esse texto com esta pergunta curta e básica, contudo,  para responde-la,  é preciso que você saiba, de antemão,  que estamos falando de incorporação imobiliária.


Como funciona?

O incorporador e/ou construtor adquire um terreno onde edificará uma obra em unidades autônomas para vender a presentes e futuros compradores.  Até aí tudo certo. Mas, é exatamente neste ponto que surge uma dúvida comum quando se tenta compreender o que é patrimônio de afetação. Então, vamos a ela:


Que garantia esse comprador terá, caso o incorporador venha a falir, por exemplo, e não continuar a obra?

Agora sim, chegamos ao primeiro ponto crucial de nossa pergunta, qual seja:


O que é patrimônio de afetação?

Bom, patrimônio de afetação é um instituto criado pela Lei 10.931/04 que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados,  do patrimônio particular do incorporador, possuindo o instituto natureza jurídica de direito real. Vejamos o que diz a Lei 4.591/64 (lei que recebeu os artigos introduzidos pela Lei 10.931/04):

Lei. 4.591. Art. 31 – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

E agora vamos para o segundo ponto crucial da pergunta que é:


Para que serve o patrimônio de afetação?

A princípio, serve para proteger a aquisição dos futuros compradores, aumentando a segurança jurídica do negócio.


Se depois de tudo você ainda está um pouco confuso, não se preocupe, vamos descomplicar um pouco mais, pois o tema é árido mesmo.


Sigamos: com a constituição do patrimônio de afetação, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico que é a realização daquela obra. Lembrando que esse patrimônio constituído responde por todos os direitos e obrigações provenientes da edificação, como por exemplo, obrigações fiscais, pagamento de fornecedores de materiais e serviços.


Então, em sendo assim, essa proteção ao adquirente pode ser relativizada? Sim, é isso mesmo, pois se houver dívidas com fornecedores da obra, caberá aqui a hipótese de hipoteca de bens desse patrimônio de afetação, que em última análise, poderá ser a hipoteca de unidades para garantir, por exemplo, a entrega de cimento para a obra.


Logo, havendo credores oriundos  de necessidades da obra, estes terão preferência em relação aos direitos dos adquirentes.


A esta altura, a ideia do seja e para que serve o patrimônio de afetação já deve estar um pouco mais nítida para o leitor, então,  vamos complicar um pouco o tema?


E se o crédito é anterior à constituição do patrimônio de afetação. Quer um exemplo? Incorporador compra o terreno e não paga como combinado. Surge o credor, dono do terreno, que quer receber. Nesse caso, esse credor não poderá impedir a constituição do patrimônio de afetação, pois a própria construção em si, já é a garantia do pagamento, mas se fará presente na relação jurídica estabelecida entre todos os envolvidos, como credor preferencial do patrimônio de afetação criado.


Isso quer dizer que o patrimônio de afetação já pode “nascer devendo”? Sim, estamos falando de uma eventual hipoteca anterior à constituição do patrimônio de afetação.


Mas, há um porém. Nesse caso, para que o patrimônio de afetação garanta créditos anteriores a sua constituição, é necessário que a garantia real consubstanciada em  direitos e deveres provenientes daquele empreendimento (no nosso exemplo a hipoteca) seja levada a registro na matrícula do terreno.


Interessante, não? E olha que estamos só na superfície desse tema que tem inúmeros desdobramentos de operacionalização, como regime de tributação específico, possibilidade de responsabilização com o patrimônio pessoal do incorporador. Sim, essa possibilidade existe, mesmo havendo um patrimônio de afetação criado, mas isso é assunto para um outro momento.

Para finalizar elencamos mais duas informações importantes a respeito do tema:

  • Para operacionalizar toda essa dinâmica é imprescindível que o patrimônio de afetação tenha contabilidade própria e que unidades do empreendimento sejam vendidas para gerar receita para sustentar esse patrimônio específico.

  • Há duas formas de se instituir o patrimônio de afetação:

1. Por simples averbação de termo do incorporador e pelos adquirentes do terreno (que não necessariamente será o incorporador)


2. Por constituição e existência desse mesmo termo já no memorial de incorporação, não sendo nesse caso um documento separado, podendo ser apenas um parágrafo.

Trata-se de um tema complexo e extenso, mas que em breves linhas tentamos clarear um pouco a compreensão de parte da dinâmica que envolve este instituto.


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