Quero comprar um imóvel. Quais cuidados eu preciso tomar?



A decisão de se comprar um imóvel


A casa própria representa uma das conquistas mais sonhadas pelas pessoas, principalmente, pelo brasileiro. Concretiza uma das principais garantias do nosso ordenamento jurídico, que é o direito de propriedade, trazendo também sensações que todo o ser humano busca, como aconchego, pertencimento e, especialmente, segurança.


Atenção aos indicadores econômicos e ao cenário político


Para tomar qualquer decisão importante, sobretudo, as que envolvem milhares ou até, milhões de reais, é preciso estar cada vez mais antenado ao contexto multidisciplinar em que vivemos.


O Brasil é um país de democracia recente. A política impacta a economia e consequentemente a decisão do melhor investimento para se realizar.


Portanto, pegue a calculadora para descobrir o que sai mais barato a longo prazo. Considerando o valor que eu tenho guardado, projetando-se as taxas de juros praticadas hoje por um determinado período, para mim, vale mais a pena pagar aluguel ou dar uma entrada em imóvel e pagar o saldo de forma parcelada? Não fuja dessa conta!


Obtenção da matrícula do imóvel


Eleito o imóvel, a obtenção da sua matrícula, que é uma espécie de “RG” do imóvel, no cartório de registro de imóveis competente, é o próximo passo. De lá constam sua identificação, o nome, o domicílio e a nacionalidade do proprietário; o número do registro anterior, entre outras informações relevantes que individualizam o bem.


Olhar a matrícula é suficiente?


As operações do imóvel devem registradas ou averbadas. São anotações na matrícula relacionadas a documentos ou fatos, cujo conteúdo altera ou adequa a situação jurídica do próprio imóvel ou de seus titulares.


Porém, não basta olhar a matrícula do imóvel.


A Lei 13.907/2015 trouxe em seu art. 54 o “princípio da concentração dos atos na matrícula”, possibilitando que situações inexistentes na matrícula não possam ser utilizadas contra a adquirente do respectivo imóvel, já que não estando nada documentado, o comprador estaria de boa-fé.


Mas, a lei traz exceções que podem acarretar a perda do imóvel pelo adquirente, mesmo que inexista informação alguma na matrícula.


São os casos de venda de imóvel por pessoa jurídica que tenha sua falência decretada ou de imóvel objeto de usucapião, que se trata de aquisição que independe de registro.


A posterior publicação do Código de Processo Civil, que também trata da matéria, exige que o adquirente obtenha certidões que certifiquem a existência de ações judiciais nos domicílios do local do imóvel e do vendedor, o qual deve possuir patrimônio para pagar seus credores, mesmo após a venda do bem. Caso contrário, a venda poderá ser declarada como fraude à execução, perdendo o adquirente o bem.


Como prevenir fraudes?


Para constituir prova de sua boa-fé, o adquirente deve realizar a prévia diligência devida (due diligence), com o auxílio de um advogado especialista de Direito Imobiliário, fazendo o levantamento de uma série de documentos do imóvel, dos proprietários e antecessores, demonstrando sua atenção e cuidado no negócio, para verificar:


  • A existência de dívidas e processos judiciais do vendedor;

  • Se o vendedor tem conhecimento desses processos; e

  • Se o vendedor tem patrimônio para responder a essas dívidas e processos, mesmo após a venda do imóvel.


Documentos imprescindíveis


Para prevenção dos riscos, são essenciais os seguintes documentos:


  • Documentos pessoais do vendedor: RG, CPF, certidão de casamento e comprovante de residência; e se Pessoa Jurídica, certidão simplificada da Junta Comercial, última alteração do contrato social consolidada (Ltda.) ou última ata de assemblei-geral e estatuto social (S/A).


  • Certidões: - De distribuição de ações nas Justiças Estadual (cível e criminal, e se Pessoa Jurídica, de falências e recuperação judicial); Federal e Trabalhista; - Negativa de Débitos Fiscais Municipais, Estaduais, Federais, Trabalhistas e de Protestos, e, se Pessoa Jurídica, do INSS; - De matrícula do imóvel e de inexistência de ônus reais (últimos 30 dias);


  • Documentos do Imóvel: - Prova de quitação do IPTU e inscrição imobiliária; - Inexistência de débitos condominiais assinada pelo síndico, e ata da assembleia geral que o nomeou, convenção e regimento interno, se imóvel em condomínio; - Prova de emissão do consumo final das concessionárias de serviço público ou prova de quitação dos débitos, como água, luz e gás; - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural no INCRA e prova de quitação de ITR, se imóvel rural. 7.


Todos ganham A análise cautelosa da documentação não serve para “melar” o negócio. Ao contrário, justamente, para viabilizá-lo.


Um processo transparente objetiva dar segurança ao adquirente, e integrar todo os agentes envolvidos, como corretores, instituições financeiras, desenvolvedores e até mesmo os credores dos vendedores.


Com a ciência dos riscos e plena anuência de novos acordos de vontades, conflitos são potencialmente reduzidos, processos podem ser arquivados, contratos são respeitados e a ciranda da economia tende a continuamente a rodar.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.

Advogado Eduardo Rezende


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