Posso cobrar cota condominial mais alta para quem mora na cobertura?



Uma pergunta muito comum em relação a cobrança da cota condominial maior para quem mora cobertura (ou no Garden) é: Posso cobrar a mais por esse motivo? E se essa unidade tem uma piscina ela gasta mais água, não é? Posso cobrar a mais então?


Desde 2013, o entendimento do STJ para esta cobrança era que não, não era possível a diferenciação desta cota condominial. 


Na época o STJ - no Recurso Especial nº 1.104.352–MG (2008/0256572-9) - alegou que isso acarretaria a penalização da unidade maior, a ponto de desvalorizá-la para venda ou locação, em decorrência da cobrança de uma taxa de condomínio de valor diferenciado. Até porque por ser minoria, tal voto sempre seria vencido em caso de deliberação por assembleia.


Porém, em 04/06/2020 o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu de maneira contrária ao entendimento majoritário desde então. 


Para o Ministro, no Recurso Especial nº 1.778.522 - SP (2018/0294465-9), com base no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, existe sim possibilidade da cobrança divergente para estas unidades, alegando ser legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos.  Segundo ele, se a convenção estipular o rateio das despesas com base na fração ideal, não há que se falar em violação de lei federal.


Art. 1.336. São deveres do condômino: 

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 

Nesse caso, se uma construtora disponibiliza no mesmo edifício apartamentos com plantas divergentes, cada uma terá um valor de cota condominial distinta. E mais, no caso de coberturas e/ou Garden’s com áreas equivalentes a duas unidades, por exemplo, esses proprietários pagarão o valor de até duas cotas condominiais.


Sabemos que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, porém, o que você pensa sobre o caso? 


Opção A) Deve haver rateio por igual em razão dos funcionários e áreas comuns serem os mesmos, NÃO havendo motivo para pagamento divergente.


Opção B) O pagamento deve ser realizado na proporção da fração ideal. Quem é maior paga mais!


Lembrando que é necessária a determinação expressa em convenção para a cobrança deste valor de maneira distinta.


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