Quais os limites de atuação do síndico perante os condôminos?

Atualizado: Jul 19



Uma figura muito conhecida nos condomínios é a figura dos síndicos, que exige preparação, conhecimento técnico, disponibilidade de tempo, paciência e cautela. 


Qualquer erro praticado pelo síndico implica em prejuízo ao condomínio e ao próprio síndico.


Assim qualquer ato deve ser pensado e repensado. 


Porém, quando as atividades do síndico são desenvolvidas com excelência, certamente existe uma boa convivência entre os moradores, além de áreas comuns mais organizadas, o que melhora a qualidade de vida dos condôminos. 


Primeiramente, é sabido que o síndico é aquela pessoa eleita pelos condôminos, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio. 


Desta forma, o Código Civil, em seu artigo 1.348, elenca quais são as competências do síndico: 



Art. 1.348. Compete ao síndico:


I - convocar a assembleia dos condôminos;


II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;


III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;


IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;


V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;


VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;


VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;


VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;


IX - realizar o seguro da edificação.


§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.


§ 2o  O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.


E quais os limites de atuação do síndico? 

O síndico não pode praticar as suas responsabilidades como bem entende, deve sempre zelar pelo bem de todos os condôminos.  Sendo assim, observa-se que, apesar de todas as responsabilidades, o síndico não pode: 

  • Contratar serviços que impactem o equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou simplesmente para embelezar sem contar com anuência prévia da assembleia;

 

  • Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;


  • Reter documentos quando for deixar sua gestão, ou seja, ao finalizar sua gestão o síndico deverá encaminhar para o novo síndico toda a documentação;

 

  • Deixar vencer contratos, como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores;

  • Não renovar documentos obrigatórios, como o AVCB ou o laudo do para-raios;


  • Gastar além do que consta na previsão orçamentária aprovada, sem justificativa;


  • Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários,

contratos e contas de consumo; 


  • Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia;


  • Cobrar de forma constrangedora os condôminos devedores;


  • Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador;

  • Deixar de cobrar os devedores;


  • Não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio;


  • Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados;


  • Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe;


  • Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas;


  • Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento;


  • Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas;


  • Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro; 


  • Estipular multa de forma discricionária; 


  • Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos;


  • Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;


  • Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência prévia;


  • Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras e as documentações exigidas pelos órgãos públicos;


  • Tratar com falta de respeito e grosseria os condôminos; 


  • Deixar de prestar alguma informação ou retirar dúvidas dos condôminos;

  • Achar que é dono absoluto do condomínio; 


  • Destituir conselheiro; 


  • Aumentar o próprio salário de forma abusiva.


Caso o síndico ultrapasse os limites de sua atuação, ele estará cometendo um abuso de poder, podendo inclusive ser destituído de sua função. 


Para ocorrer a destituição do síndico é preciso que aconteça uma assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1, dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O artigo 1.349 do Código Civil traz os fundamentos essenciais para a destituição. 


Ademais, pode também o síndico ser submetido a todas as sanções legais previstas para quem comete infrações penais ou cíveis. 


Não podemos esquecer que o síndico deve sempre tratar os condôminos com gentileza e cordialidade, não podendo menosprezar as reclamações e dúvidas que podem surgir. Deve sempre atuar com base na transparência e ética. 


O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres que trazem responsabilidades enormes e deve sempre buscar ajuda em casos de dúvidas. 


Conteúdo produzido por Paloma Baptista. Quer conversar mais sobre o assunto? Envie um e-mail para a autora: palomapricila@yahoo.com.br 

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